Cách tạo dòng tiền trên đất để ngân hàng định giá lại tài sản của bạn

Nhiều người nghĩ bất động sản chỉ có hai cách kiếm tiền: chờ tăng giá hoặc cho thuê.

Thực tế có một cách chơi thứ ba, ít người nói tới. Bài này em bóc nó ra.

Xem em nói đầy đủ

Bản đầy đủ hơn 26 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: Cách đọc con số ngân hàng định giá để biết mảnh đất có đáng mua

Cách chơi thứ ba

1. Mua đúng vị trí — nơi có dòng người trẻ và giá còn đủ rẻ
2. Tạo ra dòng tiền — xây nhà trọ, căn hộ dịch vụ, kinh doanh
3. Để ngân hàng định giá lại tài sản

Điểm mấu chốt nằm ở bước ba, và nó dựa trên một sự thật đơn giản: một tài sản tạo dòng tiền ổn định được ngân hàng nhìn nhận khác hoàn toàn một lô đất để không.

Đất trống, ngân hàng định giá theo giá thị trường của đất. Đất có nhà, có người thuê, có doanh thu — họ nhìn thêm cả khả năng sinh lời. Cùng một thửa, hai con số khác nhau.

Người giàu nhìn bằng gì

Người giàu không nhìn bất động sản bằng giá mua. Họ nhìn bằng khả năng tạo tiền.

Đó là lý do họ luôn đi tìm ba thứ cùng lúc:

• Đất còn đủ rẻ
• Có dòng người trẻ
• Có khả năng khai thác cho thuê

Thiếu cái thứ nhất thì không còn biên lợi nhuận. Thiếu hai cái sau thì mua rẻ cũng chỉ là ôm đất.

Vì sao Hòa Lạc hợp với cách chơi này

Phía Tây Hà Nội đang hội tụ hàng loạt động lực: Metro số 5, Đại lộ Thăng Long, Khu công nghệ cao, Đại học Quốc gia, Đại học FPT, Bệnh viện Nhi Trung ương cơ sở 2, Bệnh viện Phụ sản Trung ương cơ sở 2.

Nhưng thứ quan trọng hơn hạ tầng là nhu cầu ở thực. Khác nhiều khu chỉ có câu chuyện quy hoạch, ở đây đã có sinh viên, chuyên gia, kỹ sư, và nhu cầu thuê nhà thật.

Em nói thẳng: cách chơi này không dành cho tất cả

Nghe thì hay, nhưng nó có điều kiện. Em liệt kê để anh chị tự soi:

1. Phải có vốn xây và chịu được giai đoạn chưa có doanh thu — thường vài tháng tới vài quý
2. Phải vận hành được. Nhà cho thuê là một cái nghề, không phải tài sản để đó
3. Định giá lại không phải điều chắc chắn. Ngân hàng định giá theo thời điểm, theo chính sách từng giai đoạn. Không ai cam kết trước được con số
4. Vay thêm là tăng nợ. Định giá lại rồi vay tiếp nghĩa là nghĩa vụ trả nợ lớn hơn. Nếu dòng tiền hụt, áp lực dồn về rất nhanh

Ai đủ bốn điều kiện thì đây là cách làm tài sản lớn lên nhanh hơn nhiều so với ngồi chờ. Ai thiếu một hai điều thì nên làm nhỏ trước, hoặc chỉ mua bằng tiền của mình.

Điều cuối, và cũng là điều quan trọng nhất

Bất động sản không tăng giá vì đất. Nó tăng vì người.

Người trẻ đi đâu, tiền đi đó. Việc làm đi đâu, bất động sản đi đó.

Đó là lý do em luôn khuyên anh chị dành thời gian đi khảo sát thực tế — nhìn dòng người, đếm quán mới mở, xem biển cho thuê — thay vì chỉ ngồi xem quảng cáo.

Anh chị muốn em bóc cách chơi này trên đúng số vốn của anh chị: mua mảnh nào, xây bao nhiêu, thu về bao nhiêu, ngân hàng nhìn thế nào — nhắn cho em con số vốn, em tính rồi gửi lại.