Mua đất Hòa Lạc hay giữ nhà nội đô: làm gì trước khi dòng tiền đi

Anh chị có nhà nội đô chưa cần bán nhà ngay để mua đất Hòa Lạc, nhưng cũng không nên để toàn bộ tài sản gia đình nằm trong một căn nhà ngõ hay căn tập thể cũ trong vành đai 3. Cách an toàn hơn là giữ nhà để ở, đồng thời tách một phần tài sản sang một mảnh đất có sổ ở cực phát triển mới, trước khi dòng người và dòng tiền tới đông.

Vì sao người có nhà nội đô bắt đầu lo?

Vì cách Hà Nội lớn lên đã đổi. Theo chia sẻ trong video, quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm chuyển từ mô hình một trung tâm sang nhiều cực phát triển, và nội đô cũ chỉ còn là một cực. Niềm tin “nhà nội đô kiểu gì cũng tăng” được xây trên mô hình cũ.

Trong một video khác, em có đọc báo cáo khoảng 27 trang của thành phố làm cơ sở lập quy hoạch: phạm vi tái cấu trúc trước mắt từ vành đai 3 trở vào; phố cổ, khu phố Pháp, trung tâm Ba Đình được bảo tồn; các khu không đảm bảo hạ tầng và chất lượng công trình thì tái cấu trúc toàn diện. Nhà cụ thể ra sao vẫn phải chờ quy hoạch phân khu, chi tiết và từng dự án.

Đọc thêm: Cách tìm dòng tiền cao hơn mức 1 đến 2 phần trăm của nội đô

Điều em lo nhất không phải ngày mai bị thu hồi, mà là tài sản rơi vào trạng thái chờ: chờ phân khu, chờ chỉ giới, chờ giải phóng mặt bằng, trong lúc gia đình không mua bán, không xây sửa được gì.

“Cứ ở yên, đến lúc thì nhận đền bù” có ổn không?

Ổn cho chỗ ở của đời mình, chưa chắc ổn cho tài sản của đời con. Tiền đền bù có thể thấp hơn nhiều so với giá thị trường, và tái định cư phần lớn là căn hộ chứ không phải nhà mặt đất.

Em nói vì em đã trải qua. Năm 2014 nhà em ở làn hai đường Bưởi bị mất khi mở rộng đường; theo em kể trong video, giá đền bù lúc đó chưa bằng 1/3 giá thị trường. Vợ chồng em với ba con nhỏ đi thuê nhà 5 năm, chuyển sáu chỗ. Mỗi dự án một mức, nhưng anh chị đừng mặc định số tiền nhận về đủ mua lại nhà ở chỗ cũ.

Theo báo cáo em đọc trong video, người thuộc diện di dời có thể tái định cư tại chỗ hoặc ra khu đô thị mới. Trong đô thị nén, tăng tầng cao, cả hai hướng chủ yếu là căn hộ. Từ nhà có sân thành căn hộ tầng cao là đổi hẳn bản chất tài sản, nhất là với nhà có ông bà muốn sống sát đất.

Quy hoạch treo ảnh hưởng thế nào tới nhà nội đô?

Khó bán trước, giá yếu sau. Khu nhà có thông tin quy hoạch mà chưa biết bao giờ làm thì người mua lắc đầu, ngân hàng thận trọng, chủ nhà không dám xây sửa lớn. Theo quan sát trong video, mấy tháng gần đây giao dịch nhà đất nội đô rất ít; nhiều chủ vẫn giữ giá cũ nhưng gần như không ai trả mức đó. Tài sản chưa bị lấy đi, nhưng khả năng chuyển thành tiền đã giảm.

Nên giữ nguyên, bán hết hay chuyển một phần?

Em không khuyên bán hết. Phương án hợp với đa số gia đình là giữ căn đang ở, tách phần tiền nhàn rỗi sang một mảnh đất có sổ ở cực mới.

Vì sao em nhìn về đất nền Hòa Lạc?

Vì Hòa Lạc hút người trẻ có thu nhập cao, chứ không chỉ là nơi giãn dân. Theo chia sẻ trong video, Hòa Lạc được định hướng là đô thị khoa học công nghệ và giáo dục, gắn với Đại học Quốc gia Hà Nội, Khu công nghệ cao, tuyến Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc trong quy hoạch, Đại lộ Thăng Long, vành đai 4.5 và vành đai 5. Địa thế cao, ít phải lo ngập như vùng trũng thấp.

