Đất nền Hòa Lạc với 1–2 tỷ: mua loại đất nào, chấp nhận điều gì?

Đất nền Hòa Lạc với 1–2 tỷ vẫn mua được, nhưng anh chị phải chấp nhận đổi vị trí lấy giá: mảnh nhỏ, nằm trong làng lùi xa trục lớn, và giữ lâu. Với số tiền này, em khuyên mua đất thổ cư có sổ, có dân ở, dùng tiền nhàn rỗi, không vay quá tay. Nếu anh chị cần quay vòng vốn nhanh hoặc phải vay gần hết tiền mua, thì chưa nên mua.

Có 1–2 tỷ thì có nên mua đất vùng ven không?

Nên, nếu đó là tiền để yên được nhiều năm và anh chị chọn vùng có người ở thật. Đất vùng ven có vốn vào thấp, hợp với người mới bắt đầu, và hưởng lợi khi cao tốc, vành đai, khu công nghiệp kéo người về. Nhưng vốn thấp không có nghĩa là rủi ro thấp: tiền càng ít thì càng không có chỗ để sai.

Trong các video về đất vùng ven, em nói đến ba động lực chính: hạ tầng giao thông nối vùng ven với trung tâm trong thời gian ngắn, chiến lược phát triển các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, và các khu công nghiệp lớn mang theo hàng chục, hàng trăm nghìn lao động. Ba thứ đó tạo ra người ở, người thuê, người mua lại. Đất chỉ có “tin hạ tầng” mà không có người thì giá đứng rất lâu.

Đọc thêm: Cách chọn nơi mua đất vùng ven Hà Nội khi có 1 đến 2 tỷ

Với 1–2 tỷ, ở Hòa Lạc mua được loại đất nào?

Thường là mảnh diện tích nhỏ trong khu dân cư hiện hữu, đường vào là ngõ hoặc đường thôn, cách trục chính một quãng. Mặt đường lớn, mảnh to, sát nút giao đẹp thì thường vượt khoảng tiền này. Giá thay đổi theo từng thời điểm và từng thôn, nên anh chị hỏi lại giá hiện tại trước khi tính.

Mua đất vùng ven với ít tiền phải chấp nhận những gì?

Bốn điều: xa trục, diện tích nhỏ, giữ lâu, và không vay quá tay. Nếu anh chị không chịu được một trong bốn điều này, khoản tiền 1–2 tỷ sẽ rất dễ thành nỗi lo thay vì tài sản.

• Xa trục: mảnh trong làng lên giá chậm hơn mặt đường lớn. Đổi lại, nó ít bị cuốn vào các khu đất được gom cho dự án lớn.
• Diện tích nhỏ: đủ xây nhà ở hoặc vài phòng trọ, không đủ để chờ phân lô bán lẻ.
• Giữ lâu: hạ tầng làm nhiều năm. Anh chị tính như thể đường, khu công nghiệp xong muộn hơn dự kiến.
• Không vay quá tay: lãi suất thấp không kéo dài mãi. Khi lãi lên, người vay nặng phải bán đúng lúc thị trường chậm.

Chuyện “đất tăng vài lần trong vài năm” có lặp lại không?

Không ai bảo đảm được. Nhiều người hay nhắc những vùng gần khu công nghiệp lớn từng tăng giá mạnh trong một giai đoạn. Đó là chuyện đã xảy ra, ở thời điểm giá còn thấp, đúng lúc khu công nghiệp khởi công và đường cao tốc thông xe. Điều kiện đó không tự lặp lại ở nơi khác hay ở giai đoạn sau.

Em cũng nói thẳng: cách nói “chắc thắng”, “sợ lỡ cơ hội” là cách quảng cáo hay dùng. Anh chị đọc nó như một lời mời đi xem, không phải lời hứa. Điều cần giữ lại là: trước khi xuống tiền, phải đi thực địa để tự kiểm chứng.

Những yếu tố nào đang thay đổi cách đầu tư đất?

Có ba xu hướng em nêu trong video về các dự báo thị trường, liên quan trực tiếp tới người cầm 1–2 tỷ. Em chỉ nói theo cơ chế, không nói theo mốc năm, vì mốc năm hay thay đổi.

