Cách tính đúng bài toán xây nhà trọ trên 200 m² đất Hòa Lạc

Bỏ hơn chục tỷ xây nhà trọ ở Hòa Lạc thì mỗi năm lãi bao nhiêu phần trăm? Nhiều người tự tính xong ra năm, sáu phần trăm — nghe chưa hấp dẫn, rồi bỏ ngang.

Con số ấy không sai về phép tính. Nó sai về cách đặt phép tính. Bài này đi thẳng vào chỗ đó.

Trước hết, ba con số đầu vào

Diện tích tối ưu để xây nhà trọ là 150 đến 250 mét vuông. Dưới 150 thì cầu thang bộ, thang thoát hiểm, thang máy và chỗ để xe ăn mất phần diện tích cố định — cùng một khoản chi phí chết mà chia được cho ít phòng hơn. Trên 250 mét vuông lại dễ phải làm hai thang thoát hiểm, vì quy định cứ 25 mét chiều dài toà nhà phải có một thang. Lấy tròn 200 mét vuông.

Đọc thêm: Cách tính dòng tiền thật khi xây trọ trên đất Hạ Bằng

Xây 5 tầng, sàn 1.000 mét vuông. Đơn giá khoảng 7 triệu một mét vuông đã tính cả hoàn thiện, thành 7 tỷ tiền xây. Tầng một để xe và dịch vụ, bốn tầng trên mỗi tầng 8 phòng, tổng 32 phòng.

Còn giá đất Hòa Lạc thì tuỳ khu, và chênh nhau rất xa — phần dưới nói kỹ.

Phép tính mà phần lớn người mua đang dùng

Giả sử mua khu gần Đại học FPT và khu công nghệ cao, đất 55 triệu một mét vuông, 200 mét vuông là 11 tỷ. Cộng 7 tỷ xây thành 18 tỷ. Ba mươi hai phòng, giá thuê trung bình 3 triệu, thu 96 triệu một tháng. Trừ phòng trống và sửa chữa 15 phần trăm, còn khoảng 980 triệu một năm.

Lấy 980 triệu chia 18 tỷ ra 5,4 phần trăm một năm. Gửi ngân hàng còn hơn — nhiều người dừng ở đây.

Vì sao phép tính đó sai

Nó cộng hai thứ có bản chất khác nhau vào cùng một mẫu số.

Tiền đất không phải chi phí. Nó là tài sản đổi hình thái: từ tiền mặt thành đất. Bỏ ra không mất đi đâu cả, vẫn nằm đó, và ở Hòa Lạc thì còn tăng giá theo hạ tầng.

Tiền xây mới là phần thực sự bỏ ra để tạo dòng tiền. Nó là cỗ máy. Cỗ máy hao mòn dần, còn đất thì không.

Đặt lại phép tính: bỏ 7 tỷ tiền xây, mỗi năm thu 820 đến 980 triệu tuỳ khu. Ra 12 đến 14 phần trăm một năm trên phần vốn xây. Hoàn vốn phần xây trong 7 đến 8,5 năm. Sau mốc đó toà nhà chạy gần như miễn phí, mà mảnh đất vẫn nguyên vẹn — và đã tăng giá.

Cùng một dự án, cùng những con số ấy, chỉ đổi cách đặt phép tính là từ 5,4 phần trăm thành 12 đến 14 phần trăm.

Chọn khu — chênh 5 tỷ tiền đất

Khu đông nhà trọ gần Đại học FPT và khu công nghệ cao: đất đẹp 50 đến 60 triệu một mét vuông. Khu Yên Xuân đối diện Đại học Quốc gia: 25 đến 38 triệu. Cùng 200 mét vuông là 11 tỷ so với 6 tỷ, chênh đúng 5 tỷ, trong khi tiền xây bằng nhau.

Khu thứ nhất có hai nguồn thuê: sinh viên và chuyên gia kỹ sư. Nhóm thứ hai thuê quanh năm, không nghỉ hè, giá 2,5 đến 3,5 triệu một phòng. Đây là lựa chọn của người ưu tiên dòng tiền ổn định.

Khu thứ hai chủ yếu sinh viên, mùa hè vắng hơn. Bù lại vốn nhẹ hơn 5 tỷ, nguồn sinh viên ngay trước mặt, và còn dư địa tăng giá vì bám đại lộ Thăng Long cùng metro số 5 — tuyến đầu tư 72.300 tỷ. Đây là lựa chọn của người chấp nhận biến động theo mùa để lấy biên lợi nhuận.

Phần ít người tính tới — ngân hàng định giá theo dòng tiền

Một mảnh đất trống 6 tỷ mang ra ngân hàng được vay 50 đến 60 phần trăm, tức 4 đến 4,5 tỷ. Hết.

Nhưng khi đã xây và cho thuê, tài sản trong tay đổi bản chất: không còn là đất, cũng không phải đất cộng nhà, mà là đất cộng nhà cộng một dòng doanh thu đều hàng tháng. Thứ có doanh thu đều thì ngân hàng nhìn như một hộ kinh doanh — và hộ kinh doanh được định giá theo dòng tiền, không theo mét vuông.

Cùng tài sản đó, vốn bỏ ra 13 tỷ, ngân hàng định giá 20 đến 25 tỷ, cho vay 60 phần trăm tức 12 đến 15 tỷ. Lãi vay do chính tiền thuê trả — dù nói thật, ở thời điểm này dòng thuê có thể còn hụt một chút so với lãi vay.

Cần nói rõ giới hạn: điều này chỉ đúng khi tài sản ĐÃ có dòng tiền. Vay để ôm một mảnh đất trống là chuyện hoàn toàn khác — đất trống không sinh ra đồng nào mà tháng nào cũng phải trả lãi.

Rủi ro có thật, đã từng xảy ra ở đây

Năm 2023 Hòa Lạc có một đợt xây nhà trọ ồ ạt. Số phòng tăng gấp 5 đến 6 lần, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 20 phần trăm — cứ 10 phòng xây lên thì 8 phòng bỏ không, vì sinh viên chưa lên.

Hiện nay, ngay lúc báo chí viết về chuyện cháy phòng, vẫn có dãy lấp đầy 70 đến 90 phần trăm và có dãy chỉ 30 đến 50 phần trăm. Cùng một xã, cùng một thời điểm.

Ba thứ tạo ra khoảng cách đó: chọn khu (sát cổng trường và cách năm ki lô mét là hai thị trường khác hẳn), chuẩn xây dựng (điều hoà hai chiều, vệ sinh riêng, thang máy giờ là mức sàn — phòng tốt hơn mặt bằng một triệu vẫn kín ngay khi khai trương), và phần vận hành mà nhiều người quên tính.

Còn kịp không

So với 2018–2019 khi đất mới 10 đến 15 triệu một mét vuông thì đã muộn. So với sang năm — thêm ít nhất 20.000 sinh viên, cộng lứa năm nhất năm nay lên năm hai và cũng ra ngoài thuê — thì chưa.

Một toà xây mất 8 đến 12 tháng, trung bình 10 tháng. Khoảng thời gian đó không phải chờ đợi lãng phí: nó chạy song song với dòng sinh viên đang đi tới. Hai mốc rơi vào đúng một thời điểm.

Bốn con số để mang đi xem đất

200 mét vuông. 7 triệu một mét vuông sàn. 55 và 30 triệu một mét vuông cho hai khu, chênh 5 tỷ. 10 tháng xây dựng.

Và một câu: đất là tài sản, nhà là cỗ máy — đừng gộp hai thứ đó khi tính lãi.