Đất nền Hòa Lạc rẻ hơn mặt bằng: rẻ vì cơ hội hay rẻ vì có vấn đề?

Đất nền Hòa Lạc có những mảnh rẻ hơn hẳn khu xung quanh, và câu anh chị cần trả lời trước khi xuống tiền là: rẻ vì thị trường chưa để ý tới, hay rẻ vì mảnh đất có vấn đề. Rẻ thì luôn có lý do. Bài này em chia ra các loại “rẻ” em gặp khi đi khảo sát, và cách tự tìm ra lý do trong một buổi đi xem đất.

Đất rẻ hơn mặt bằng có nên mua không?

Nên xem, chưa nên vội mua. Có loại rẻ là “vùng trũng về giá”: hạ tầng, tiện ích đã ở quanh đó nhưng giá chưa đuổi kịp. Có loại rẻ là chủ cần tiền, bán nhanh. Và có loại rẻ vì ngập, vì dính quy hoạch, vì pháp lý chưa rõ. Hai loại đầu là cơ hội, loại thứ ba là cái bẫy.

Người làm nghề hay nói: anh chị mua bất động sản đẹp, mịn, mượt thì phần lãi đã có người ăn trước rồi. Việc của người đi mua là tìm chỗ giá còn thấp so với những gì đang có xung quanh, nhưng phải là thấp có lý do chính đáng.

Đọc thêm: Cách tìm mảnh hơn 10 triệu một mét ở Phú Cát khi quanh đó đã trên 50 triệu

“Vùng trũng về giá” là gì, nhận ra thế nào?

Là một khu nằm kẹp giữa các khu đã lên giá, có tiện ích thật, nhưng giá chưa theo kịp. Ví dụ em quay ở trung tâm xã Phú Cát gần ga Metro Đồng Trúc: quanh hai bệnh viện Nhi, Sản giá đất trên dưới 100 triệu/m²; khu Bắc Phú Cát dao động khoảng 65 đến 150 triệu/m²; còn khu trung tâm xã, cạnh Ủy ban, chợ, trường các cấp, có những mảnh chỉ trên dưới 30 triệu/m², nhiều mảnh hơn 20 triệu/m².

Lý do khu này đáng xem: đối diện là đất của hai trường đại học (Giao thông Vận tải và CMC), khoảng 100 ha, theo chia sẻ trong video là khoảng 50.000 sinh viên; có tuyến đường rộng 40 m chạy qua đất hai trường về trung tâm xã. Tức là giá thấp nhưng nhu cầu ở và thuê đã nhìn thấy được.

Một lưu ý về ga Metro: đừng nghĩ càng sát ga càng tốt. Trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga, đô thị TOD, có thể bị thu hồi. Chọn vùng ngoài 1 km, có đường thông, đã có dân ở.

Chủ cần bán gấp: rẻ thật hay rẻ vì có chuyện?

Chủ cần tiền thật thì vẫn có. Có mảnh trên tỉnh lộ 420 em giới thiệu giá hơn 40 triệu/m², trong khi các mảnh trên trục này rao từ khoảng 50 triệu/m² trở lên; có mảnh cách quốc lộ 21A khoảng 200 m giá 14,5 triệu/m² giữa khu đông dân, nhiều nhà trọ. Nhưng “bán gấp” là lời của người bán, anh chị phải kiểm lại bằng việc của mình.

• Chủ bán gấp thật thường chấp nhận đi công chứng nhanh, giấy tờ sẵn, cho xem sổ gốc.
• Chủ “bán gấp” mà cứ hối đặt cọc trước khi cho xem sổ, xem quy hoạch là dấu hiệu phải dừng lại.
• Rẻ hơn vài chục phần trăm thì càng phải đi thêm vài mảnh quanh đó để so, đừng so với giá rao trên mạng.

Những lý do “rẻ có vấn đề” hay gặp

Ví dụ ngoài vùng em làm: có nơi ven sông Cà Lồ (Sóc Sơn) rao 100 m² trên dưới 1 tỷ, có sổ, full thổ cư. Nghe rẻ, nhưng nhiều hộ quanh đó từng ngập sâu 1 đến 2 m. Rẻ như vậy là rẻ có lý do.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Lời hứa “vài năm nữa tăng gấp mấy lần” chỉ là dự đoán. Giá chỉ đi lên khi hạ tầng, trường, nhà máy, dân về thật; chậm thì anh chị phải giữ lâu hơn.
• Vùng trũng về giá có thể trũng lâu hơn anh chị nghĩ nếu con đường kết nối chưa làm.
• Mảnh rẻ thường có điểm trừ: mặt tiền hẹp, nở hậu, ngõ sâu, thổ cư ít. Hãy hỏi mình có chấp nhận được điểm trừ đó khi bán lại không.
• Đừng dùng tiền vay ngắn hạn để “chớp” mảnh rẻ. Mảnh rẻ mà phải bán gấp lần nữa thì người mua sau mới là người được rẻ.

Cách tự kiểm một mảnh rẻ trong một buổi đi xem đất

1. Hỏi giá 3 mảnh xung quanh trong bán kính vài trăm mét, hỏi người bán hàng, người xây nhà trọ, không chỉ hỏi môi giới.
2. Chụp sổ (che số seri nếu chủ ngại), đối chiếu tên chủ, diện tích, thổ cư.
3. Hỏi ủy ban xã hoặc tra bản đồ quy hoạch: thửa này quy hoạch đất gì.
4. Đứng tại đất so cốt nền với mặt đường, hỏi chuyện nước lên mùa mưa.
5. Đi đúng quãng đường mình sẽ đi hằng ngày: ra chợ, ra trường, ra đường lớn mất bao lâu.
6. Viết ra lý do mảnh này rẻ. Không viết được lý do thì chưa đặt cọc.

Để biết mảnh mình đang xem rẻ hay đắt so với từng khu, anh chị xem thêm bảng giá từng khu Hòa Lạc.

Câu hỏi hay gặp

Đất Hòa Lạc chỉ hơn 20 triệu/m² còn không?

Còn, ở những khu kẹp giữa các vùng đã lên giá, ví dụ quanh trung tâm Phú Cát em quay. Nhưng giá đổi theo từng thời điểm, phải hỏi lại giá hiện tại.

Rẻ hơn mặt bằng bao nhiêu thì đáng nghi?

Không có con số cố định. Rẻ càng nhiều thì càng phải tìm ra lý do rõ ràng; lý do là chủ cần tiền hoặc khu chưa có người để ý thì được, lý do là ngập, quy hoạch, pháp lý thì tránh.

Có nên đặt cọc ngay để giữ mảnh rẻ?

Chỉ đặt cọc sau khi đã xem sổ gốc và quy hoạch. Mảnh thật sự tốt thì vẫn có thể mất, nhưng mất cơ hội còn đỡ hơn mất tiền cọc vào mảnh có vấn đề.

Rẻ không đáng sợ. Đáng sợ là rẻ mà mình không biết vì sao rẻ.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Chủ cần bán: mảnh mặt tỉnh lộ 420 gần FPT — xem video
• Mảnh 14,5 triệu/m² giữa khu đông dân, gần quốc lộ 21A — xem video
• Rẻ nhiều khi là vì ngập: cách soi vùng trũng — xem video

Anh chị thấy một mảnh rẻ mà chưa tìm ra lý do, cứ gửi vị trí cho em qua Zalo 0986.21.3553, em soi cùng anh chị. Còn nếu anh chị chỉ tìm chỗ rẻ nhất để lướt trong vài tháng, hoặc không có thời gian đi xem đất tận nơi, thì em nói thật là đừng mua đất chỉ vì rẻ.