Cách giữ tiền của mình không chảy về túi cá mập khi lãi suất cao

Lãi suất cao có nên mua đất Hòa Lạc — đây là câu hỏi em nhận nhiều nhất lúc này. Nhưng trước khi trả lời có hay không, em muốn nói một chuyện khác, chuyện mà rất nhiều anh chị đang sống với nó mỗi tháng: cứ đến ngày trả lãi là mất ngủ, muốn bán bớt một lô cho nhẹ đầu, hạ giá rồi mà vẫn chưa ai hỏi.

Người trong nghề cũng đang gồng

Sáng nay em ngồi với mấy người bạn đầu tư lâu năm — một chủ doanh nghiệp, một người làm ngân hàng, một chủ sàn. Toàn người trong nghề, không ai là tay mơ. Vậy mà câu nào cũng nặng: gồng lãi ngân hàng cong hết lưng, muốn thanh khoản mà giờ không ra được hàng, tài sản thì nhiều nhưng toàn cục to.

Có một câu em nghe mà lạnh người: nửa năm nữa rút ống thở, thị trường biết ngay.

Đọc thêm: Cách đọc con số ngân hàng định giá để biết mảnh đất có đáng mua

Nếu người trong nghề còn như vậy, thì anh chị đang có một hai mảnh đất, một căn chung cư, tháng nào cũng gồng một khoản lãi — anh chị không cô đơn. Và quan trọng hơn: đây không phải lỗi của riêng ai chọn sai lô. Đây là một cái vòng.

Vòng gồng — ba ý gộp lại thành một cái bẫy

Một, lãi vay cao nên tiền lãi mỗi tháng ăn dần vào tiền sinh hoạt, ăn vào lợi nhuận kinh doanh. Nhiều người ngồi tính lại mới giật mình: giữ tiếp thì lợi nhuận âm.

Hai, muốn thoát hàng phải hạ giá. Nhưng hạ rồi vẫn chưa chắc bán được, vì người mua cũng đang chờ — họ bảo còn hạ nữa. Người bán chờ giá lên, người mua chờ giá xuống, thế là giao dịch đứng.

Ba, tài sản càng to càng khó ra. Lô lớn, biệt thự, nhà mặt phố hàng chục tỷ. Nhưng lúc này ai mua? Người có tiền mặt bây giờ mua từng miếng nhỏ, mua chỗ hời, không ai ôm cục to.

Lãi cao nên phải bán. Bán không được nên gồng tiếp. Gồng tiếp thì lãi trồng lãi. Đó là vòng gồng.

Vậy ai đang hút tiền làm lãi suất lên

Lãi suất là giá của tiền. Tiền khan thì giá tiền lên. Người hút tiền nhiều nhất không phải anh chị vay vài tỷ mua một mảnh đất ở quê, mà là các đại dự án: khu đô thị hàng nghìn căn, tổ hợp chục nghìn căn.

Để xây những thứ đó, chủ đầu tư cần tiền từ ba nguồn: vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, và tiền của chính người mua đóng theo tiến độ. Nhà chưa có mà tiền thì đã ra đi.

Cá mập vay lớn thì ngân hàng phải huy động lớn. Huy động lớn thì lãi tiết kiệm phải nhích lên để hút tiền gửi. Lãi tiết kiệm lên thì lãi vay lên theo — cho tất cả mọi người, kể cả anh chị vay mua một mảnh đất nhỏ.

Chưa hết. Tiền vay đó cá mập không tự trả. Họ cộng hết vào giá bán: lãi vay, chi phí vốn, tiền quảng cáo, hoa hồng sàn, cộng thêm phần lợi nhuận họ muốn. Rồi bán cho ai? Bán cho cá con.

Cá con chịu hai lần cho cùng một dòng tiền

Lần một: chịu lãi vay cao, vì cá mập đi vay lớn kéo mặt bằng lãi suất lên.

Lần hai: mang tiền đi mua hàng với cái giá đã cộng sẵn cả lãi của cá mập vào trong đó.

Còn chiết khấu ưu đãi anh chị thấy trên quảng cáo thì sao? Đó là chiết khấu trên cái giá họ tự đặt ra, không phải giá thật.

3 việc phải làm ngay trong tuần này

Việc 1 — Cơ cấu lại tài sản, làm ngay không chờ

Lấy một tờ giấy, ghi hết những gì mình đang có. Mỗi tài sản tự hỏi ba câu:

Nó bắt mình gánh bao nhiêu tiền lãi mỗi tháng?

Trong ba tháng tới có bán được không?

Nó có sinh ra đồng nào cho mình không?

Cái nào gánh lãi nặng nhất, không sinh ra đồng nào, lại khó bán nhất — cái đó phải ra trước. Ra với giá hoà vốn, thậm chí lỗ một chút cũng ra. Nhẹ đầu mới là mục tiêu, hoà vốn không phải mục tiêu.

