Bán đất Hòa Lạc 2 mặt tiền 140 m² trục chính Phú Cát, xây nhà trọ

Bán đất Hòa Lạc để xây nhà trọ thì mảnh em dẫn anh chị đi xem hôm nay là kiểu em thích nhất: 140 m², mặt tiền và mặt hậu đều 7 m, dài 20 m, nằm ngay mặt đường trục chính Phú Mãn đã trải nhựa, cách hai cổng trường cao đẳng và trung cấp vừa đi vào hoạt động khoảng 200 m. Giá lúc em quay loanh quanh 40 triệu một m², ngang với các mảnh phân lô nằm bên trong. Mặt sau của mảnh theo quy hoạch là đường trục chính đô thị Hòa Lạc rộng 60 m, nên đây là mảnh hai mặt đường trước sau. Dưới đây em kể lại đủ cái hay, cái phải trừ hao, và cách anh chị tự kiểm.

Mảnh 140 m² mặt trục chính Phú Mãn có gì đặc biệt?

Ba điểm: hình đất vuông đét, hai mặt đường, và nhà trọ hàng xóm đã kín khách. Mặt tiền và mặt hậu cùng 7 m, dài 20 m, thế đất đẹp để chia phòng. Mặt tiền hiện tại là đường trục chính Phú Mãn đã trải nhựa. Mặt sau chưa hình thành, theo quy hoạch là đường trục chính đô thị Hòa Lạc rộng 60 m; khi đường mở, mặt sau thành mặt tiền chính.

Vì sao giá mặt trục chính mà chỉ ngang mảnh bên trong?

Lúc quay, các mảnh phân lô nằm bên trong, lớp 2 lớp 3, cũng đang bán gần 40 triệu một m². Nhưng nhiều mảnh trong đó không full thổ cư, chỉ khoảng 60 m² thổ cư, anh chị mua xong còn phải làm thêm thổ cư, cộng vào thì giá cũng tầm 40 hơn 40 triệu. Mảnh em giới thiệu nằm mặt trục chính mà giá ngang nhau, nên em nói thật là rẻ so với vị trí. Em không nói giá sẽ chắc chắn tăng, em chỉ so cùng thời điểm, cùng khu.

Đọc thêm: Cách tìm mảnh hơn 10 triệu một mét ở Phú Cát khi quanh đó đã trên 50 triệu

Dòng tiền nhà trọ ở đây tính thế nào?

Ngay hàng xóm có một nhà trọ kiểu lắp ghép mới xây, em đếm qua khoảng 10 phòng, sinh viên thuê kín. Mảnh hàng xóm mặt tiền chỉ khoảng 6 m, dài khoảng 25 m, nhỏ hơn mảnh em giới thiệu mà vẫn ra 10 phòng. Em ước xây kiểu đó, full nội thất, không đến 1 tỷ; đây là em nhìn mà ước, chưa phải báo giá thầu.

Về tiền thuê, em lấy ví dụ 10 phòng thì mỗi tháng thu khoảng 25 triệu, em tự trừ hao còn 20 triệu. Để so, chung cư Phenikaa cũ cho thuê khoảng 5 triệu một căn, chung cư mới có lẽ 7 đến 8 triệu, trong khi giá chung cư Legacy, Phenikaa, Hòa Lạc Metro City rao từ 57 đến 80 triệu một m². Tức là đất của chúng ta giá chỉ bằng khoảng 2/3 chung cư mà dòng tiền em tính ra gấp 3, lại là tài sản đất, không xuống cấp theo thời hạn như căn hộ, và không phải chờ xây mới có khách.

Khách thuê là ai? Hai trường cạnh đó là Trường Cao đẳng Công nghệ Y dược Việt Nam và Trường Trung cấp Ngoại thương, lúc em quay mới hoạt động khoảng 2 tháng mà quán cơm, nhà trọ đã mọc kín. Bên kia Quốc lộ 21A là đất của 3 bệnh viện trung ương: Huyết học, Răng Hàm Mặt và Mắt, theo em nắm sẽ khởi công trước 2028. Sinh viên học 3 năm, ra trường sang bệnh viện làm, lớp sau lại vào.

Anh chị muốn tự tính cho mảnh của mình, lấy Bài toán nhà trọ Hòa Lạc em soạn sẵn, điền số phòng và giá thuê thật ở khu anh chị định mua.

Hạ tầng quanh mảnh đang làm thật tới đâu?

• Vành đai 4,5, tức Quốc lộ 21A, cách mảnh khoảng 1 phút xe, chuẩn bị mở rộng lòng đường lên 80 đến 120 m. Theo video, vốn đầu tư công đã được phê duyệt và đang lựa chọn nhà thầu; đoạn phía Sơn Tây từ cầu Vĩnh Thịnh đang thu hồi mặt bằng.
• Vành đai 5, từ cổng trường đi tiếp khoảng 500 m, mặt đường quy hoạch tới 120 m, vốn đầu tư công hơn 288.000 tỷ vừa được phê duyệt để chuẩn bị khởi công.
• Đường trục chính đô thị Hòa Lạc rộng 60 m chạy ngay mặt sau mảnh. Mốc khởi công chính xác em không biết; vì nhà nước bố trí tái định cư trước mà khu tái định cư đang chuẩn bị khởi công, em đoán trong khoảng 1 đến tối đa 2 năm tới. Đó là phán đoán của em, không phải mốc văn bản.
• Sau đất 3 bệnh viện là Khu công nghệ cao 2. Quanh mảnh đã có siêu thị, tạp hoá, hàng quán, đường sạch sẽ.

