Bán đất Hòa Lạc: lô nào bán lại nhanh, lô nào dễ ôm hàng?

Bán đất Hòa Lạc có lô bán trong vài tuần, có lô rao cả năm không ai hỏi, dù cách nhau vài trăm mét. Khác nhau không nằm ở lời quảng cáo mà ở mấy thứ rất cụ thể: tầm tiền có nhiều người với được không, ô tô vào được không, sổ có sẵn và thổ cư đủ không, xung quanh có ai đang xây nhà không. Em Đức viết bài này cho anh chị đang sợ ôm đất không bán được, để tự kiểm thanh khoản trước khi mua, không phải lúc cần bán mới lo.

Lô đất Hòa Lạc nào bán lại nhanh nhất?

Lô bán nhanh là lô mà nhiều người mua nhất có thể với tới: tổng tiền khoảng 1 đến 3 tỷ, đường ô tô tránh nhau, full thổ cư, sổ sẵn chính chủ, cách trục chính, chợ, trường hoặc khu công nghệ cao khoảng 10 đến 15 phút xe. Thêm một dấu hiệu em rất coi trọng: ngân hàng định giá lô đó cao, vì người mua sau anh chị phần lớn cần vay.

Ví dụ lô ở thôn Lại Thượng, Thạch Thất trong video chính: 118 m², hai mặt đường trước sau, mặt tiền và mặt hậu đều khoảng 9 m, hai đường ô tô tránh, điện nước đèn đường có sẵn, giá lúc quay hơn 2 tỷ. Vào trung tâm Thạch Thất khoảng 10 phút, vào khu công nghệ cao khoảng 15 phút. Ngân hàng định giá cao nên theo video người mua chỉ cần bỏ ra khoảng 200 đến 300 triệu, phần còn lại vay. Một lô như thế có cả một tầng lớp người mua: người làm trong khu công nghệ cao, giảng viên, gia đình trẻ cần chỗ xây nhà. Ngược lại, lô 300 m² hay 758 m² giá một mét rất rẻ nhưng tổng tiền 5 tỷ, 10 tỷ chỉ hợp số ít người, nên bán chậm hơn dù rẻ hơn tính theo mét.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Dấu hiệu lô đất khó bán lại là gì?

Có 6 dấu hiệu em gặp đi gặp lại. Một, tổng tiền quá to so với người mua trong khu. Hai, đất chưa ra sổ hoặc đang làm sổ, người mua không vay được, không dám cọc. Ba, chỉ một phần là thổ cư. Bốn, đường vào ô tô không tránh được, xe tải không vào. Năm, xung quanh chưa có ai ở, chưa có ai xây. Sáu, giá trị lô phụ thuộc vào một dự án duy nhất chưa khởi công.

Lô 300 m² ở Yên Quang, Yên Trung trong cụm video là ví dụ đáng học: mặt đường vành đai khu công nghiệp, mặt tiền 11 m, đường hai xe tải tránh, giá hơn 10 triệu một mét, tổng khoảng 5 tỷ. Ưu điểm nhiều, nhưng em nói rõ trong video là chỉ có 150 m² thổ cư, đất đang làm sổ chờ chủ mới đứng tên, khu công nghiệp bên cạnh mới lấp khoảng 20%, cao tốc mở rộng còn chờ khởi công. Mua để giữ 5 năm thì ổn; mua để bán lại trong 1 năm thì dễ kẹt, vì người mua kế tiếp cũng sẽ hỏi đúng những câu đó.

Bảng 5 lô trong cụm video: lô nào dễ bán, lô nào phải trừ hao?

Anh chị để ý: lô bán nhanh không phải lô rẻ nhất tính theo mét, mà là lô có nhiều người mua kế tiếp nhất. Hai lô Lại Thượng có người mua là cả tầng lớp đang đi thuê quanh khu công nghệ cao; lô 5 tỷ ở Yên Quang chỉ có người mua là nhà đầu tư dòng tiền vốn dày.

Khi nào nên bán đất Hòa Lạc, khi nào nên giữ?

Nên bán khi một trong ba điều xảy ra: cần tiền cho việc quan trọng hơn và có người trả giá trong vùng giá thị trường; hạ tầng quanh lô đã xong và giá đã phản ánh gần hết; hoặc phát hiện lô có vấn đề pháp lý lúc mua không thấy. Bán lúc có người hỏi tốt hơn bán lúc mình kẹt.