Cái nào đang có dòng tiền — dãy trọ có khách thuê, mặt bằng có người thuê, đất dân có sổ đỏ mà người ta đang về ở thật — thì giữ.

Nguyên tắc chỉ có một dòng: bán lô yếu để nuôi lô khoẻ. Đừng bán lô khoẻ để nuôi lô yếu. Rất nhiều người đang làm ngược, chỉ vì lô khoẻ dễ bán hơn.

Và một cái mốc để anh chị tự quyết: nếu tiền lãi hàng tháng đã ăn vào tiền ăn, tiền học của con cái, thì không còn gì để chờ nữa. Chờ là mất thêm.

Việc 2 — Bắt đáy thì bắt của ai

Đây chính là chỗ trả lời câu hỏi lãi suất cao có nên mua đất Hòa Lạc: có, nhưng mua của ai mới là chuyện.

Em thấy nhiều người cầm tiền lại đi mua hàng mới của cá mập vì thấy quảng cáo chiết khấu. Em khuyên ngược lại: mua của cá con, mua của người đang cần thoát hàng. Mảnh đất dân có sổ, căn chung cư đã có sổ. Người bán là người thật, và có chỗ để anh chị thương lượng.

Nhưng mua rẻ không có nghĩa là mua bừa. Rẻ là rẻ so với cái gì? Anh chị phải có một cái mốc trong tay — giá thật của khu đó — rồi đặt lô đang xem lên bàn mà so.

Và phải kiểm cho kỹ: quy hoạch, sổ, lối đi, và ai sẽ mua lại của mình sau này. Người ta thoát hàng vì gồng lãi thì mình mua được. Người ta thoát hàng vì lô dính quy hoạch thì mình ôm cục nợ theo họ. Kiểm rồi mới cọc.

Việc 3 — Cách giảm lãi suất, việc quan trọng nhất

Em nói thẳng: anh chị và em không quyết được lãi suất. Nhưng chúng ta quyết được một thứ — tiền của mình chảy về đâu.

Nên em đề nghị thế này. Giai đoạn này cá con mua bán với nhau. Đất cũng được, chung cư cũ cũng được. Nhưng mua của người. Đừng mua hàng của dự án. Không đóng tiền tiến độ cho cá mập nữa.

Nếu nhiều người cùng làm như thế thì chuyện gì xảy ra?

Một là hàng mới không bán được, cá mập phải giảm giá — lúc đó mua hay không thì tuỳ anh chị, nhưng ít nhất giá sẽ về gần giá thật.

Hai là — và đây là điều em mong hơn — họ sẽ không dám mở dự án mới, không vay mới, không phát hành trái phiếu mới. Không còn ai hút tiền lớn thì ngân hàng không phải chạy đua huy động, lãi tiết kiệm không bị đẩy lên, và lãi vay sẽ có cửa hạ. Hạ cho tất cả, kể cả người đang gồng.

Em không dám hứa lãi hạ vào tháng sau. Nhưng em chắc một điều: mỗi đồng anh chị mang đi đóng cho một dự án mới lúc này là một đồng góp thêm vào việc giữ lãi suất cao cho chính anh chị.

Vì sao em nói chuyện này ở Hòa Lạc

Vì Hòa Lạc là đất dân. Người bán là người thật, sổ đỏ đứng tên người, không ai phải đóng tiến độ cho ai. Mua xong là sang tên, không có chuyện tiền đi trước mà tài sản chưa biết bao giờ mới có.

Và đúng lúc này ở Hòa Lạc cũng có những người đang gồng lãi cần ra hàng. Anh chị có tiền mặt là gặp được giá thật luôn, không phải giá quảng cáo.

Việc của em

Một, em có bảng giá thật từng khu ở Hòa Lạc: giá đang chào, giá vừa giao dịch, so với chung cư cùng vùng. Anh chị đặt lô đang xem lên bảng là biết đắt hay rẻ, không bị mua hớ. Bảng này em gửi miễn phí.

Hai, trước khi anh chị đặt cọc bất cứ mảnh nào, em kiểm quy hoạch khu vực trước. Dính là em bảo bỏ, kể cả em mất giao dịch.

Anh chị đang gồng, đang có lô muốn ra — cứ nhắn cho em. Lô nào ra được thì em nói thẳng, kể cả câu trả lời là chưa ra được.

Em Đức – Lính nhà đất — 0986.21.3553 (Zalo).

Hà Minh Đức — “Đức lính nhà đất”, Chủ tịch Điền Minh Invest. Môi giới đất nền dải Hòa Lạc – Xuân Mai, khảo sát thực địa và quay video từng khu.