Mua đất Hòa Lạc vay ngân hàng: định giá, gồng lãi, xóa thế chấp

Mua đất Hòa Lạc bằng vay ngân hàng không sai, nhưng chỉ an toàn khi anh chị hiểu ngân hàng định giá theo cách nào, lãi hàng tháng lấy từ đâu ra để trả, và khi gồng không nổi thì thoát theo thứ tự nào. Bài này gom 6 video của em: trước khi vay, lúc gồng lãi và bước cuối sau khi trả hết nợ.

Ngân hàng định giá lô đất của anh chị theo cách nào?

Với đất trống, ngân hàng nhìn vào giá trị mảnh đất. Theo chia sẻ trong video, khi đi mua đất thì ngân hàng thường định giá khoảng 70% giá trị tiền mua, rồi cho vay khoảng 70% trên số định giá đó, nên số tiền vay được thường dao động khoảng 50–60%. Mỗi ngân hàng, mỗi hồ sơ một khác.

Dùng ngược: ngân hàng cho vay khá cao so với giá chủ đất chào là một tín hiệu để đối chiếu rẻ hay đắt, nhưng không thay được việc tự kiểm pháp lý, quy hoạch.

Đọc thêm: Cách đọc con số ngân hàng định giá để biết mảnh đất có đáng mua

Làm gì để ngân hàng định giá cao hơn tiền mình bỏ ra?

Biến đất thành tài sản có dòng tiền. Có khách thuê, có doanh thu ổn định thì ngân hàng nhìn nó như một tài sản thương mại, không còn là mảnh đất trống.

Bài toán cho gia đình có khoảng 5–10 tỷ trong video: tổng vốn đất và nhà khoảng 12–15 tỷ, xây tòa studio cho sinh viên, kỹ sư thuê; khi đã kín khách thì có khả năng được định giá khoảng 20–25 tỷ và vay lại khoảng 60%, tức khoảng 14–16 tỷ. Đó là khả năng, không phải lời hứa.

Ví dụ mảnh 269 m² gần Đại học Quốc gia, theo ước tính trong video: để trống thì vay được khoảng gần 5 tỷ, xây nhà hai tầng 8–10 phòng hết chưa đến 1 tỷ thì có thể được định giá lại cao hơn nhiều. Xem bài mua đất Hòa Lạc xây nhà trọ để ngân hàng định giá lại và bài cách tạo dòng tiền trên đất để ngân hàng định giá lại.

Mảnh đất phải qua đủ 3 điều kiện:

• Đất còn đủ rẻ, chưa bị người khác ăn hết phần lợi nhuận.
• Có dòng người trẻ đổ về: sinh viên, kỹ sư, chuyên gia, lao động trí thức.
• Dòng tiền cho thuê đủ khỏe: ít nhất đủ trả phần lớn chi phí vốn, tốt hơn là đủ trả lãi ngân hàng.

Trượt một điều kiện là có thể kẹt vốn rất lâu.

Những điều ngân hàng không nói khi anh chị vay mua đất?

Ngân hàng không lừa ai. Điều họ không nói là tiền trong tài khoản tăng chưa chắc sức mua tăng.

• Gửi tiết kiệm có thể thắng giá rau, giá thịt nhưng vẫn thua giá tài sản.
• Tiền mới không chia đều cho mọi người. Nó đi qua tín dụng, qua đầu tư công, qua doanh nghiệp. Người bình thường hay mua sau cùng, đúng lúc người đi trước chốt lãi.
• Lãi suất cao thường đi cùng chuyện các đại dự án huy động vốn lớn. Em phân tích kỹ ở bài cách giữ tiền không chảy về túi cá mập khi lãi suất cao.

Nhưng em cũng nói thẳng: gửi ngân hàng không sai. Tiền dự phòng, tiền học của con, tiền cần dùng vài tháng tới phải để chỗ an toàn, rút được ngay.

Đang gồng lãi thì thoát thế nào mà không phải bán tháo?

Thứ tự là: cơ cấu tài sản trước, bán lô yếu để nuôi lô khỏe, và đặt cho mình một mốc dừng chờ.

Anh chị lấy một tờ giấy, ghi hết tài sản đang có. Với từng tài sản, tự hỏi 3 câu:

1. Nó đang bắt mình gánh bao nhiêu tiền lãi mỗi tháng?
2. Trong 3 tháng tới có bán được không?
3. Nó có sinh ra đồng nào cho mình không?

