Giá đất Hòa Lạc khi lãi suất tăng: người đang vay nên làm gì

Giá đất Hòa Lạc không sập chỉ vì lãi suất tăng. Thứ quyết định một mảnh đất giữ giá hay không là có người thật đến ở, đến thuê quanh nó hay không, và người cầm đất có gánh nổi khoản lãi hay không. Nếu anh chị đang vay ngân hàng để giữ đất, hoặc đang định vay để mua, mà nghe tin lãi suất tăng là mất ngủ, thì bài này giúp anh chị biết mình nên làm gì, và ngân hàng thật ra định giá mảnh đất của mình thế nào.

Lãi suất tăng thì giá đất Hòa Lạc có sập không?

Không có chuyện cứ lãi suất tăng là đất sập. Lãi suất tác động mạnh nhất lên người vay quá sức, phải bán gấp; còn mảnh đất có người ở, có người thuê thì vẫn có người mua. Nơi dễ mất giá nhất khi lãi suất lên là những vùng chỉ có “dự án sắp về”, chưa có dân, chưa có việc làm, người mua toàn là nhà đầu tư lướt sóng.

Hòa Lạc khác ở chỗ người đi học, đi làm có thật mỗi ngày: Đại học Quốc gia, Đại học FPT, Khu công nghệ cao. Quanh cổng trường, hàng quán, quầy thuốc, quán cơm mới mở biển liên tục, nhà dân xây đơn giản vài phòng cũng có người thuê ngay. Đó là lực đỡ giá mà lãi suất không lấy đi được.

Đọc thêm: Cách đọc con số ngân hàng định giá để biết mảnh đất có đáng mua

Lãi suất thấp có phải lúc nào cũng tốt cho bất động sản?

Không. Trong video em có nói: giai đoạn khoảng quý 3/2023 đến quý 3/2024 lãi suất thấp, nhưng nền kinh tế vẫn dậm chân. Người dân thấy rủi ro nên không đầu tư, chỉ gửi tiết kiệm; doanh nghiệp thiếu đơn hàng nên không vay; chứng khoán yếu, bất động sản ì ạch. Lãi suất quá thấp nhiều khi là dấu hiệu nền kinh tế đang yếu, không phải cơ hội.

Cách em nhìn mức lãi suất “vừa đủ”: lạm phát khoảng 4%, người gửi tiết kiệm cần có lời nên lãi gửi khoảng 6%, ngân hàng cũng cần lời thêm khoảng 2%, tức lãi vay quanh 8%. Ở quanh mức đó, doanh nghiệp vay được để mở rộng sản xuất, có việc làm, có người đi thuê nhà, và người đầu tư bất động sản vẫn kiếm được tiền. Đây là cách nhìn để anh chị tự đối chiếu, không phải dự báo lãi suất.

Ngân hàng định giá đất của anh chị thế nào?

Đất trống thì ngân hàng định giá theo giá đất. Đất đã có công trình cho thuê, có khách thuê, có doanh thu đều thì ngân hàng có thể nhìn nó như một tài sản sinh dòng tiền và định giá cao hơn. Cùng một mảnh đất, cách anh chị khai thác nó làm thay đổi số tiền ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Ví dụ em kể trong video quay quanh khu đối diện Đại học Quốc gia: một mảnh 269 m² mặt tiền hơn 8 m, nếu để đất trống thì theo em ước lúc quay vào khoảng hơn 6 tỷ, ngân hàng có thể cho vay gần 5 tỷ. Nếu xây nhà hai tầng khoảng 8–10 phòng cho thuê, em ước ngân hàng có thể định giá lên mười mấy tỷ. Đây là ước tính em nói tại chỗ, mỗi ngân hàng một cách, anh chị phải hỏi trực tiếp ngân hàng mình định vay.

Ở quy mô lớn, video về quy hoạch Hà Nội em cũng kể cách các chủ khách sạn làm: công trình có dòng tiền ổn định thì được định giá lại cao hơn vốn bỏ ra, rồi thế chấp vay theo tỷ lệ, trong video em nêu khoảng 60%. Gia đình có 5–10 tỷ cũng có thể đi theo tư duy đó ở quy mô nhỏ, nhưng chỉ khi thỏa đủ ba điều kiện: giá đất đầu vào đủ rẻ, dòng người trẻ đang đi tới, và không nằm ở nơi dễ dính giải tỏa, chỉnh trang.

Người đang vay để giữ đất nên làm gì khi lãi suất tăng?

Việc đầu tiên là tính lại khoản trả nợ hằng tháng theo mức lãi sau ưu đãi, không theo mức lãi lúc mới vay. Nếu thu nhập hằng tháng vẫn gánh được thì đừng bán tháo theo đám đông.

