Đất nền Hòa Lạc hay quanh Vành đai 3.5? 3 rủi ro trước khi mua

Đất nền Hòa Lạc hay đất quanh Vành đai 3.5 là câu nhiều anh chị ở phía Tây Hà Nội đang cân nhắc. Vành đai 3,5 là tuyến đáng theo dõi vì nó đổi hẳn việc đi lại của cả vùng, nhưng đây không phải tuyến em khuyên bỏ tiền vào để đầu tư. Lý do nằm ở ba điều: tuyến này không đưa thêm người mới về ở, vùng nó chạy qua có nguy cơ tái thiết về dài hạn, và phần lớn là vùng thấp hay ngập.

Vành đai 3,5 chạy qua đâu?

Vành đai 3,5 nằm giữa vành đai 3 và vành đai 4, dài 45 km. Tuyến bắt đầu từ cầu Thượng Cát qua sông Hồng, cắt quốc lộ 32, chạy dọc Sơn Đồng, An Khánh, Hoài Đức, cắt Đại lộ Thăng Long, qua Hà Đông rồi xuống cao tốc Pháp Vân.

Em gọi đây là tuyến âm thầm nhất Hà Nội: hỏi 10 người thì 8 người không biết nó tồn tại. Nó không nổi như vành đai 3, không to như vành đai 4, nhưng lại xuyên qua vùng đông dân nhất của phía Tây.

Đọc thêm: Mua đất Hòa Lạc gần metro hay gần vành đai thì dễ bán lại?

Vì sao tuyến này đổi việc đi lại ở phía Tây nhiều nhất?

Vì ba trục xuyên tâm lớn nhất phía Tây là quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long và quốc lộ 6 chạy song song mà không có đường nào nối ngang ở giữa. Trước đây muốn đi từ trục này sang trục kia, anh chị gần như phải vòng vào trong vành đai 3 rồi lại vòng ra. Vành đai 3,5 chính là đường nối ngang đó.

Em coi vành đai 3,5 là dòng hàng nội vùng: xe chạy trên đó phần lớn là xe của người đã ở sẵn phía Tây, đi từ chỗ này sang chỗ kia trong cùng khu vực. Nó khác vành đai 4 và vành đai 5, là những dòng hàng liên tỉnh.

Tiến độ vành đai 3,5 tới đâu rồi?

Theo báo cáo tháng 7 của Sở Xây dựng mà em dẫn trong video, tuyến chia thành 8 đoạn và mới hình thành được 1 đoạn, là đoạn Lê Trọng Tấn – Phúc La. Các đoạn còn lại đang làm từng phần.

Các mốc trên là kế hoạch tại thời điểm em quay. Tiến độ thực tế anh chị nên tự kiểm lại trước khi quyết định.

Giá đất quanh vành đai 3,5 đang ở giai đoạn nào?

Theo nguyên tắc 60% khối lượng thi công em hay dùng, tuyến này đang ở đúng đoạn giá chạy: máy móc đã vào, mặt bằng đã giải phóng, người ta nhìn thấy được. Khi các đoạn qua Hoài Đức nối được với nhau thì câu chuyện giá sẽ khác.

Nhưng tuyến này có một bệnh chung của các đường vành đai: chia nhiều đoạn, mỗi nơi xong một khúc mà chưa nối được với nhau. Vì vậy đừng mua đúng chỗ chỉ có nét vẽ trên bản đồ. Hãy mua chỗ đã có dân ở, có đường hiện hữu, có chợ, có trường, có quán xá, và tình cờ vành đai 3,5 đi qua. Đây là nguyên tắc của em, không phải quy định của nhà nước. Em giải thích kỹ ở bài luật 60% lọc các đường vành đai.

Ba rủi ro nào phải biết trước khi mua đất quanh vành đai 3,5?

Có ba điều em phải nói rõ để anh chị không nghe xong rồi đi mua theo tin đường mở.

Rủi ro 1: tuyến này không làm tăng dòng người

Đây là giao thông nội vùng. Nó san bớt xe tải, xe chở hàng từ vành đai 3 sang, nhưng không đưa thêm người mới về ở. Giao thông thuận tiện hơn thì vẫn sẽ có khu đô thị mọc lên, nhưng mọc lên để ở khác với mọc lên để đầu tư.

Rủi ro 2: nguy cơ tái thiết về dài hạn

Vành đai 3,5 nằm giữa vành đai 3 và vành đai 4. Theo định hướng dài hạn của Hà Nội, vùng từ vành đai 3 trở vào đang được tái cấu trúc, và theo nhận định của em thì ranh giới đó có thể lấn dần ra ngoài. Muốn mua quanh đây thì phải chọn khu hạ tầng chuẩn chỉ: đường đúng quy hoạch, đủ rộng, thoát nước tử tế, phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn. Những khu như vậy thường là khu đô thị dự án, giá đã cao, hợp để ở chứ không còn nhiều dư địa để đầu tư.

Rủi ro 3: vùng thấp, hay ngập

Đây là điều em lo nhất. An Khánh, Hoài Đức, Hà Đông là những vùng thấp, hay ngập mỗi khi mưa lớn, và mưa bão mấy năm gần đây ngày càng nặng. Mua đất quanh tuyến này thì chuyện tránh vùng ngập phải đặt trước cả chuyện gần đường.

Cách tự kiểm vùng ngập trước khi mua

1. Hỏi người dân đã ở đó lâu năm, không hỏi người bán.
2. Xin xem ảnh, video mùa mưa năm ngoái của đúng con ngõ đó.
3. Đi xem đất đúng ngày mưa, đừng đi ngày nắng. Một buổi đi ngày mưa bằng mười buổi nghe quảng cáo.

Trước khi đặt cọc bất kỳ mảnh nào, anh chị cầm theo Phiếu tự kiểm 5 lớp của em, miễn phí.

Câu hỏi hay gặp về vành đai 3,5

Vành đai 3,5 dài bao nhiêu và nối những đâu?

Dài 45 km, từ cầu Thượng Cát qua quốc lộ 32, Sơn Đồng, An Khánh, Hoài Đức, Đại lộ Thăng Long, Hà Đông xuống cao tốc Pháp Vân.

Bao giờ vành đai 3,5 thông toàn tuyến?

Mục tiêu nêu trong video là khép tuyến năm 2027, nhưng tuyến chia 8 đoạn và mới hình thành 1 đoạn. Anh chị nên tính trừ hao.

Có nên mua đất quanh vành đai 3,5 để đầu tư không?

Em không khuyên. Tuyến nội vùng không đưa thêm người mới, vùng này có nguy cơ tái thiết dài hạn, khu hạ tầng chuẩn thì giá đã cao, và nhiều đoạn chạy qua vùng thấp hay ngập. Mua để ở thì khác, phải xét từng khu.

Mua để ở quanh vành đai 3,5 thì cần chú ý gì?

Chọn chỗ đã có dân, có đường hiện hữu, hạ tầng đúng quy hoạch, và kiểm kỹ chuyện ngập bằng cách đi xem đúng ngày mưa.

Đường mở ra chưa chắc người về ở. Hỏi con đường đó đưa ai tới, rồi mới hỏi giá.

Anh chị đang so sánh đất nền Hòa Lạc với các khu khác ở phía Tây, đọc thêm trang hạ tầng đang kéo người về Hòa Lạc và cách tự kiểm quy hoạch, hoặc nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Khu nào không hợp với số tiền và thời gian giữ của anh chị, em nói thẳng là không nên mua.