Rủi ro và những điều cần trừ hao

• Mặt tiền thứ hai là quy hoạch, chưa có đường. Trả tiền cho mặt tiền đang có, coi mặt sau là phần cộng thêm, không trả giá cao vì đường chưa mở.
• So với chung cư là so giá lúc quay. Chung cư có thể giảm, đất có thể đi ngang; em không cam kết chiều nào.
• Dòng tiền 20 đến 25 triệu một tháng là ví dụ 10 phòng, chưa tính trống phòng, sửa chữa, thuế. Lấy giá thuê thật của nhà hàng xóm làm chuẩn.
• Hai trường mới hoạt động khoảng 2 tháng; sinh viên còn tăng hay không tuỳ tuyển sinh, không ai hứa thay được.
• Khu này nhiều mảnh không full thổ cư. Cầm sổ mảnh định mua, đọc đúng ô diện tích đất ở.
• Vốn xây dưới 1 tỷ là em ước khi nhìn nhà lắp ghép. Lấy báo giá thầu thật trước khi quyết.

Cách tự kiểm trước khi đặt cọc, không tốn tiền

• Đứng ở mảnh, đi bộ tới cổng trường gần nhất, bấm giờ. Em quay thấy khoảng 200 m.
• Hỏi 2 đến 3 chủ trọ quanh đó: giá phòng, có trống không, sinh viên trường nào thuê. Đó là dòng tiền thật.
• Mở bản đồ quy hoạch Hòa Lạc, tìm tuyến trục chính đô thị rộng 60 m, xem ranh đường cắt vào mảnh hay chỉ chạm mặt sau. Dính ranh thu hồi thì mất đất, chạm mặt sau thì được mặt tiền.
• Xem sổ đỏ bản gốc: diện tích đất ở trong 140 m², thời hạn lâu dài, ghi chú quy hoạch.
• Chạy xe ra Quốc lộ 21A, nhìn tận mắt mốc giải phóng mặt bằng và khu đất 3 bệnh viện bên kia đường.

Câu hỏi hay gặp

Mảnh này hợp người mua để đầu tư hay để ở?

Hợp nhất với anh chị muốn có dòng tiền ngay bằng nhà trọ, vừa giữ đất. Nhà mình có con học hoặc làm ở Khu công nghệ cao Hòa Lạc thì xây một phần để ở, phần còn lại cho thuê cũng hợp.

Có nên chờ đường trục chính 60 m mở rồi mới mua?

Chờ thì chắc hơn về quy hoạch, nhưng giá lúc đó không còn là giá chưa có đường. Em chỉ khuyên mua trước khi đường mở nếu anh chị dùng tiền nhàn rỗi và dòng tiền trọ hiện tại đã đủ hấp dẫn, không mua vì đặt cược vào đường.

So với tái định cư Vai Réo thì sao?

Theo em, đất tái định cư Vai Réo phía đối diện giá hơn 50 triệu một m², mà có thể 10 năm nữa chưa chắc có dòng tiền. Mảnh này giá loanh quanh 40 triệu, xây lên có khách thuê ngay. Khác biệt là ở chữ “ngay”.

Mua đất xây trọ thì đừng nhìn mảnh, hãy nhìn cổng trường cách bao xa và nhà trọ hàng xóm có kín phòng không. Hai thứ đó có rồi, 140 m² hai mặt đường chỉ là chỗ để anh chị đặt dòng tiền xuống.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Lô góc mặt trục chính đối diện cổng Đại học Quốc gia, giá hơn 20 triệu một m²: xem video
• Đất tái định cư Đại học Quốc gia giá hơn 30 triệu một m², có đáng mua: xem video
• Khảo sát khu tái định cư Hòa Lạc vừa khởi công: xem video
• Khảo sát đường vành đai và Khu công nghệ cao Hòa Lạc: xem video

Anh chị muốn em dẫn ra đúng mảnh 140 m² này, đi bộ tới cổng trường, ghé hỏi nhà trọ hàng xóm rồi mới quyết, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553. Em nói thật: nếu anh chị không còn vốn xây sau khi mua đất, phải vay quá nửa, hay chỉ mua để chờ đường 60 m mở rồi bán, thì mảnh này không hợp. Còn anh chị có tiền nhàn rỗi, muốn vừa giữ đất vừa có tiền thuê về đều hằng tháng ở lõi đô thị khoa học công nghệ Hòa Lạc, thì mảnh này đáng để đi xem sớm.