Giá đất Hòa Lạc khi Metro số 5 thi công: nhìn lại bài học Hà Đông

Giá đất Hòa Lạc khi Metro số 5 thi công có thể soi bằng một bài học có thật: Hà Đông thời tuyến Cát Linh – Hà Đông còn đang làm. Theo chia sẻ trong video, đất thổ cư có sổ tại Hòa Lạc hiện dao động khoảng 25 đến 40 triệu một mét vuông, mặt bằng gần giống Hà Đông vào khoảng năm 2018. Vài năm sau đó, nhiều khu vực Hà Đông đã lên khoảng 100 đến 200 triệu một mét vuông. Hòa Lạc có nền tảng riêng còn mạnh hơn, nhưng anh chị cần hiểu đúng cơ chế để chọn đúng chỗ.

Vì sao lại so giá đất Hòa Lạc với Hà Đông?

Vì cả hai cùng là vùng phía Tây Hà Nội, cùng đi theo một tuyến đường sắt đô thị nối vào nội đô. Hà Đông là ví dụ đã xảy ra: khi tàu điện, đường và dân cư hoàn thiện, giá trị sử dụng đất tăng và giá đi theo. Hòa Lạc đang ở giai đoạn tuyến metro mới khởi công, tức là giai đoạn đầu của cùng một quy luật.

So sánh không có nghĩa là Hòa Lạc chắc chắn đi y hệt Hà Đông. So sánh để anh chị thấy cơ chế: hạ tầng kết nối, dòng người, việc làm. Ba thứ đó đến thì giá trị đến.

Đọc thêm: Cách phân biệt tác động của đường sắt cao tốc và Metro lên giá đất

Hòa Lạc có gì mạnh hơn Hà Đông ngày trước?

Trong video, em liệt kê những nền tảng mà Hòa Lạc đang có. Quy hoạch dân số gần 1 triệu người. Hiện đã có khoảng 35 đến 40 nghìn sinh viên Đại học Quốc gia và Đại học FPT học tập tại đây, không gian giáo dục rộng khoảng 2.500 ha, định hướng quy tụ khoảng nửa triệu sinh viên trong tương lai. Bên cạnh đó là hơn 2 tỷ đô la vốn FDI, khoảng 200.000 tỷ vốn đầu tư công và ba tuyến metro số 5, số 8, số 17 kết nối với Hòa Lạc.

Metro số 5 thay đổi giá trị đất Hòa Lạc thế nào?

Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc có tổng mức đầu tư ban đầu 65.000 tỷ, theo em cập nhật ở lễ khởi công thì đã được bổ sung lên gần 74.000 tỷ. Đoàn tàu thiết kế chạy nhanh, khác hẳn tuyến đang chạy trong nội đô. Khi thời gian về trung tâm rút ngắn, ở Hòa Lạc mà làm việc, học tập ở nội đô trở nên dễ dàng hơn, và ngược lại.

Em luôn nhắc một ý trong video: giá bất động sản tăng theo giá trị mới là bền vững, không phải tăng theo kiểu tạo sóng. Giá trị ở đây là đi lại nhanh hơn, có thêm người ở, có thêm việc làm, có thêm dịch vụ. Mảnh đất nào đón được những thứ đó thì mảnh đó giữ giá và tăng giá tốt.

Vậy nên mua vùng nào để đón sóng metro?

Em không khuyên mua càng sát ga càng tốt. Trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga và đô thị TOD, rủi ro thu hồi cao. Anh chị nên chọn vùng ngoài khoảng 1 km, đường thông ra trục chính, đã có dân ở thật.

