Mua đất Hòa Lạc để ở: chọn khu gần bệnh viện, trường học, đường rộng

Mua đất Hòa Lạc để ở khác hẳn mua để đầu tư: anh chị sẽ sống ở đó mỗi ngày, nên thứ phải kiểm đầu tiên không phải là “sau này tăng bao nhiêu” mà là bệnh viện cách bao xa, con đi học ở đâu, chợ và ủy ban xã có gần không, đường vào có đủ rộng cho ô tô. Em đi quay đất Hòa Lạc nhiều năm, bài này em gom lại những khu mà dân đã ở thật, tiện ích đã có thật, kèm cách tự kiểm trước khi đặt cọc.

Mua đất Hòa Lạc để ở thì nên đứng ở khu nào?

Em chia Hòa Lạc thành ba kiểu khu cho người mua để ở: khu sát bệnh viện và cơ quan (Phú Cát), khu trung tâm xã có đủ trường lớp (Bình Yên), và khu cạnh cổng Đại học Quốc gia – Khu công nghệ cao (Đồng Chằm, Yên Xuân). Mỗi khu hợp một kiểu gia đình, em nói rõ bên dưới.

Khu Phú Cát có gì cho người ở thật?

Mảnh em quay trong video chính nằm ở xã Phú Cát, diện tích 106 m², mặt tiền 6 m, full thổ cư, đường trước nhà rộng 9 m. Điểm em thích cho người ở: đi bộ khoảng 500 m là tới tổ hợp ba bệnh viện Trung ương, 100 m ra Quốc lộ 21A, xung quanh đã có biệt thự và nhà dân ở thật. Khách mua mảnh này của em là một bác sĩ răng hàm mặt, dự định vài năm nữa xây nhà ở kết hợp phòng khám. Đó là kiểu người mua để ở đúng nghĩa: chọn chỗ gần nơi mình làm việc, chứ không chọn theo tin đồn.

Đọc thêm: Giá đất Hòa Lạc: công thức so với chung cư để không mua đắt

Giá mảnh này theo video là 4 tỷ. Em có nói thêm trong video rằng khu Bắc Phú Cát ở vị trí tương đương đang ở mức khoảng 100 triệu/m², còn mảnh này khoảng 46 triệu/m². Chênh lệch ấy là do một bên đã thành khu dân cư đông, một bên mới có hạ tầng. Mua để ở thì anh chị không cần tranh với ai, chỉ cần chắc là mình sẽ ở được ngay.

Trung tâm xã Bình Yên có đủ trường lớp cho con không?

Có. Mảnh ở thôn Đồi Sen em giới thiệu trong một video khác nằm đối diện Ủy ban nhân dân xã Bình Yên, trong bán kính 500 m có đủ mầm non, cấp 1, cấp 2, cấp 3. Mảnh đó nhỏ, 61,2 m², mặt tiền 5 m, giá hơn 2 tỷ, xây nhà ở được ngay. Với gia đình trẻ, đây là kiểu đất “mua xong là sống được”: sáng đưa con đi học vài phút, bố mẹ đi làm vào Khu công nghệ cao hay Đại học FPT 4–5 phút.

Điểm phải trừ hao: đất trung tâm xã thường nhỏ, mặt tiền 5–6 m, không rộng rãi như đất ngoài rìa. Anh chị muốn sân vườn, chỗ đỗ hai ô tô thì phải chấp nhận đi xa trung tâm xã hơn một chút.

Cạnh cổng Đại học Quốc gia thì ở có ồn không?

Khu Đồng Chằm, Yên Xuân nằm cạnh cổng chính Đại học Quốc gia, sinh viên về theo từng khóa nên hàng quán, phòng trọ mọc nhanh. Ở đây hợp với người muốn vừa ở vừa có thu nhập từ phòng cho thuê: mảnh 118 m² hai mặt tiền em quay ở Đồng Chằm cách cổng chính và ga metro quy hoạch khoảng 800 m, giá 3,2 tỷ theo video. Nếu anh chị cần yên tĩnh tuyệt đối, hãy chọn mảnh lùi vào trong một đường, không chọn mảnh ngay trục dẫn vào cổng trường.

Lưu ý riêng cho khu này: đoạn đường từ cổng chính Đại học Quốc gia dẫn vào, một bên là đất trường Sĩ quan Chính trị, một bên là hồ nước và đất quy hoạch đô thị của chủ đầu tư lớn. Mua để ở thì phải chọn đất đã có dân, có sổ, có đường hiện hữu, không mua đất nằm trong ranh dự án.

