Đất nền Hòa Lạc theo mô hình TOD: chọn vùng hưởng lợi metro đúng cách

Đất nền Hòa Lạc đang đi đúng con đường mà các đô thị lớn dùng để biến đất làng thành đất phố: mô hình TOD, tức là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Hòa Lạc được quy hoạch có tới hai tuyến đường sắt đô thị chạy qua, trong đó Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc đã khởi công. Hiểu đúng TOD thì anh chị chọn được vùng hưởng lợi lâu dài, mà không rơi vào vùng sát ga dễ bị thu hồi làm công trình.

TOD là gì và vì sao đất nông thôn có thể thành đất thành phố?

TOD là cách quy hoạch đô thị lấy nhà ga tàu điện, bến xe buýt và các phương tiện công cộng làm hạt nhân. Quanh hạt nhân đó người ta bố trí mật độ dân cao, trường học, chợ, trung tâm thương mại và dịch vụ. Khi dòng người đổ về, một vùng đang là làng quê sẽ dần có nhịp sống của phố, và giá trị đất đi theo giá trị sử dụng thật.

Trong video, em chia sẻ rằng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều đang phát triển đô thị theo hướng này. Hà Nội có kế hoạch 15 tuyến đường sắt đô thị. Điều quan trọng không phải là nghe tên một khu sắp “lên quận” rồi chạy theo, mà là đọc quy hoạch giao thông công cộng để biết dòng người sẽ đi qua đâu, dừng ở đâu.

Đọc thêm: Cách chọn đất quanh ga Metro Thạch Bình theo khoảng cách

Hòa Lạc có gì để áp dụng mô hình TOD?

Hòa Lạc là đô thị vệ tinh được quy hoạch hai tuyến đường sắt đô thị, điều mà em đánh giá là hiếm có ở vùng ven Hà Nội. Metro số 5 chạy từ Văn Cao lên Hòa Lạc, đi dọc Đại lộ Thăng Long, và tại Hòa Lạc có nhiều ga theo quy hoạch 1/500 mà em đã cầm bản vẽ đi khảo sát thực địa.

Theo các video khảo sát của em, tổng mức đầu tư Metro số 5 ban đầu là 65.000 tỷ, sau đó được điều chỉnh lên 73.680 tỷ. Đoàn tàu được thiết kế chạy nhanh, tốc độ khoảng 90 đến 120 km/h. Cùng lúc đó, Đại lộ Thăng Long đoạn kéo dài khoảng 6,7 km đang được mở rộng lòng đường lên 120 đến 180 m, còn Đại học Quốc gia Hà Nội có vốn đầu tư khoảng 70.000 tỷ. Hạ tầng, trường học và tàu điện cùng hội tụ ở một vùng, đó chính là nền móng của TOD.

Có nên mua đất càng sát ga metro càng tốt không?

Không. Đây là điểm em luôn dặn khách kỹ nhất. Trong bán kính khoảng 1 km quanh ga là vùng dễ dính quy hoạch: làm nhà ga, đường dẫn, bãi đỗ, hoặc bị thu hồi để làm khu đô thị TOD do dự án lớn phát triển. Mua đất dân ở vùng này có thể đẹp trên bản đồ nhưng rủi ro về pháp lý và thời gian rất cao.

Vùng nên chọn là ngoài khoảng 1 km quanh ga, có đường thông ra trục chính, và quan trọng nhất là đã có dân ở thật: có trường, có chợ, có hàng quán. Ở đó anh chị vẫn hưởng lợi khi ga đi vào hoạt động, vì dòng người từ ga tỏa ra cần chỗ ở và dịch vụ, nhưng đất của mình không nằm trong vòng thu hồi.

Chọn vùng hưởng lợi TOD ở Hòa Lạc thế nào?

Em gợi ý anh chị lọc theo ba lớp. Lớp một: vùng nằm trong ảnh hưởng của tuyến metro và trục đường lớn, đi lại về các ga thuận tiện. Lớp hai: vùng đã có dân cư đông, ví dụ các trục kinh doanh của xã Yên Xuân, nơi có nhiều trường học, chợ và nhà dân san sát. Lớp ba: mảnh đất cụ thể có sổ, đường vào đủ rộng, không nằm trong khu đất dự án hay đất quân đội.

Trong video khảo sát ga Thạch Bình, em có nói giá trục Yên Bình loanh quanh trên dưới 20 triệu một mét vuông, còn trong video về TOD em nói những mảnh giá khoảng 15 đến 40 triệu một mét vuông tùy vị trí. Đây là giá tại thời điểm quay video, anh chị nhắn em để biết giá hiện tại.