Một số ví dụ em đã quay: khu tái định cư Đồng Roi có đường trục rộng, vỉa hè hơn 6 m, dân cư hiện hữu, mảnh 190 m² giá chỉ nhỉnh 20 triệu một mét vuông; khu vực trục Yên Bình xã Yên Xuân có mảnh 200 m², mặt tiền gần 7 m, giá hơn 20 triệu một mét vuông, ba bước chân ra trục kinh doanh, gần chợ, trường, trụ sở xã. Mỗi mảnh anh chị vẫn phải kiểm khoảng cách tới ga và quy hoạch cụ thể theo cách em hướng dẫn bên dưới.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Tiến độ hạ tầng: tuyến tàu điện ở vùng khác từng chậm nhiều năm. Anh chị tính kế hoạch tài chính đủ dài, không phụ thuộc mốc hoàn thành.
• Không có công thức nhân giá: Hà Đông là bài học về cơ chế, không phải lời hứa Hòa Lạc sẽ tăng đúng bằng ấy lần.
• Giá chênh theo từng mảnh: cùng Hòa Lạc nhưng mảnh trong ngõ nhỏ, mảnh mặt trục, mảnh khu tái định cư có giá rất khác nhau.
• Vùng sát ga và thôn kẹp giữa dự án lớn: dễ dính thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Vay ngân hàng: chỉ vay trong sức trả lãi từ thu nhập đều đặn của mình, không trông vào việc giá lên để trả nợ.

Cách tự kiểm giá một mảnh đất gần metro, làm ngay

1. Hỏi giá ít nhất ba mảnh tương tự cùng trục, cùng diện tích để biết mặt bằng thật, không chỉ nghe một nguồn.
2. Đo khoảng cách tới ga theo bản quy hoạch, tránh vòng khoảng 1 km quanh ga.
3. Tra quy hoạch sử dụng đất của chính thửa đất: đất ở, không dính đường, không dính đất công cộng.
4. Đi quanh khu vào buổi tối: có nhà trọ đang cho thuê, có quán xá mở cửa không.
5. So tổng tiền mảnh đất với một căn chung cư cùng khu để biết mình có đang trả đắt.

Để so nhanh mặt bằng giá từng khu, anh chị xem Bảng giá đất Hòa Lạc từng khu em đang cập nhật.

Câu hỏi hay gặp

Giá đất Hòa Lạc hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo chia sẻ trong video, đất thổ cư có sổ tại Hòa Lạc dao động khoảng 25 đến 40 triệu một mét vuông, có những mảnh khu dân cư hiện hữu chỉ trên dưới 20 triệu một mét vuông. Giá thay đổi theo thời điểm, anh chị nhắn em để có giá hiện tại.

Metro số 5 có mấy ga ở Hòa Lạc?

Đoạn qua Hòa Lạc có nhiều ga theo quy hoạch 1/500, cùng khu depot. Anh chị xem video khảo sát vị trí ga để biết chính xác, đừng tin bản đồ chấm ga lan truyền trên mạng.

Có nên đợi metro chạy rồi mới mua?

Đợi thì chắc chắn hơn về hạ tầng nhưng mặt bằng giá lúc đó đã khác. Mua sớm thì giá tốt hơn nhưng phải chấp nhận thời gian chờ. Anh chị chọn theo dòng tiền và thời gian giữ của mình.

Hòa Lạc có ba tuyến metro thật không?

Theo video, Hòa Lạc được định hướng kết nối với tuyến số 5, số 8 và số 17. Tuyến số 5 đã khởi công, các tuyến còn lại anh chị theo dõi tiến độ chính thức.

Hà Đông dạy một điều: giá đi theo tàu, đường và dân. Ở Hòa Lạc, chọn vùng đón được cả ba, đừng chọn vùng chỉ đứng sát ga.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Lễ khởi công Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc: xem video
• Đất tái định cư Đồng Roi đường trục rộng, vỉa hè lớn: xem video
• Mảnh 200 m² gần trục Yên Bình, Đại lộ Thăng Long và Đại học Quốc gia: xem video
• Đất tái định cư gần Làng Văn hóa các dân tộc và ngã năm tương lai: xem video

Cần em soi giá giúp?

Anh chị đang cầm một mảnh đất gần metro và không biết giá đó đắt hay rẻ, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, em so với các mảnh em đã đi thực địa cùng khu. Em nói thật: nếu anh chị cần lãi nhanh trong vài tháng, hoặc phải vay quá sức để mua, thì đừng mua đất theo metro lúc này. Còn nếu anh chị có tiền nhàn rỗi và muốn giữ tài sản theo đà phát triển của Hòa Lạc, đây là giai đoạn đáng để bắt đầu tìm hiểu kỹ.