• Chi phí giữ đất có thể tăng: đã có các đề xuất đánh thuế nặng hơn với bất động sản thứ hai và đất bỏ hoang. Nếu áp dụng, giữ đất trống lâu sẽ tốn tiền hơn, nên đất dùng được (ở, cho thuê) sẽ có lợi.
• Người mua ưu tiên pháp lý hoàn chỉnh: sản phẩm có sổ, ở được, kinh doanh được thì dễ bán lại hơn sản phẩm giấy tờ lửng lơ.
• Hạ tầng vẽ lại bản đồ giá: đường cao tốc, đường sắt, vành đai làm vùng ven gần trung tâm hơn, nhưng chỉ vùng có dân, có việc làm mới giữ được giá.

Rủi ro và điều cần trừ hao khi mua đất 1–2 tỷ

• Pháp lý: không phải mảnh đất vùng ven nào cũng rõ ràng. Có mảnh đất vườn chưa lên thổ cư, có mảnh chung sổ, có mảnh đang tranh chấp ranh giới.
• Quy hoạch: mảnh rẻ bất thường đôi khi rẻ vì nằm trong đất dự án, hành lang đường hoặc đất công cộng. Gần ga metro thì tránh vùng khoảng 1 km quanh ga, nơi dễ bị gom làm công trình ga và khu đô thị.
• Thanh khoản: đất xa trục, ít người qua lại thì khi cần tiền sẽ bán chậm. Ở một số vùng ven ngoại thành từng sốt theo tin hạ tầng, sóng qua là giá đứng nhiều năm.
• Dòng tiền: mua xong còn tiền xây, tiền thuế, tiền lãi. Đừng dồn hết vốn vào mảnh đất rồi không còn đồng nào dự phòng.
• Thông tin quảng cáo: tin “giá sẽ tăng vài lần” thường đi kèm áp lực đặt cọc gấp. Chậm một tuần để kiểm còn hơn mất cả khoản tiền.

Cách tự kiểm một mảnh đất 1–2 tỷ, làm được ngay

1. Xin ảnh sổ, đối chiếu tên chủ, số thửa, diện tích đất ở với thực tế. Hỏi rõ phần nào là thổ cư, phần nào là vườn.
2. Mang số thửa lên ủy ban xã hoặc ứng dụng tra cứu quy hoạch của Hà Nội: đất ở, đất dự án hay đất công cộng.
3. Đi thực địa vào buổi tối: thôn có đèn, có hàng quán, có người thuê trọ không.
4. Đi thử từ mảnh đất ra trục lớn gần nhất: đường thông hay ngõ cụt, ô tô vào được không.
5. Hỏi hai, ba nhà hàng xóm giá mua bán gần đây và có ai bị thông báo thu hồi không.
6. Tự ghi ra giấy: nếu phải giữ mảnh này lâu năm mà không bán được, mình có chịu được không.

Nếu anh chị chưa rõ mình hợp với loại đất nào, làm thử Phiếu khám 3 phút của em trước khi đi xem đất.

Câu hỏi hay gặp

Có 1 tỷ thì mua được đất Hòa Lạc không?

Có thể có mảnh nhỏ ở thôn lùi xa trục, tuỳ thời điểm. Giá thay đổi nhanh nên anh chị hỏi lại em giá hiện tại trước khi tính.

Có nên vay thêm để mua mảnh đẹp hơn không?

Chỉ vay khoản mà anh chị trả được bằng thu nhập hằng tháng, kể cả khi lãi suất tăng. Vay để “đu” mảnh vượt khả năng là cách nhanh nhất để phải bán lỗ.

Đất vùng ven rẻ hơn hẳn thì có nên mua không?

Rẻ chưa phải lý do. Phải hỏi vì sao rẻ: xa dân, pháp lý chưa xong, hay dính quy hoạch. Có người ở và có sổ rồi mới tính tới giá.

Mua đất vùng ven bao lâu thì nên bán?

Không có mốc chung. Người cầm 1–2 tỷ nên tính giữ lâu, dùng mảnh đất để ở hoặc cho thuê trong lúc chờ, không đặt kế hoạch theo một ngày khánh thành nào.

Tiền ít thì không mua tin đồn, chỉ mua chỗ có người ở, có sổ, và mua bằng tiền mình chờ được.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Những xu hướng thị trường người mua đất nên biết xem video

Anh chị đang có 1–2 tỷ và muốn mua đất Hòa Lạc, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553, em gửi những mảnh nằm trong khoảng tiền đó và nói thật điểm được, điểm mất của từng mảnh. Em cũng nói thẳng: nếu anh chị cần tiền lại trong 1–2 năm, phải vay gần hết tiền mua, hoặc đây là khoản tiền dự phòng duy nhất của gia đình, thì đừng mua đất lúc này.