Những rủi ro và điều cần trừ hao khi mua đất theo metro

• Tiến độ: metro là công trình lớn, tiến độ có thể kéo dài hơn kế hoạch. Anh chị nên dùng tiền nhàn rỗi, không dồn hết vốn vay ngắn hạn.
• Vị trí ga: nhiều bài báo chấm vị trí ga chưa chính xác. Phải đối chiếu với bản quy hoạch 1/500 chứ không tin bản đồ lan truyền.
• Vùng sát ga: trong khoảng 1 km quanh ga dễ dính thu hồi, như em đã nói ở trên.
• Thôn biệt lập: thôn nằm kẹp giữa các dự án lớn có thể bị chuyển đổi mục đích, ví dụ đất ở chuyển thành đất y tế. Nên tránh xa một chút.
• Không có cam kết tăng giá: giá đất đi theo giá trị sử dụng thật, có điều kiện là dân về ở và hạ tầng hoàn thành.

Cách tự kiểm một mảnh đất theo TOD, làm ngay không tốn tiền

1. Mở bản đồ, đo khoảng cách từ mảnh đất tới ga gần nhất theo quy hoạch. Dưới khoảng 1 km thì hỏi kỹ quy hoạch sử dụng đất trước khi tính tiếp.
2. Tra quy hoạch tại xã hoặc qua các ứng dụng tra cứu quy hoạch của Hà Nội: mảnh có phải đất ở, có dính đường, cây xanh, đất công cộng không.
3. Đi vào giờ cao điểm sáng và tối: có học sinh đi học, có chợ họp, có người đi làm không. Có dân thật là có thanh khoản.
4. Xem đường ra trục chính: ô tô vào được không, có bị kẹp giữa đất dự án không.
5. Đối chiếu sổ đỏ với hiện trạng: diện tích, mặt tiền, mốc giới.

Muốn có sẵn khung để tự soát, anh chị dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp của em, in ra mang theo khi đi xem đất.

Câu hỏi hay gặp

TOD có phải chỉ là chiêu quảng cáo của dự án không?

TOD là một mô hình quy hoạch có thật, gắn với tuyến đường sắt đô thị cụ thể. Chiêu quảng cáo là khi người bán gắn chữ TOD cho mọi mảnh đất. Anh chị kiểm bằng bản quy hoạch tuyến và vị trí ga, không kiểm bằng lời giới thiệu.

Hòa Lạc có mấy ga Metro số 5?

Theo bản quy hoạch 1/500 em dùng khi khảo sát, đoạn qua Hòa Lạc có nhiều ga như ga Đồng Bụt gần cầu vượt Phú Cát, ga Tiến Xuân, ga Thạch Bình và ga gần Làng Văn hóa các dân tộc, kèm khu depot. Anh chị xem video khảo sát vị trí các ga để thấy tận mắt.

Mua đất ngoài 1 km quanh ga thì có còn hưởng lợi không?

Có, với điều kiện đường thông và đã có dân ở. Dòng người từ ga tỏa ra cần chỗ ở, chỗ ăn uống, chỗ thuê trọ. Vùng dân cư hiện hữu gần trục lớn thường đón dòng người này trước.

Bao lâu thì đất theo metro mới có giá trị?

Em không hứa mốc năm cụ thể. Giá trị đến khi đủ điều kiện: tuyến đi vào hoạt động, đường kết nối hoàn thành, dân và việc làm về. Anh chị nên mua với tâm thế giữ trung và dài hạn.

TOD không có nghĩa là sát ga nhất, mà là đúng vùng dòng người sẽ về ở: ngoài vòng 1 km, đường thông, dân thật.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Vị trí chính xác các ga Metro số 5 tại Hòa Lạc theo quy hoạch 1/500: xem video
• Khảo sát ga Metro Thạch Bình, trung tâm thương mại và trục Yên Bình: xem video
• Lễ khởi công Metro số 5 và điều gì thay đổi với đất Hòa Lạc: xem video

Anh chị cần em đi cùng?

Nếu anh chị muốn xem bản quy hoạch vị trí ga và đi một vòng các vùng dân cư hưởng lợi từ Metro số 5, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Em nói thật: nếu anh chị cần tiền quay vòng trong vài tháng, hoặc chỉ muốn mua thật sát ga để chờ lướt, thì đất theo metro ở Hòa Lạc không hợp với anh chị. Còn nếu anh chị có tiền nhàn rỗi, muốn giữ tài sản theo đà phát triển của đô thị vệ tinh, em sẽ cùng anh chị lọc từng mảnh cho đúng.