Bán đất Hòa Lạc vì chưa ra dòng tiền? Đo đúng 3 loại công năng đất

Bán đất Hòa Lạc chỉ vì mảnh đất “nằm im, chưa ra tiền” thường là quyết định sai thước đo, không phải sai mảnh đất. Mỗi mảnh đất có một công năng riêng: có mảnh để sinh dòng tiền, có mảnh để tăng vốn, có mảnh để ở hoặc để dành cho con. Trước khi bán, anh chị hỏi lại một câu: mình đã giao cho mảnh đất này việc gì, và hạn bao giờ nó phải làm xong việc đó?

Câu chuyện thật: mua được 4 tháng đã muốn bán

Tuần trước một chị khách nhắn em: “Em bán hộ chị mảnh đất hồi tháng 5 chị mua của em được không? Tiềm năng thì có nhưng dòng tiền thì không thấy. Đưa chị mảnh nào có dòng tiền để chị đổi.” Chị không phải khách mới — chị đã mua của em hai mảnh và đang chuẩn bị xem mảnh thứ ba. Nếu chị bán, em có hai giao dịch trong một tuần. Em vẫn khuyên chị đừng bán.

Chị không sai khi sốt ruột. Bỏ ra hơn 2 tỷ, tiền thật, 4 tháng mảnh đất không sinh ra đồng nào, trong khi gửi ngân hàng thì tháng nào cũng thấy lãi. Sốt ruột là bình thường. Nhưng sốt ruột thì được, còn đổi quyết định vì sốt ruột thì mất tiền — và cái mất ấy rất êm, ít người nhận ra.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Đất có mấy loại công năng?

Em chia ra 3 loại cho dễ nhớ. Không có mảnh đất tốt hay xấu chung chung, chỉ có mảnh đất đúng việc hay sai việc.

Vì sao lấy thước của loại này đo loại kia là sai?

Chị khách của em đang cầm một mảnh đất loại 2 (tăng vốn) nhưng lại lấy thước của loại 1 (dòng tiền) ra đo. Giống như mua một chiếc xe tải rồi trách sao nó chạy không nhanh bằng xe con. Xe tải không hỏng, chỉ là mình giao cho nó sai việc. Bán mảnh tăng vốn sau 4 tháng để mua mảnh dòng tiền tức là bán ở lúc nó chưa kịp làm việc, rồi mua mảnh khác ở mức giá đã cao.

Gửi tiết kiệm hay giữ đất khi lãi suất cao?

Lãi suất ngân hàng cao, nhiều người nghĩ cứ gửi tiết kiệm cho an toàn. Điều đó không sai. Nhưng anh chị nên so cả hai phía: tiền gửi cho lãi đều nhưng tăng chậm; đất tăng vốn không cho tiền hằng tháng nhưng nếu chọn đúng chỗ thì phần tăng sau vài năm có thể lớn hơn nhiều. Tiền thường chảy về nơi có hạ tầng, có việc làm, có trường đại học, có doanh nghiệp, có người đến sống. Hòa Lạc hội tụ đại học, Khu công nghệ cao và các tuyến giao thông lớn — vì vậy em coi đây là nơi đáng để quan sát và đi khảo sát thực tế, chứ không phải nơi “mua là thắng”.

Muốn đặt tài sản của mình lên bàn cân một cách bình tĩnh, anh chị có thể dùng Phiếu soát tài sản khi gồng lãi.

Khi nào thì nên bán thật?

Giữ không phải lúc nào cũng đúng. Có những trường hợp bán là hợp lý, và chúng khác hẳn với “sốt ruột vì chưa thấy tiền”:

• Anh chị cần tiền thật cho việc gấp của gia đình, hoặc đang vay nặng lãi để giữ đất.
• Lý do mua ban đầu đã thay đổi: con đường dự kiến không còn trong quy hoạch, mảnh đất dính thu hồi, pháp lý có vấn đề.
• Mảnh đất đã làm xong việc anh chị giao từ đầu (đã đạt mức giá, đã đến hạn mình định).

Rủi ro và điều cần trừ hao khi giữ đất tăng vốn

• Thời gian chờ có thể dài hơn dự tính; hạ tầng hay chậm tiến độ. Đừng dùng tiền ngắn hạn để giữ đất dài hạn.
• Chi phí cơ hội: tiền nằm trong đất là tiền không gửi được, không tiêu được.
• Mua bán lại nhiều lần mất phí, thuế, công đi lại — mỗi lần đổi mảnh là một lần trừ vào lãi.
• Không phải mảnh nào ở Hòa Lạc cũng tăng giống nhau; vị trí, đường vào, pháp lý quyết định rất nhiều.

Cách tự kiểm trước khi quyết định bán

1. Lấy giấy viết lại: lúc mua, mình giao cho mảnh này việc gì (dòng tiền, tăng vốn hay để ở)?
2. Viết hạn: bao giờ nó phải làm xong việc đó? Hôm nay đã quá hạn chưa?
3. Kiểm lại lý do mua: con đường, trường, khu công nghiệp gần đó còn đúng như lúc mua không?
4. Kiểm dòng tiền gia đình: có khoản nào buộc phải dùng đến tiền này trong 2–3 năm tới không?
5. Nếu cả 4 câu đều ổn mà chỉ còn cảm giác sốt ruột — đó là lúc nên giữ.

Câu hỏi hay gặp

Đất chưa xây được phòng trọ thì có phải đất kém?

Không. Đó có thể là đất tăng vốn — chưa ra tiền vì chưa đến lúc. Chỉ là kém nếu anh chị mua nó với mục đích dòng tiền.

Có nên bán mảnh tăng vốn để đổi sang mảnh có dòng tiền?

Chỉ nên khi gia đình thật sự cần thu nhập hằng tháng. Nếu chỉ vì sốt ruột, đổi mảnh thường là bán rẻ cái đang chờ tăng để mua đắt cái người khác đã nhìn thấy.

Giữ đất bao lâu là hợp lý?

Không có con số chung. Đất tăng vốn em thường nói với khách là nghĩ theo vài năm (3–5 năm), và phải đặt hạn ngay từ lúc mua.

Lãi suất cao thì gửi ngân hàng có an toàn hơn?

An toàn hơn về biến động, nhưng tăng chậm. Phần lớn gia đình nên có cả hai: một phần tiền gửi để yên tâm, một phần tài sản chờ tăng để giữ giá trị.

Không có mảnh đất tốt hay xấu chung chung — chỉ có mảnh đất đúng việc hay sai việc.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Giữ hay bán đất khi lãi suất ngân hàng tăng cao — xem video

Anh chị đang phân vân giữ hay bán một mảnh đất ở Hòa Lạc, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, kể em nghe mảnh đó mua để làm gì. Em nói thật: nếu anh chị cần tiền trong 1–2 năm tới thì đừng mua thêm đất tăng vốn, kể cả mảnh rẻ.