• Gánh được lãi: giữ đất, tranh thủ lúc thị trường chậm để kiểm lại pháp lý, quy hoạch mảnh đất.
• Gánh chật vật: tính phương án khai thác, như xây phòng cho thuê đơn giản nếu mảnh đất ở gần trường, gần khu đông người, để tiền thuê gánh bớt lãi.
• Không gánh nổi: bán chủ động sớm một phần tài sản, đừng đợi tới lúc bị ép bán giá thấp.

Muốn rà lại toàn bộ tài sản và khoản vay một lượt, anh chị dùng phiếu soát tài sản khi gồng lãi, điền xong là thấy ngay mình đang ở nhóm nào.

Người định vay để mua đất Hòa Lạc lúc này nên làm gì?

Vay vừa sức, mua mảnh có thể khai thác được, và tính trước cả tiền xây lẫn tiền lãi trong thời gian chưa có thu. Đừng vay tối đa chỉ vì ngân hàng đồng ý cho vay.

Khi so khu vực, trong video em nêu lúc quay giá đất quanh Đại học FPT khoảng 60 triệu/m² vì khu này đã phát triển hơn 10 năm, còn quanh khu Yên Sơn đối diện Đại học Quốc gia phổ biến trên dưới 30 triệu/m². Chọn nơi dòng người sắp tới thay vì nơi đã đông thì giá đầu vào thấp hơn, áp lực lãi cũng nhẹ hơn. Các con số này là tại thời điểm quay, anh chị kiểm lại giá hiện tại trước khi tính.

Rủi ro và điều cần trừ hao khi vay mua đất

• Lãi thả nổi: hết thời gian ưu đãi, lãi có thể lên cao hơn nhiều. Luôn tính theo mức lãi thả nổi.
• Định giá và tỷ lệ cho vay khác nhau giữa các ngân hàng. Con số trong video là ví dụ, không phải cam kết.
• Thời gian xây: xây kiên cố có thể mất 8 tháng tới 1 năm, trong lúc đó anh chị vẫn trả lãi mà chưa có thu.
• Phòng trống: xây xong chưa chắc kín ngay, nhất là nếu xây lệch mùa nhập học.
• Quy hoạch: đất gần ga metro dễ hấp dẫn nhưng vùng trong khoảng 1 km quanh ga dễ dính thu hồi làm ga và đô thị TOD. Vay tiền mua chỗ đó là rủi ro gấp đôi; nên chọn ngoài vùng đó, có đường thông, đã có dân ở.
• Đừng mua theo lời “chắc chắn tăng”. Giá đất chỉ tăng khi hạ tầng về đúng hạn và người tới thật.

Cách tự kiểm trước khi vay, không tốn tiền

• Hỏi hai ba ngân hàng: mảnh đất này định giá bao nhiêu, cho vay tối đa bao nhiêu, lãi sau ưu đãi tính thế nào.
• Lấy khoản trả nợ hằng tháng đặt cạnh thu nhập ổn định của gia đình, xem còn dư bao nhiêu để sống.
• Đứng ở mảnh đất, đếm số nhà trọ quanh đó, hỏi giá thuê thật và hỏi phòng có kín không.
• Xem sổ đỏ bản gốc và hỏi quy hoạch ở ủy ban xã trước khi đặt cọc.

Câu hỏi hay gặp

Lãi suất tăng có nên bán đất Hòa Lạc ngay không?

Chỉ nên bán khi anh chị không gánh nổi khoản lãi. Nếu vẫn gánh được, bán theo đám đông lúc thị trường hoảng thường là bán giá thấp nhất.

Đất trống có vay ngân hàng được không?

Được, nếu có sổ đỏ rõ ràng. Nhưng đất trống thường được định giá theo giá đất, còn đất có công trình cho thuê, có doanh thu thì có thể được định giá cao hơn.

Xây nhà trọ để tăng định giá có chắc vay được nhiều hơn không?

Không chắc. Ngân hàng xem pháp lý công trình, khách thuê và doanh thu thật. Anh chị nên hỏi ngân hàng trước khi xây, đừng xây rồi mới hỏi.

Lãi suất không làm mất đất của ai cả; vay quá sức mới làm mất đất.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh 269 m² gần Đại học Quốc gia: ngân hàng định giá khi xây nhà trọ xem video
• Quy hoạch Hà Nội và bài toán tài sản dòng tiền được ngân hàng định giá lại xem video

Nếu anh chị đang vay để giữ đất hoặc định vay để mua ở Hòa Lạc, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553, gửi em khoản vay và thu nhập hằng tháng, em cùng anh chị tính xem nên giữ, nên khai thác hay nên bán bớt. Em cũng nói thật: nếu khoản trả nợ hằng tháng đã vượt phần thu nhập dư ra của gia đình, thì đừng vay thêm để mua đất lúc này, kể cả đất đẹp.