Rủi ro khi mua đất Hòa Lạc để ở là gì?

Ba rủi ro em gặp nhiều nhất ở người mua để ở:

• Đường đẹp trên giấy, chưa có ngoài thực địa. Nhiều mảnh được rao “mặt đường 30 m quy hoạch” nhưng hiện tại là đường bê tông 3 m. Ở thật thì anh chị đi đường hiện tại, không đi đường quy hoạch.
• Dính vệt mở đường. Quốc lộ 21A theo video đã được duyệt vốn 19.000 tỷ để mở rộng, tỉnh lộ 446 quy hoạch lên 30 m. Mảnh sát mép đường hiện tại có thể bị lấy một phần khi mở. Mua để ở thì phải hỏi rõ chỉ giới.
• Chưa đủ thổ cư. Đất rao 150 m² nhưng thổ cư chỉ 60 m², phần còn lại là đất vườn. Xây nhà vượt phần thổ cư là sai phép.

Ở nhiều vùng ven Hà Nội khác, em đã thấy người mua đất để ở rồi 3 năm chưa xây được vì mảnh nằm trong ranh quy hoạch đô thị mới. Để ở thì chọn chỗ đã có dân ở, không chọn chỗ đang “chờ”.

Cách tự kiểm trước khi đặt cọc mua đất để ở

1. Đi vào buổi tối một lần: xem có đèn đường, có nhà sáng đèn quanh đó không. Khu có dân ở thật thì tối không vắng.
2. Đo đường vào bằng chính xe của mình: lái ô tô vào tận mảnh, xem có tránh được xe ngược chiều không.
3. Mở sổ đỏ, đọc dòng “loại đất”: phần “đất ở” phải đủ cho ngôi nhà anh chị định xây.
4. Ra Ủy ban xã hỏi chỉ giới đường và hỏi mảnh có nằm trong dự án nào không. Việc này miễn phí.
5. Đi từ mảnh tới bệnh viện, trường học, chợ gần nhất bằng xe máy, bấm giờ. Số phút thật quan trọng hơn số mét trên bản đồ.

Anh chị muốn có sẵn bảng kiểm để cầm đi xem đất, em để ở đây: Phiếu tự kiểm 5 lớp.

Câu hỏi hay gặp

Mua đất Hòa Lạc để ở thì cần khoảng bao nhiêu tiền?

Theo các mảnh em đã quay: mảnh nhỏ 61,2 m² ở trung tâm xã Bình Yên hơn 2 tỷ; mảnh 106 m² ở Phú Cát sát bệnh viện 4 tỷ; mảnh 118 m² ở Đồng Chằm 3,2 tỷ. Giá thay đổi theo thời điểm, anh chị hỏi em số mới nhất.

Ở Hòa Lạc có ngập không?

Theo em chia sẻ trong video khảo sát Khu công nghệ cao, địa thế trong khu cao khoảng 15–20 m so với mực nước biển. Tuy vậy từng mảnh vẫn phải xem cốt nền so với mặt đường, nhất là mảnh gần suối, gần hồ.

Mua để ở có nên mua mảnh đang là đất vườn rồi xin chuyển thổ cư không?

Nếu để ở thì em khuyên không, vì thời gian và điều kiện chuyển mục đích không ai hứa được. Mua mảnh đã đủ đất ở ngay từ đầu.

Mua đất để ở thì chọn bằng đôi chân: đi tới bệnh viện, tới trường, tới chợ bằng chính xe của mình rồi mới quyết, đừng chọn bằng bản vẽ quy hoạch.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh 61,2 m² giữa trung tâm xã Bình Yên, xây nhà ở được ngay: xem video
• Mảnh 168 m² mặt tiền 11 m ở Yên Xuân, gần Đại lộ Thăng Long: xem video
• Mảnh 118 m² hai mặt tiền ở Đồng Chằm, cạnh cổng Đại học Quốc gia: xem video
• Khảo sát đường vành đai Khu công nghệ cao, các trường đại học đang xây: xem video

Anh chị đang tìm đất Hòa Lạc để ở, cứ nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553, nói rõ gia đình mấy người, làm việc ở đâu, con học cấp nào, em sẽ gợi ý đúng khu. Em cũng nói thật: nếu anh chị cần chỗ ở ngay trong 1–2 tháng tới mà chưa có tiền xây nhà, thì mua chung cư hoặc thuê nhà trước hợp lý hơn; đất ở Hòa Lạc hợp với người có kế hoạch xây trong 1–3 năm tới.