Giá đất Hòa Lạc theo tiến độ đường: mốc 30% và 60% khối lượng

Giá đất Hòa Lạc quanh một con đường mới đã cộng đủ kỳ vọng hay chưa, anh chị có thể đo bằng phần trăm khối lượng thi công của chính con đường đó. Dưới 30% là giai đoạn giấy tờ, từ 30% đến 60% là giai đoạn giá chạy, trên 60% thì với người đi mua đất, cơ hội coi như đã xong. Đây là nguyên tắc em dùng mỗi khi chọn đất, không phải quy định của Nhà nước.

Vì sao khi thấy đường chạy qua trước cửa thì phần lời ngon nhất đã hết?

Mua đất gần đường mới là anh chị trả tiền cho tương lai. Nhưng khi tương lai đó đã hiện ra trước mắt — đường trải thảm, xe chạy — thì nó không còn là tương lai, nó là hiện tại. Mà hiện tại thì ai cũng thấy, ai cũng trả giá được. Lúc đó môi giới nào cũng nói, giá đã cộng đủ kỳ vọng.

Ba giai đoạn giá theo tiến độ thi công là gì?

Em giải thích bằng tâm lý người mua, không bằng công thức.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Áp vào các tuyến vành đai Hà Nội thì còn tuyến nào?

Đi từ trong ra ngoài. Vành đai 1, đoạn cuối Hoàng Cầu – Voi Phục vừa thông xe tháng 9: hết cửa. Vành đai 2 dài khoảng 39 km đã chạy cả vòng: hết cửa. Vành đai 2.5 gần 20 km chia 13 đoạn, hầm chui Giải Phóng đã thông xe: gần xong, hết cửa. Vành đai 3 dài khoảng 68 km, còn khoảng 15 km phía Bắc Đông Anh vừa khởi công, nhưng đó là mảnh cuối: hết cửa. Vành đai 4, đoạn qua Hà Nội hơn 52 km, đường song hành đã trải thảm hơn 90%: hết cửa.

Vành đai 3.5 dài khoảng 45 km, theo báo cáo tháng 7 của Sở Xây dựng, 8 đoạn mới hình thành được 1, nhưng mục tiêu khép tuyến năm 2027 nên nó đang chạy rất nhanh — em đánh dấu đang ở đoạn giá chạy, sang năm sẽ là chuyện khác.

Còn lại 2 tuyến còn cửa đầu tư, cả hai đều qua phía Tây Hà Nội:

• Vành đai 4.5 — chính là quốc lộ 21A chạy Bắc – Nam ở phía Tây. Quốc lộ 21A và 21B đã được bố trí hơn 21.000 tỷ đồng để mở rộng, riêng đoạn Sơn Tây – Hòa Lạc – Xuân Mai hơn 18.700 tỷ. Đang lựa chọn nhà thầu, chưa thi công. Đã chắc chắn làm nhưng chưa ai nhìn thấy đường.
• Vành đai 5 — Quốc hội thông qua chủ trương năm 2026, tổng mức đầu tư sơ bộ 288.000 tỷ, khởi công năm 2027, cơ bản hoàn thành năm 2030, toàn tuyến trước năm 2035.

Còn cửa đầu tư có nghĩa là cứ mua?

Không. Vành đai chỉ là đường chở hàng: xe tải, container đi qua rồi đi tiếp, không dừng lại sống ở đó. Một đoạn vành đai chỉ có giá trị để ở khi nó giao với đường chở người (metro, có nhà ga, có người bước xuống) hoặc giao với trục xuyên tâm (đường di dân từ nội đô ra, như Đại lộ Thăng Long).

Ghép hai điều kiện — vành đai còn dư địa và có giao với metro hoặc trục xuyên tâm — thì trên bản đồ Hà Nội chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Em chỉ ra 2 chỗ: nút giao hoa thị Hòa Lạc, nơi Đại lộ Thăng Long cắt quốc lộ 21A, có metro số 5 chạy dọc đại lộ; và khu vực quanh ga cuối Thạch Bình của metro số 5, nơi vành đai 5 ôm vòng bên ngoài.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Tuyến còn sớm thì đi kèm rủi ro tiến độ. Vành đai 4 khởi công năm 2023, 3 năm mới xong đường song hành. Vành đai 2.5 chờ hơn 10 năm mới thông được hầm chui Giải Phóng.
• Phần trăm khối lượng là số do cơ quan quản lý hoặc báo chí công bố; mỗi nguồn có thể lệch nhau. Hãy đối chiếu ít nhất 2 nguồn và tự đi xem công trường.
• Đừng mua giữa đồng chỉ vì trên bản đồ có một nét vẽ. Phải có dân ở, có đường hiện hữu, pháp lý rõ ràng.
• Không phải chỗ nào gần metro cũng tốt: đất thổ cư trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ nằm trong vùng quy hoạch đô thị cao tầng.

Cách tự kiểm giai đoạn giá của một con đường, không tốn tiền

1. Tìm tin mới nhất về con đường gần mảnh đất (báo cáo Sở Xây dựng, báo địa phương): khối lượng thi công đạt bao nhiêu phần trăm?
2. Xếp vào 1 trong 3 giai đoạn ở bảng trên.
3. Kiểm tiếp: con đường có giao với metro hoặc trục xuyên tâm không?
4. Đi thực địa: quanh điểm giao đã có chợ, quán xá, dân cư sẵn chưa?

Ba bước đó lọc từ hàng trăm km đường xuống chỉ còn vài khu vực.

Câu hỏi hay gặp

Mua lúc dưới 30% có lời hơn không?

Giá thấp hơn nhưng rủi ro tiến độ cao nhất. Chỉ hợp với tiền nhàn rỗi, cầm được lâu.

Đường đã trên 60% thì không mua được nữa?

Vẫn mua được để ở hoặc để khai thác. Chỉ là phần lời từ kỳ vọng hạ tầng đã được người mua trước ăn phần lớn.

Giá đất Hòa Lạc quanh quốc lộ 21A đang ở giai đoạn nào?

Theo thông tin trong video, tuyến đã bố trí vốn, đang chọn nhà thầu, chưa thi công — đúng giai đoạn em cho là đẹp nhất: chắc chắn làm nhưng chưa ai nhìn thấy đường.

Em không mua theo bản đồ. Em mua ở chỗ có người ở mà tình cờ bản đồ đi qua.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Giải mã Vành đai 3.5, tuyến đang ở đoạn giá chạy — xem video
• Vành đai 5 và 2 điểm đáng xuống tiền ở Hòa Lạc — xem video
• Toàn cảnh công trường Đại lộ Thăng Long — xem video
• 2 tuyến metro cùng về, trục Hồ Tây – Ba Vì — xem video

Trước khi xuống tiền, anh chị dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp để soát một mảnh cụ thể. Muốn em xem giúp con đường gần mảnh anh chị đang ở giai đoạn nào, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Nếu anh chị chỉ muốn mua cạnh đường đã xong để chờ giá lên nhanh, em nói thật: lúc đó thường đã muộn, không nên mua để đầu tư.