Quy luật em hay nói: tiền chạy theo người, người chạy theo việc làm, việc làm chạy theo hạ tầng, hạ tầng chạy theo quy hoạch. Về giá, theo chia sẻ trong video tại thời điểm quay: đất thổ cư có sổ ở nhiều khu Hòa Lạc khoảng trên dưới 30 triệu/m², có nơi 10–20 triệu/m² tùy vị trí; nhà đất nội đô khoảng 200–400 triệu/m². Giá đổi theo thời điểm, cần hỏi giá hiện tại từng mảnh.

Làm gì trước, theo thứ tự nào?

1. Khám lại tài sản: nhà trong hay ngoài vành đai 3, có thuộc khu bảo tồn không, ngõ có ô tô và xe cứu hỏa vào được không, căn nhà chiếm bao nhiêu phần tài sản gia đình.
2. Xác định khoản tách ra được mà không ảnh hưởng cuộc sống. Không vay quá sức để “đi trước”.
3. Dành một ngày lên Hòa Lạc xem tận mắt. Chọn đất có sổ, đường thông, đã có dân ở. Nhắm gần metro thì tránh vùng bán kính khoảng 1 km quanh ga dự kiến, vì dễ dính quy hoạch thu hồi làm ga và đô thị TOD; nên chọn ngoài 1 km.

Chưa rõ nhà mình thuộc trường hợp nào, anh chị làm Phiếu khám 3 phút trước rồi hãy tính.

Chờ tới 2030 rồi mới mua, hay mua trước?

Chờ thì thông tin chắc hơn, nhưng khi quy hoạch đã rõ, metro đã chạy, trường đã chuyển thì đất ở cực mới không còn là giá vùng ven. Mua trước thì vốn nằm yên và phải chọn kỹ hơn. Em thiên về mua trước một phần vừa sức, không dồn hết.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Quy hoạch tổng thể chưa phải quy hoạch chi tiết; phạm vi và thời điểm từng khu chỉ rõ khi có dự án cụ thể.
• Hạ tầng có thể chậm hơn kế hoạch. Tính tiền theo kịch bản chậm.
• Không phải mảnh đất rẻ nào cũng tốt: có mảnh ngoài vùng phát triển, đường nhỏ, chưa có dân, hoặc giá đã bị đẩy cao.
• Số liệu trong bài lấy từ chia sẻ trong video tại thời điểm quay, cần đối chiếu văn bản chính thức.

Cách tự kiểm, không tốn tiền

• Hỏi UBND phường hoặc tra cổng thông tin quy hoạch của thành phố xem khu nhà mình được định hướng thế nào.
• Phân biệt “đất ở đô thị” trong sổ đỏ với “đất đơn vị ở” trên bản đồ quy hoạch. Đất đơn vị ở là cả khu dân cư, gồm cả trường, công viên, đường; không có nghĩa nhà mình được giữ nguyên.
• Mở bản đồ vệ tinh mảnh định mua: đường thông chưa, đã có nhà dân chưa, cách ga dự kiến bao xa.
• Xin bản sao sổ đỏ, đối chiếu số thửa, diện tích, mục đích sử dụng trước khi đặt cọc.

Câu hỏi hay gặp

Tiền đền bù có đủ mua lại nhà ở chỗ cũ không?

Thường là khó, vì đền bù tính theo bảng giá và chính sách từng thời điểm. Nên tính phương án dự phòng từ bây giờ, đừng đợi ngày nhận phương án bồi thường.

Nhà tôi chưa thấy tên trong dự án nào, có cần lo không?

Chưa cần hoảng, nhưng đừng chủ quan. Quy hoạch đi theo lớp: đường, metro, cực mới, rồi mới tới từng ô phố.

Ông bà muốn sống sát đất, có sân thì nên làm gì?

Giữ thêm một mảnh đất mặt đất ở vùng ven. Nếu sau này nhà nội đô thành căn hộ tái định cư, gia đình vẫn còn chỗ có sân, có cây cho ông bà.

Sổ đỏ giữ quyền của anh chị với mảnh đất, nhưng không giữ được dòng người quanh căn nhà. Đừng để cả tài sản gia đình nằm chờ một tờ quy hoạch.

Xem thêm video cùng chủ đề

• 3 việc người có nhà nội đô nên làm khi trung tâm không còn là trung tâm duy nhất xem video
• 4 câu hỏi cho người có nhà trong vành đai 3 trước đợt tái cấu trúc lớn xem video
• Đặt tài sản ở nơi con cháu sẽ sống và làm việc xem video

Anh chị có nhà nội đô và muốn biết nên giữ nguyên hay tách một phần, cứ nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, em xem cùng anh chị trước khi tính chuyện mua. Em nói thật: nếu gia đình chỉ có đúng một căn để ở, phải vay gần hết, hoặc cần tiền lại trong một, hai năm tới, thì chưa nên mua đất Hòa Lạc lúc này.