3 chiêu thổi giá đất và cách tự kiểm để không trả cao hơn cả tỷ

Nỗi sợ lớn nhất của người đi mua đất không phải là mua nhầm chỗ. Là mua đúng chỗ nhưng trả cao hơn giá thật vài trăm triệu tới cả tỷ.

Em làm nghề nên biết rõ những cách người bán dựng lên để đẩy giá. Bài này em nói thẳng ba cách hay gặp nhất, và cách kiểm tra để anh chị tự bảo vệ mình.

Xem em nói tại thực địa

Chiêu một: dựng thanh khoản giả

Biểu hiện: người bán liên tục đăng ảnh "vừa giao dịch xong", ảnh cầm sổ đỏ, ảnh ngồi phòng công chứng, tuần nào cũng có.

Đọc thêm: Cách mua đất với hơn 1 tỷ mà không dính bẫy lãi suất sau ưu đãi

Thực tế: trong nghề, khi một người bán được một mảnh thì cả nhóm quen nhau kéo đến chụp cùng. Một giao dịch thật có thể xuất hiện trên chục trang khác nhau, tạo cảm giác khu đó đang mua bán rầm rộ.

Cách kiểm: hỏi thẳng "mảnh nào, ở đâu, giá bao nhiêu, ngày nào công chứng". Giao dịch thật thì trả lời được ngay. Và quan trọng hơn: hỏi giá bán lại. Khu thanh khoản thật thì có người hỏi mua; khu chỉ có thanh khoản trên mạng thì rao nửa năm không ai gọi.

Chiêu hai: dựng người mua giả

Biểu hiện: hôm anh chị đi xem, tự nhiên có mấy nhóm khác cũng tới xem cùng mảnh đó, chỉ trỏ, ra vẻ tranh nhau, có người gọi điện "chốt luôn".

Thực tế: ở các sàn đông người, việc điều vài bạn tới đóng vai khách xem là chuyện dễ. Mục đích chỉ có một — làm anh chị sợ mất hàng mà quyết vội.

Cách kiểm: nếu thấy tranh mua, đừng đặt cọc hôm đó. Xin về nghĩ hai ngày. Mảnh thật sự có người tranh thì hai ngày sau vẫn còn hoặc đã bán — và nếu bán rồi thì đó là chuyện bình thường, còn nhiều mảnh khác. Không có mảnh đất nào đáng để quyết trong ba mươi phút.

Chiêu ba: vẽ quy hoạch không có thật

Biểu hiện: người bán chỉ tay ra cánh đồng và nói "chỗ kia quy hoạch sân golf", "chỗ này sắp làm khu đô thị", không kèm bất kỳ căn cứ nào.

Cách kiểm — và đây là cách chắc chắn nhất trong cả ba:

1. Hỏi tên văn bản: quyết định phê duyệt số bao nhiêu, ngày nào, cấp nào ký. Quy hoạch thật luôn có số hiệu
2. Ra UBND xã hoặc phường hỏi trích lục quy hoạch của chính thửa đó. Đây là việc miễn phí và ai cũng làm được
3. Phân biệt hai loại tin: đã có quyết định khác hoàn toàn đang nghiên cứu, đang đề xuất

Em nói thêm một điều mà người trong nghề đều biết: quy hoạch đi qua đất không phải lúc nào cũng là tin tốt. Đất nằm trong chỉ giới đường mở là đất bị thu hồi, không phải đất lên giá. Người bán vẽ quy hoạch thường không nói rõ mảnh nằm trong hay nằm cạnh.

Chênh lệch thật có thể lớn tới đâu

Một ví dụ em gặp ở Yên Xuân: cùng một mảnh 168 m² mặt tiền 11 m, giá chủ đất đưa ra là hơn 3 tỷ. Giá mà một số nơi rao cho khách lạ là 26–27 triệu/m², tức chênh khoảng 1 tỷ trên cùng một thửa.

Với mảnh hơn 3 tỷ thì chênh 1 tỷ nghĩa là anh chị phải chờ vài năm mới về được điểm hòa vốn — trong khi người mua đúng giá đã có lãi.

Ba câu hỏi nên hỏi trước khi đặt cọc

1. Ai là chủ đất, tôi gặp trực tiếp được không? Người bán nắm chắc nguồn thì cho gặp chủ
2. Quanh đây sáu tháng qua có mảnh nào bán, giá bao nhiêu? So được với ít nhất hai ba mảnh cùng khu mới biết mình đang ở đâu
3. Nếu một năm nữa tôi cần bán, ai sẽ mua lại? Câu này lộ ra nhiều thứ nhất

Câu hỏi hay gặp

Làm sao biết mảnh đất có bị thổi giá không khi mình không ở gần?
So ba nguồn độc lập, và hỏi giá đất của chính người dân trong khu. Nếu chênh nhau quá 15–20% thì phải hỏi kỹ vì sao.

Mua qua sàn có an toàn hơn mua trực tiếp không?
Không nằm ở sàn hay cá nhân, nằm ở chỗ người bán có nắm nguồn thật hay chỉ bán lại của nhau. Qua càng nhiều tay thì giá càng đội.

Đã lỡ mua giá cao rồi thì làm gì?
Đừng bán vội cắt lỗ nếu mảnh đó có vị trí tốt và không vướng quy hoạch. Thời gian có thể bù lại phần chênh. Nhưng nếu mảnh vướng quy hoạch hoặc không có ai mua lại thì càng giữ càng khó.

Người bán tử tế không cần anh chị quyết trong hôm nay. Ai giục anh chị đặt cọc ngay hôm đầu tiên, người đó đang bán nỗi sợ chứ không bán đất.

Anh chị đang xem một mảnh và muốn kiểm giá cho khách quan — nhắn cho em vị trí và mức giá người ta đưa, em nói thẳng mặt bằng khu đó đang ở đâu, kể cả khi mảnh đó không phải hàng của em.