Mua đất Hòa Lạc hay đất ven biển, gần khu công nghiệp: 6 tiêu chí

Mua đất Hòa Lạc hay mua đất ven biển, đất sát khu công nghiệp ở tỉnh khác, câu trả lời phụ thuộc vào việc anh chị cần gì ở mảnh đất: giữ tiền an toàn gần Hà Nội, hay chấp nhận rủi ro cao để chờ một con sóng. Em từng đi soi khá kỹ Quất Lâm sát khu công nghiệp VSIP, khu kinh tế biển Ninh Cơ và nhiều vùng biển khác. Bài này em đặt các vùng đó cạnh Hòa Lạc theo 6 tiêu chí để anh chị tự so trước khi xuống tiền.

Đất ven biển và đất sát khu công nghiệp tỉnh hấp dẫn ở điểm nào?

Điểm hút khách nhất là giá vào thấp và câu chuyện quy hoạch lớn. Một vùng biển có khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, đường cao tốc mới cùng về một lúc thì rất dễ tạo cảm giác “đi trước thiên hạ”. Với người có tiền nhàn rỗi, chịu được rủi ro và không cần tiền trong nhiều năm, đây là loại tài sản có thể cân nhắc.

Lấy ví dụ Quất Lâm (Giao Thủy, Nam Định) trong video chính: theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất em đọc trong video, sát bên là khu công nghiệp Hải Long khoảng 1.100 ha do VSIP đầu tư, phía sau là các khu quy hoạch nghỉ dưỡng, trước mặt là bãi tắm, và có tuyến cao tốc Nam Định – Lạc Quần đâm về. Còn khu kinh tế biển Ninh Cơ được giới thiệu rộng gần 14.000 ha, trung tâm là Thịnh Long, cách Hà Nội chưa tới 100 km. Nghe rất hấp dẫn, nhưng nghe hấp dẫn chưa phải là căn cứ để mua.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

So sánh Hòa Lạc với đất ven biển và đất sát khu công nghiệp tỉnh theo tiêu chí nào?

Em dùng 6 tiêu chí: khoảng cách tới Hà Nội, dân thật về ở, thanh khoản, pháp lý, quy hoạch và rủi ro sốt ảo. Bảng dưới là cách em nhìn chung từng loại đất, không phải đánh giá một mảnh cụ thể nào.

Vì sao “dân thật về ở” là tiêu chí em đặt nặng nhất?

Vì người ở thật mới là người trả tiền thuê, mua hàng, và cuối cùng là người mua lại đất của anh chị. Giá theo quy hoạch có thể lên rất nhanh, nhưng nếu không có người ở thì khi hết tin tức, không ai đỡ giá.

Ở các vùng biển, nhu cầu thường đi theo mùa và đi theo kỳ vọng nhà máy. Những câu kiểu “tăng gấp đôi trong 2 năm” anh chị nghe nhiều trong giai đoạn sóng ven biển là kỳ vọng của thị trường lúc đó, không phải căn cứ. Thực tế nhiều vùng ven biển và vùng ven đô từng sốt theo tin hạ tầng, sau đó giá đứng rất lâu, người vào sau phải gồng lãi vay.

Hòa Lạc thì khác ở chỗ đã có dòng người ở hằng ngày: sinh viên Đại học Quốc gia, người làm ở Khu công nghệ cao, và các làng sẵn có. Đó là lực đỡ, chứ không phải lời hứa giá sẽ tăng.

Đất quanh quy hoạch lớn thì mảnh nào mới mua bán được?

Thường chỉ là khu dân cư hiện trạng. Đây là bài học em rút ra khi đọc quy hoạch Quất Lâm, và nó đúng ở mọi nơi có quy hoạch lớn.

Trong video, phần giáp biển được chia nhiều ô quy hoạch; theo em đọc thì hầu hết vào quy hoạch nghỉ dưỡng, dịch vụ của các chủ đầu tư, chỉ còn một ô là khu dân cư hiện trạng mà người dân mua đi bán lại được. Nghĩa là: quy hoạch càng nhiều màu đẹp, phần đất cho người mua nhỏ lẻ càng ít, và anh chị phải xác định chính xác mảnh mình mua nằm trong màu nào. Ở Hòa Lạc em cũng chọn làng đã có dân, tránh vùng sát dự án lớn.

