Câu hỏi quan trọng nhất trước khi mua đất gần tuyến đang chờ giải phóng mặt bằng

Cả nước mới giải phóng mặt bằng khoảng 2% kế hoạch năm.

Không phải vì thiếu tiền — riêng đường sắt cao tốc Bắc Nam đã có 67 tỷ đô nằm chờ, cộng tuyến Lào Cai đi Hải Phòng, cộng các tuyến metro.

Một dự thảo vừa đưa ra ba đề xuất gỡ. Bài này em nói ba chỗ tắc là gì, ba đề xuất chạm vào đâu, và điều đó nghĩa gì với người cầm đất Hòa Lạc.

Đọc thêm: Cách đón nhóm kỹ sư Viettel và CMC đang thiếu chỗ thuê ở Hòa Lạc

Xem em phân tích

Bản đầy đủ 9 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Con số 2% nói lên điều gì

Với người đang cầm hoặc định mua đất, 2% nghĩa là mọi tuyến lớn còn ở khúc đầu.

Đây là tin hai mặt, và em nói cả hai:

• Mặt khó: đường còn lâu mới xong, ai kỳ vọng vài tháng là sai
• Mặt lợi: giá đất phần lớn chưa phản ánh những tuyến đó, nên người vào lúc này vẫn ở khúc đầu của chu kỳ

Ba chỗ tắc khiến 98% kế hoạch nằm im

1. Không xác định được nguồn gốc đất — nhà ở từ những năm 90, giấy viết tay, không đủ căn cứ để lập phương án
2. Áp đơn giá bồi thường — mỗi dự án một hội đồng riêng, mỗi nơi một cách tính, mất rất nhiều thời gian
3. Phương án đền bù từng hộ — làm thủ công, từng trường hợp một

Ba chỗ này giải thích vì sao có tiền mà vẫn không tiêu được. Nút thắt nằm ở thủ tục, không nằm ở ngân sách.

Ba đề xuất gỡ

1. Không hồi tố sổ đỏ đã cấp — sổ đã cấp thì công nhận, không lật lại nguồn gốc
2. Bỏ thẩm định giá riêng cho từng dự án, thay bằng bảng giá chung nhân hệ số
3. Phân cấp cho tỉnh và xã tự quyết

Ý quan trọng nhất nằm ở tinh thần của dự thảo: trước đây không làm thì không sao, nay không làm cũng bị tính trách nhiệm.

Đó là thứ thay đổi động lực của cả bộ máy — và với người mua đất thì nghĩa là đường sẽ chạy nhanh hơn.

Em nói cho cân: đây vẫn là dự thảo. Nội dung cuối cùng có thể khác, và thời điểm áp dụng thì chưa rõ.

Câu hỏi quan trọng nhất: trong chỉ giới hay cạnh đường

Đây là phần em muốn anh chị nhớ nhất trong cả bài.

• Đất trong chỉ giới: bị thu hồi, đền bù theo bảng giá và hệ số. Nhận tiền xong là hết
• Đất cạnh đường: giữ lại. Đường chạy xong thì nó là một tài sản khác hẳn

Cùng một tờ bản đồ, cách nhau vài chục mét, hai số phận hoàn toàn khác nhau.

Nên câu hỏi đầu tiên trước khi mua hay bán bất kỳ mảnh nào gần một tuyến đường sắp làm: nó nằm TRONG hay nằm CẠNH?

Hỏi câu này mất năm phút tra cứu. Không hỏi thì có thể mất cả khoản đầu tư.

Quy tắc quá nửa

Quy tắc em dùng nhiều năm: tuyến nào làm xong quá nửa thì giá đất quanh đó đã phản ánh gần hết.

Chỗ đáng nhìn phải đủ ba điều kiện cùng lúc:

1. Đường sắp động thật — có vốn, có mặt bằng, không phải chỉ có quy hoạch
2. Dân có sẵn — đã có người ở, có chợ, có trường
3. Giá chưa chạy

Ở Hà Nội, giải đáp đủ ba điều kiện đó hiện nay là phía Tây.

Không chỉ là chuyện làm đường

Cơ chế này dùng cho mọi dự án thu hồi đất, kể cả tái thiết đô thị.

Về giãn dân nội đô: đến 2035 tái thiết từ vành đai 2 trở vào, sau 2035 làm theo ô phố từ vành đai 3.

Nghĩa là dòng người ra vùng ven không phải chuyện một đợt — nó là một quá trình kéo dài nhiều năm.

Có tiền mà không tiêu được thì tiền vẫn nằm đó. Ngày thủ tục được gỡ là ngày 67 tỷ đô bắt đầu chạy — và đất nằm cạnh đường là thứ chạy theo.

Anh chị đang cầm đất gần một tuyến sắp làm và chưa rõ nó nằm trong chỉ giới hay cạnh đường — gửi cho em vị trí, em tra giúp. Đây là câu hỏi quan trọng nhất, và em trả lời miễn phí.