Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Ở Hòa Lạc có một cách làm của dân đầu tư bản địa mà người ngoài ít biết: đi tìm mua đúng những mảnh sắp bị đường mở đi qua, ép giá thật rẻ, chờ nhà nước thu hồi để lấy một suất tái định cư.

Suất tái định cư ở khu vực này có thể lên 60–70 triệu/m². Nếu mua vào ở mức đất nông nghiệp hoặc đất vướng quy hoạch, phần chênh là bốn tới năm lần. Nghe rất hấp dẫn — nhưng em nói luôn điều kiện và rủi ro trước khi ai đó định làm theo.

Xem em phân tích tại chỗ

Điều kiện để nhận được suất tái định cư

Đây là chỗ nhiều người bỏ qua rồi vỡ mộng. Suất tái định cư không tự động đi kèm với việc mua mảnh đất bị thu hồi. Nó gắn với người sử dụng đất và hoàn cảnh cụ thể:

Đọc thêm: 4 điều phải kiểm trước khi mua đất tái định cư Hòa Lạc

• Thường yêu cầu là người đang cư trú tại địa phương, có hộ khẩu hoặc ít nhất đăng ký tạm trú tại xã đó
• Thường yêu cầu đó là chỗ ở duy nhất — người đã có nhà đất nơi khác thì rất khó thuộc diện
• Phải xử lý được các thủ tục giấy tờ đúng quy định sau khi mua, không phải cứ sang tên là xong
• Mức bồi thường và chính sách do từng phương án cụ thể quyết định, không có mức chung áp cho mọi dự án

Nói cách khác: đây là cách làm của người sống tại chỗ, không phải cách làm của nhà đầu tư ở xa. Người ở Hà Nội nội thành mua một mảnh vướng quy hoạch ở Hòa Lạc rồi kỳ vọng suất tái định cư là kỳ vọng rất rủi ro.

Ba rủi ro thật của cách làm này

1. Không đủ điều kiện nhận suất — lúc đó trong tay chỉ còn một mảnh vướng quy hoạch, thứ khó bán nhất trên thị trường
2. Thời gian không ai đoán được — dự án có thể lùi vài năm. Trong lúc chờ, mảnh đó không xây được, không thế chấp thuận lợi, không bán được giá
3. Phương án bồi thường có thể khác kỳ vọng — bồi thường bằng tiền theo đơn giá nhà nước là chuyện thường gặp, và mức đó thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường

Nhưng thông tin ẩn sau cách làm đó thì đáng giá

Em không khuyên anh chị làm theo. Nhưng có một điều rút ra được và dùng được: những người này biết trước đường nào sắp mở. Việc họ đổ về một khu là chỉ báo cho thấy khu đó sắp có hạ tầng thật.

Ở dải Hòa Lạc hiện có mấy mốc hạ tầng đang chạy:

• Đại lộ Thăng Long kéo dài — đoạn khoảng 6,7 km đã giải phóng mặt bằng, mặt cắt quy hoạch rộng 120–180 m. Khi thông xe, quãng đường về nội đô rút ngắn đáng kể
• Vành đai 5 — mặt cắt quy hoạch tới 120 m, nối các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc. Điểm quan trọng: vành đai chỉ tạo giá trị ở chỗ có nút lên xuống
• Trục chính đô thị vệ tinh Hòa Lạc — quy hoạch mở rộng lòng đường 50 m, chạy vào Đại học Quốc gia và gần hai ga của tuyến metro số 5
• Các khu tái định cư mới — nơi có tái định cư thì đi kèm trường, chợ, hạ tầng kỹ thuật

Cách dùng thông tin này an toàn hơn

Thay vì mua mảnh trong chỉ giới để chờ đền bù, em nghiêng về mua mảnh cạnh chỉ giới — tức là mảnh không bị thu hồi nhưng hưởng lợi khi đường xong.

Hai câu bắt buộc hỏi với mọi mảnh gần đường quy hoạch

1. Mảnh này nằm trong chỉ giới hay nằm cạnh chỉ giới? Đây là câu hỏi quan trọng nhất và phải có câu trả lời bằng giấy tờ, không phải bằng lời
2. Nếu nằm cạnh thì cách mép chỉ giới bao nhiêu mét? Cách quá gần thì sau này vẫn có thể bị ảnh hưởng khi cắm mốc thực tế

Câu hỏi hay gặp

Mua đất dính quy hoạch có bị cấm không?
Không cấm nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Nhưng đất trong chỉ giới thường khó vay, khó xây và rất khó bán lại.

Đất bị thu hồi thì được đền bù bao nhiêu?
Theo phương án bồi thường của từng dự án và bảng giá đất áp dụng tại thời điểm đó, không có con số chung. Đây chính là chỗ rủi ro.

Vậy đất gần đường lớn có nên mua không?
Nên, nếu nằm ngoài chỉ giới và gần nút giao. Đường lớn chạy qua mà không có nút lên xuống thì đoạn đó gần như không hưởng lợi.

Đường to đi qua chỉ tạo ra giá trị ở chỗ người ta xuống được. Mua đất bám đường mà quên hỏi nút giao ở đâu là mua nhầm thứ.

Anh chị đang nhắm một mảnh gần đường quy hoạch — gửi em vị trí, em tra giúp mảnh đó nằm trong hay ngoài chỉ giới và nút giao gần nhất cách bao xa, trước khi anh chị xuống tiền.