Rủi ro và điều cần trừ hao khi mua đất xa Hà Nội theo sóng

• Tiến độ hạ tầng: cao tốc, cầu, cảng thường chậm hơn ngày được nói. Tính dòng tiền như thể chậm vài năm.
• Tiến độ nhà máy: khu công nghiệp được phê duyệt chưa có nghĩa là có công nhân ngay. Nhà máy chưa chạy thì nhu cầu ở chưa có.
• Mùa vụ: đất du lịch biển đông khách vài tháng, thời gian còn lại rất vắng, cho thuê khó đều.
• Đất nông thôn chờ lên đô thị: kỳ vọng chuyển lên đất ở đô thị chỉ là định hướng, có thể lâu hơn dự kiến và không tự làm tăng giá.
• Thu hồi mở rộng: mảnh sát ranh khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng dễ nằm trong diện mở rộng sau này.
• Khoảng cách: ở xa thì mỗi lần đi xem, đi làm giấy tờ, đi bán đều tốn ngày công. Khi cần bán gấp, người mua cũng ngại đi xa.

Dù mua ở Hòa Lạc hay ở vùng nào, anh chị vẫn phải kiểm pháp lý, quy hoạch và giá của từng lô, không mua theo tên vùng.

Cách tự so sánh hai mảnh đất ở hai vùng, làm được ngay

1. Kẻ một bảng 6 dòng theo 6 tiêu chí ở trên, chấm từng mảnh đang xem. Mảnh nào yếu ở “dân thật về ở” và “thanh khoản” thì cẩn thận.
2. Mở bản đồ quy hoạch sử dụng đất, xác định màu đất của chính mảnh đó: đất ở hiện trạng hay đất dự án, đất dịch vụ.
3. Đến thực địa ngoài mùa du lịch và vào buổi tối ngày thường: có đèn nhà, có hàng quán, có người ở không.
4. Hỏi khu công nghiệp gần nhất đã có bao nhiêu nhà máy chạy thật, không hỏi bao nhiêu ha được duyệt.
5. Gọi thử 3 người môi giới khác nhau hỏi mua lại mảnh tương tự. Họ trả giá ra sao là thanh khoản thật của vùng đó.

Nếu anh chị chưa rõ mình hợp với loại đất nào, làm thử Phiếu khám 3 phút của em trước khi đi xem.

Câu hỏi hay gặp

Đất ven biển giá rẻ hơn thì có nên mua thay đất Hòa Lạc không?

Rẻ hơn chưa phải lợi thế nếu không có người ở và khó bán lại. Nếu anh chị có tiền nhàn rỗi dài hạn, chịu rủi ro cao thì có thể cân nhắc một phần nhỏ; tiền chính nên để ở nơi có dân thật và gần Hà Nội.

Đất sát khu công nghiệp lớn có chắc tăng giá không?

Không chắc. Giá chỉ có lực khi nhà máy chạy, công nhân về ở và cần thuê nhà. Trước lúc đó là giá theo kỳ vọng.

Đất nền Hòa Lạc hợp với ai?

Hợp với người muốn giữ tài sản gần Hà Nội, có thể tự đi xem trong ngày, muốn cho thuê theo nhu cầu sinh viên, kỹ sư, và chấp nhận giữ trung đến dài hạn.

Đất rẻ nhờ câu chuyện quy hoạch thì phải chờ câu chuyện thành sự thật. Đất có người ở thật thì giá đã có chỗ dựa ngay hôm nay.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Khu kinh tế biển Ninh Cơ gần 14.000 ha ở Nam Định xem video
• Điểm qua 10 vùng ven biển từng được giới đầu tư chú ý xem video
• Có 1–2 tỷ: đất gần khu công nghiệp tỉnh nên nhìn gì xem video

Anh chị đang phân vân giữa mua đất Hòa Lạc và một vùng ven biển hay đất sát khu công nghiệp tỉnh, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553, em cùng anh chị chấm từng mảnh theo bảng trên. Em cũng nói thật: nếu anh chị cần tiền trong 1–2 năm, phải vay nhiều, hoặc chỉ muốn mua để lướt theo sóng tin tức, thì đất ở đâu cũng đừng mua lúc này, kể cả Hòa Lạc.