Mua đất Hòa Lạc hay Cổ Đông, Sơn Tây: so theo cực phát triển

Mua đất Hòa Lạc hay mua đất Cổ Đông, Sơn Tây cho rẻ hơn? Câu trả lời ngắn: hai vùng nằm cạnh nhau nhưng không cùng vai trò trong định hướng phát triển của Hà Nội. Muốn so cho đúng, anh chị so theo “cực tăng trưởng” và hạ tầng đang thi công, đừng so theo giá rao. Bài này em đặt Cổ Đông (Sơn Tây) cạnh Phú Mãn (lõi phân khu HL5 của Hòa Lạc) để anh chị thấy khác biệt.

Cổ Đông thuộc Hòa Lạc hay thuộc Sơn Tây?

Cổ Đông thuộc Sơn Tây, không thuộc Hòa Lạc. Nhiều tin rao gắn chữ “gần Hòa Lạc” cho đất Cổ Đông, nên anh chị cần tách rõ: Cổ Đông nằm giữa Hòa Lạc và Sơn Tây. Còn Phú Mãn nằm trong lõi phân khu HL5 của đô thị vệ tinh Hòa Lạc.

Khi em quay, đất Cổ Đông dao động khoảng 33 đến 45 triệu/m², có lô góc trục chính tới khoảng 50 triệu/m². Theo quan sát của em, vài năm gần đây khu này chưa có công trình cầu đường lớn nào khởi công hay đang thi công, nhưng giá đã tăng nhiều. Giá tăng mà hạ tầng chưa tăng theo thì anh chị phải hỏi: ai sẽ trả giá đó khi mình bán lại?

Đọc thêm: Cách tìm mảnh hơn 10 triệu một mét ở Phú Cát khi quanh đó đã trên 50 triệu

Định hướng của Hà Nội chọn vùng nào làm cực phát triển?

Tại họp báo của UBND thành phố Hà Nội, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc nêu Hà Nội chọn mô hình chùm đô thị đa trung tâm. Các khu vực phía Tây là Hòa Lạc và Xuân Mai, phía Bắc là Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, phía Nam là Phú Xuyên được xác định là cực tăng trưởng mới.

Phía Tây có ba trục hướng tâm: quốc lộ 6, quốc lộ 32 và Đại lộ Thăng Long. Hòa Lạc nằm trên Đại lộ Thăng Long, Xuân Mai nằm trên quốc lộ 6, hai nơi này được chọn làm cực. Quốc lộ 32 đi lên Sơn Tây thì không nằm trong danh sách cực tăng trưởng. Vì vậy theo em, mua đất phía Tây thì ưu tiên thứ nhất là Hòa Lạc, thứ hai là Xuân Mai.

Định hướng cũng nhắc tới dân số Hà Nội: hiện khoảng 10 triệu người, tới năm 2035 khoảng 14 đến 15 triệu người. Người mới về cần chỗ ở, và họ sẽ đi theo việc làm, trường học, bệnh viện.

Phú Mãn trong Hòa Lạc có gì khác Cổ Đông?

Phú Mãn hiện là đất nông thôn nhưng nằm trong lõi phân khu HL5, sau này theo quy hoạch sẽ là đất đô thị. Mảnh em quay ở trung tâm xã, cách quốc lộ 21A khoảng 200 m; tuyến 21A đã được duyệt mở rộng với vốn đầu tư công 19.000 tỷ. Đi tiếp khoảng 1 km là khu quy hoạch ba bệnh viện trung ương và bến xe phía Nam rộng 5 ha.

Giá khi em quay: có mảnh hơn 300 m², mặt tiền gần 9 m, khoảng 5 tỷ; có mảnh khoảng 200 m², mặt tiền hơn 10 m, hơn 4 tỷ. Đây là khu nhiều người mua để xây nhà vườn, cuối tuần về nghỉ; nhà lắp ghép một tầng theo chia sẻ trong video chỉ vài trăm triệu.

Cùng tầm tiền, chọn Phú Mãn hay Phú Cát?

