Cách tìm dòng tiền cao hơn mức 1 đến 2 phần trăm của nội đô

Nhiều anh chị mua nhà mặt phố hoặc nhà trọ nội đô để lấy dòng tiền. Em nói thẳng: mô hình đó đang khó dần, và khó vì những lý do sẽ không đảo ngược.

Xem em phân tích

Bản đầy đủ hơn 3 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Ba lý do nhà mặt phố khó cho thuê hơn trước

1. Mua bán online tăng mạnh — trung bình khoảng 38% mỗi năm trong những năm qua. Người bán hàng không còn cần mặt bằng đẹp như trước
2. Doanh nghiệp cắt giảm nhân sự văn phòng khi tự động hóa lan rộng — nhu cầu thuê văn phòng giảm theo
3. Ô tô ngày càng nhiều, trung bình tăng khoảng 10% mỗi năm. Nhà mặt phố không có chỗ đỗ xe thì khách ngại vào

Điểm thứ ba ít người tính tới, nhưng nó đang đổi hẳn tiêu chí chọn mặt bằng: chỗ đỗ xe giờ quan trọng ngang mặt tiền.

Đọc thêm: Cách tạo dòng tiền trên đất để ngân hàng định giá lại tài sản của bạn

Ba lý do nhà trọ nội đô khó hơn

1. Chủ trương hạn chế tăng dân số nội đô, cộng việc các trường đại học dời ra đô thị vệ tinh — nguồn khách thuê chuyển hướng ra ngoài
2. Quy định phòng cháy chữa cháy siết chặt — cải tạo tốn kém, xin đủ điều kiện cho thuê khó hơn nhiều
3. Giá đất nội đô quá cao so với tiền thuê thu được

Con số quan trọng nhất của bài

Tỷ suất cho thuê bình quân ở nội đô hiện chỉ khoảng 1–2% một năm trên giá trị tài sản.

Nghĩa là bỏ 10 tỷ mua nhà, mỗi năm thu về 100–200 triệu tiền thuê. Thấp hơn cả lãi gửi tiết kiệm, và thấp hơn lạm phát.

Em nói cho công bằng: người giữ nhà nội đô không sống bằng tiền thuê — họ giữ vì tài sản tăng giá và vì tính an toàn. Đó là lựa chọn hợp lý. Nhưng nếu mục tiêu là dòng tiền hằng tháng thì nội đô không còn là chỗ tốt.

Hướng xử lý

Nếu đang có tài sản dòng tiền nội đô kém hiệu quả: cân nhắc bán dần, thu hồi vốn, đưa sang chỗ có hiệu suất tốt hơn. Không nhất thiết bán hết — nhưng đừng mua thêm chỉ để lấy dòng tiền.

Nếu đang đi tìm dòng tiền: nhìn về nơi có ba thứ cùng lúc — giá đất còn thấp, có nguồn khách thuê thật (khu công nghiệp, trường đại học đã vận hành), và hạ tầng đang tới.

Ở dải Hòa Lạc, tỷ suất cho thuê trọ thực tế thường vào khoảng 7–9% một năm khi tính đủ cả tiền đất lẫn tiền xây — cao hơn hẳn con số 1–2% ở trên. Đổi lại là phải tự vận hành và chấp nhận nơi chưa hoàn thiện.

Một tài sản đắt tiền mà mỗi năm sinh ra 1% thì nó không phải tài sản dòng tiền. Nó là tài sản để dành.

Anh chị đang có nhà cho thuê và muốn biết hiệu suất thật là bao nhiêu — nhắn cho em giá trị tài sản và tiền thuê mỗi tháng, em tính giúp tỷ suất và so với các phương án khác.