Cái nào gánh lãi nặng nhất, không sinh ra đồng nào, lại khó bán nhất thì cho ra trước, chấp nhận hòa vốn, thậm chí lỗ một chút. Cái nào đang có dòng tiền như dãy trọ có khách, mặt bằng có người thuê thì giữ. Đừng bán lô khỏe chỉ vì nó dễ bán. Và một mốc để tự quyết: nếu tiền lãi hàng tháng đã ăn vào tiền ăn, tiền học của con thì không còn gì để chờ nữa.

Đang có tiền mặt thì anh chị ở thế mạnh, nhưng mua rẻ không phải mua bừa: phải có mốc giá thật của khu, kiểm quy hoạch, sổ, lối đi và ai sẽ mua lại sau này.

Trả hết nợ rồi, sao vẫn có thể mất nhà?

Vì sổ đỏ vẫn có thể đang ở tình trạng thế chấp nếu anh chị chưa làm thủ tục xóa thế chấp. Trả xong tiền chưa phải là xong việc.

Theo video, có 2 bước: một là đến ngân hàng nơi vay, yêu cầu văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ và nhận lại sổ đỏ bản gốc; hai là mang văn bản đó cùng sổ đỏ bản gốc đến bộ phận một cửa nơi có đất để làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Thủ tục có thể đã thay đổi, anh chị hỏi lại nơi nhận hồ sơ trước.

Tình huống nào thì nên làm gì?

Rủi ro và điều cần trừ hao khi vay mua đất

• Định giá của ngân hàng không phải giá bán được. Lúc cần tiền gấp, người mua cũng đang chờ giá xuống.
• Lô to khó ra hơn lô nhỏ khi thị trường chậm.
• Nhà trọ không kín phòng ngay. Theo video, xây kiên cố thường mất khoảng 8 tháng đến 1 năm, trong thời gian đó anh chị vẫn phải trả lãi.
• Ưu đãi lãi suất và ân hạn rồi sẽ hết. Hãy tính khoản trả hàng tháng theo mức lãi sau ưu đãi, không theo mức đầu.
• Vùng đã bị thổi giá cao mà người thuê ít thì tiền thuê không đủ gánh lãi.

Cách tự kiểm trước khi ký hợp đồng vay

1. Viết ra khoản trả lãi mỗi tháng và nguồn tiền trả nó. Nếu nguồn đó là “bán đất” thì xem lại.
2. Hỏi ít nhất 2 ngân hàng mức định giá cho cùng một mảnh, so với giá chủ đất chào.
3. Tự trả lời 3 câu: đất còn rẻ không, ai sẽ thuê, tiền thuê có đủ trả lãi không.
4. Kiểm quy hoạch, sổ, lối đi trước khi đặt cọc.
5. Giữ riêng một khoản dự phòng, không đem đi đặt cọc.

Anh chị đang gồng lãi thì tải Phiếu soát tài sản khi gồng lãi để ghi từng tài sản theo đúng 3 câu hỏi ở trên.

Câu hỏi hay gặp

Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm khi mua đất Hòa Lạc?

Theo chia sẻ trong video, số tiền vay được thường khoảng 50–60% giá mua, vì ngân hàng định giá khoảng 70% rồi cho vay khoảng 70% trên mức đó. Con số thật tùy ngân hàng và hồ sơ của anh chị.

Có nên vay ngân hàng mua đất để chờ tăng giá?

Chỉ nên khi anh chị có nguồn trả lãi ổn định và chịu được thời gian chờ. Nếu tiền lãi phải lấy từ tiền sinh hoạt thì rủi ro rất cao.

Gồng lãi nên bán lô nào trước?

Lô gánh lãi nặng nhất, không sinh ra đồng nào và khó bán nhất. Giữ lô đang có dòng tiền.

Vay ngân hàng là đòn bẩy, không phải phao cứu sinh: chỉ dùng khi tài sản tự trả được lãi, hoặc anh chị trả được lãi mà không phải bán tháo.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Điều ngân hàng không nói: tiền tăng nhưng sức mua giảm xem video
• 3 việc để thoát vòng gồng lãi mà không bán tháo xem video
• Xây nhà trọ 269 m² để ngân hàng định giá lại cao hơn xem video
• Dùng định giá ngân hàng để biết đất Xuân Mai rẻ hay đắt xem video
• Trả hết nợ vẫn mất nhà vì quên xóa thế chấp xem video

Anh chị đang tính vay ngân hàng để mua đất Hòa Lạc, hoặc đang gồng lãi mà chưa biết nên ra lô nào trước, cứ nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Còn nếu tiền lãi hàng tháng của anh chị phải lấy từ tiền ăn, tiền học của con, hoặc anh chị chưa có khoản dự phòng nào, thì em khuyên chưa nên vay để mua thêm đất lúc này.