Trong video em so: cùng một tầm tiền, ở Phú Cát có mảnh view hồ khoảng 153 m², còn ở Phú Mãn được hơn 300 m². Về tiềm năng tăng giá, em đánh giá Phú Cát mạnh hơn vì gần quốc lộ 21A hơn và nằm trên tỉnh lộ 446 cũng được mở rộng. Còn nếu để ở, cần cảnh đẹp và diện tích rộng, Phú Mãn hợp lý hơn. Chọn theo mục tiêu của mình, không chọn theo lời “chỗ nào cũng tốt”.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Đất nông thôn trong phân khu đô thị chưa phải đất đô thị ngay. Thời gian chuyển đổi phụ thuộc tiến độ hạ tầng.
• Quốc lộ 21A mở rộng là dự án đã được duyệt, nhưng anh chị nên tính theo mốc thi công thật trên mặt đất, không tính theo ngày đồn.
• Ở những nơi giá tăng nhanh nhờ nhiều sàn cùng chào bán mà chưa có công trình lớn, giá có thể đứng lâu. Trước khi mua, hỏi xem giá giao dịch thật chứ không chỉ giá rao.
• Theo cách nhìn của em, đất đã từ khoảng 40 triệu/m² trở lên thì nên có khả năng ra dòng tiền (cho thuê, kinh doanh). Đất giá cao mà chưa có dòng tiền thì chi phí giữ đất sẽ nặng.
• Diện tích lớn thì tổng tiền lớn, khi bán lại ít người đủ tiền mua cả mảnh. Hỏi trước khả năng tách thửa theo quy định địa phương.

Cách tự kiểm một mảnh “gần Hòa Lạc” làm được ngay

1. Tra địa chỉ hành chính mới của thửa đất: thuộc phường, xã nào, có nằm trong phân khu đô thị Hòa Lạc (HL1–HL5) hay không.
2. Xác định thửa nằm trên trục hướng tâm nào: Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 6, quốc lộ 21A hay quốc lộ 32.
3. Đếm công trình đang thi công thật trong bán kính vài km: đường, trường, bệnh viện, nhà máy. Chụp ảnh ngày đi xem để lần sau so.
4. So giá với 2–3 mảnh đã giao dịch thật trong khu, hỏi người dân chứ không chỉ hỏi sàn.
5. Hỏi xã hoặc tra bản đồ: quy hoạch thửa này là đất gì sau khi chuyển đô thị.

Anh chị có thể làm phiếu khám 3 phút để biết mình hợp với loại đất nào trước khi đi xem.

Câu hỏi hay gặp

Đất Cổ Đông có rẻ hơn đất Hòa Lạc không?

Không hẳn. Khi em quay, đất Cổ Đông khoảng 33–45 triệu/m², trong khi ở Phú Mãn thuộc Hòa Lạc có mảnh hơn 300 m² khoảng 5 tỷ. So theo vai trò trong quy hoạch, nhiều chỗ ở Hòa Lạc không đắt hơn.

Phú Mãn có phải Hòa Lạc không?

Có. Phú Mãn nằm trong lõi phân khu HL5 của đô thị vệ tinh Hòa Lạc, gần quốc lộ 21A.

Có nên mua Sơn Tây để ở không?

Nếu anh chị quen vùng, có việc làm ở Sơn Tây và mua để ở thật thì được. Nếu mua để giữ tài sản theo hạ tầng, em ưu tiên vùng đã được chọn làm cực tăng trưởng.

Giá tăng mà hạ tầng không tăng thì đó là giá của người bán, chưa phải giá trị của mảnh đất.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Phú Mãn lõi HL5: mảnh rộng xây nhà vườn gần quốc lộ 21A — xem video
• Vùng trũng về giá quanh trung tâm Phú Cát — xem video

Anh chị đang phân vân giữa một mảnh Sơn Tây và một mảnh Hòa Lạc, cứ gửi cả hai cho em qua Zalo 0986.21.3553, em so cùng anh chị theo đúng các tiêu chí trên. Nếu anh chị cần bán lại trong vòng một, hai năm, hoặc cần mảnh nhỏ tổng tiền thấp để dễ bán, thì mảnh diện tích lớn như ở Phú Mãn chưa hợp với anh chị.