3 công năng và 2 mốc ra hàng cho người mua đất 4 tháng chưa thấy tiền

Một chị khách đã mua của em hai mảnh nhắn: “Em bán hộ chị cái mảnh mà, không có dòng tiền chán quá.”

Bán thì em có hai giao dịch trong một tuần. Em vẫn khuyên chị đừng bán. Bài này em nói hết vì sao.

Xem em phân tích

Bản đầy đủ hơn 9 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: 3 chiêu thổi giá đất và cách tự kiểm để không trả cao hơn cả tỷ

Sai không nằm ở mảnh đất. Nằm ở cái thước đo

Đất có ba công năng, và mỗi loại phải đo bằng một thước khác nhau:

1. Mảnh sinh dòng tiền — sát trường, sát chợ, cho thuê được ngay. Đổi lại giá đã cao
2. Mảnh tăng vốn — hôm nay rẻ vì chưa ai nhìn ra. Không ra tiền hằng tháng
3. Mảnh để ở — đo bằng chuyện sống có tiện không, không đo bằng lãi

Chị ấy đang cầm mảnh tăng vốn mà lấy thước dòng tiền ra đo. Giống như mua xe tải rồi trách nó chạy không nhanh bằng xe con.

Xe tải không hỏng. Chỉ là nó sinh ra để chở nặng, không phải để chạy nhanh.

Bốn tháng là quá ngắn để kết luận điều gì

Đất tăng vốn đi theo tiến độ hạ tầng và dòng người. Cả hai thứ đó tính bằng năm, không tính bằng tháng.

Trong bốn tháng, gần như không có gì đủ để thay đổi giá trị thật của một mảnh đất vùng ven. Bán ở mốc đó là trả phí giao dịch hai lần mà chưa nhận được gì.

Ai sẽ mua lại mảnh đó

Đây là câu hỏi em cho là quan trọng nhất khi cầm một mảnh đất, mà ít người hỏi.

Người mua lại mảnh của chị ấy là người đang định mua chung cư ở Hòa Lạc:

• Căn chung cư Bắc Phú Cát: 6–7 tỷ
• Mảnh đất của chị: bằng khoảng một phần ba mức đó

Đất nền chỉ thua chung cư ở hai điểm: tiện ích và khoảng cách. Mà mảnh này thì cạnh 3 trường học, chợ trung tâm và trạm y tế. Còn khoảng cách thì đang được rút ngắn: khi đại lộ Thăng Long kéo dài thông xe, quãng 25 phút còn chưa tới 10 phút.

Hai điểm yếu đang mất dần, trong khi giá vẫn bằng một phần ba. Đó là lý do em bảo giữ.

Hai mốc ra hàng em đang nhìn

Cuối 2027 – đầu 2028

• Chung cư ra hàng, tạo mặt bằng giá tham chiếu mới
• Hết ưu đãi trong khu công nghệ cao nên dự án dồn về
• Hai ba năm sau đó, kỹ sư về đông

Năm 2030

• Đại học Quốc gia lên khoảng 80.000 sinh viên
• Loạt trường mới trong khu công nghệ cao
• Metro số 5 và số 8 chạy thử vào cuối 2029

Nói rõ: đây là các mốc theo kế hoạch, và kế hoạch có thể trượt. Nhưng nó cho anh chị một khung thời gian để tự hỏi: mình cầm được đến đó không?

Bán non là cách mất tiền êm nhất

Đất Hòa Lạc đang ở vùng tích lũy: giá rẻ, nhưng bán được đúng giá cần khoảng 6 tháng, và nên cầm 2–3 năm.

Điểm khác nhau giữa hai loại vùng:

• Vùng tích lũy — lãi tính bằng lần, nhưng chờ lâu
• Vùng đã định hình — lãi tính bằng phần trăm, nhưng nhanh và chắc hơn

Ai chọn vùng tích lũy rồi lại mong nhịp của vùng đã định hình thì sẽ luôn thấy sốt ruột — và sốt ruột thường dẫn tới bán non.

Ba câu nên trả lời trước khi mua

1. Mảnh này giao việc gì — sinh dòng tiền, tăng vốn, hay để ở
2. Bao giờ ra hàng — mốc nào thì nó làm xong việc của nó
3. Ai mua lại — người đó là ai, và vì sao họ chọn mảnh này

Trả lời được ba câu này trước khi mua thì sẽ không phải hỏi “sao mãi chưa thấy tiền” sau khi mua.

Không có mảnh đất kém. Chỉ có mảnh đất bị giao sai việc.

Anh chị đang cầm một mảnh và không rõ nó thuộc loại nào — nhắn cho em khu nào và anh chị mong nó làm việc gì. Em nói thẳng nó hợp với mục tiêu đó không, và nếu không thì nên chờ hay nên đổi.