Nên giữ khi lô đang có dòng tiền, hoặc hạ tầng quanh lô còn đang làm, và anh chị mua bằng tiền nhàn rỗi. Quanh Yên Xuân, các việc như mở rộng tỉnh lộ 446, quốc lộ 21A, khu tái định cư, các trường đại học về Hòa Lạc đều cần thời gian; mua đất kiểu này là mua 3 đến 5 năm, không phải 6 tháng. Điều em khuyên không làm: bán lô đang làm sổ trong lúc kẹt tiền, người mua sẽ ép giá đúng điểm yếu đó. Biết mình có thể cần tiền trong 1 đến 2 năm thì ngay từ đầu chọn lô sổ sẵn, tầm 1 đến 3 tỷ.

Rủi ro: mua lô “hàng hiếm” theo lời quảng cáo thì sao?

Hiếm thật và bán được giá là hai chuyện khác nhau. Trong video, em nói lô 60,1 m² là hàng hiếm vì theo quy định tách thửa mới ở Hòa Lạc, diện tích tối thiểu phải từ khoảng 100 m² trở lên, nên lô dưới 100 m² không có nguồn cung mới. Đúng về nguồn cung. Nhưng giá bán lại vẫn do người mua ở tầm tiền đó quyết định, không do chữ hiếm.

Anh chị cần trừ hao những câu rất quen: chỉ còn duy nhất một mảnh, chủ cần tiền bán gấp, ngân hàng định giá cao nên chỉ cần bỏ ra vài trăm triệu. Chính em cũng dùng những câu đó khi bán, và em nói thật đó là câu bán hàng. Câu nào cũng cần kiểm: có đúng chỉ một mảnh hay cả dãy đang rao; chủ cần tiền thật thì sổ có sẵn để công chứng ngay không; vay nhiều thì lãi mỗi tháng bao nhiêu và thu nhập có gánh nổi nếu 1 năm chưa bán được.

Rủi ro thứ hai là lô mà giá trị dựa vào một dự án duy nhất: khu công nghiệp chưa lấp đầy, con đường chưa khởi công, ga metro chưa xây. Dự án lùi thì thanh khoản lùi theo. Với ga metro, em nhắc lại: vùng bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga và đô thị; chọn vùng ngoài 1 km, đã có dân ở, đường thông. Rủi ro thứ ba là so giá sai mốc: đối diện quốc lộ 21A, đất khu tái định cư khoảng 65 đến 75 triệu một mét, lô rẻ nhất cũng hơn 40 triệu, trong khi lô Lập Thành hơn 20 triệu. Chênh lệch đó là gợi ý để đi xem, không phải lời hứa lô này sẽ lên bằng bên kia.

Cách tự kiểm thanh khoản trước khi mua, không tốn tiền

Việc 1: đứng tại lô, đếm số nhà đang ở và đang xây trong vòng 300 m; có người đang xây là có người mua kế tiếp. Việc 2: chạy ô tô vào tận đất, thử cho hai xe tránh nhau. Việc 3: xem sổ gốc, so tên chủ với người ký, kiểm phần thổ cư, hỏi sổ có đang thế chấp không; đất đang làm sổ chỉ cọc khi hợp đồng ghi rõ mốc ra sổ và điều kiện hoàn cọc.

Việc 4: hỏi 2 đến 3 môi giới khác giá lô tương tự và lô đó rao bao lâu rồi; thời gian rao là thước đo thanh khoản trung thực nhất. Việc 5: gọi một ngân hàng hỏi định giá sơ bộ theo địa chỉ thửa, miễn phí; định giá thấp hơn giá bán nhiều thì người mua sau khó vay. Việc 6: tra quy hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin địa phương, xem lô có vướng đường gom, công trình công cộng hay vùng quanh ga không. Việc 7: tự hỏi, nếu 6 tháng nữa phải bán, ai mua và vì sao; trả lời rõ được thì mới cọc. Anh chị đối chiếu thêm Bảng giá đất từng khu em cập nhật để biết lô mình xem nằm ở đâu so với mặt bằng.

Câu hỏi hay gặp

Lô đất Hòa Lạc tầm 1 tỷ có dễ bán lại không?

Dễ hơn các tầm tiền lớn vì nhiều người với được, với điều kiện full thổ cư, sổ sẵn, đường ô tô vào được.

Đất chỉ có một phần thổ cư thì bán lại được không?

Được nhưng chậm hơn và người mua trả giá theo phần thổ cư. Định bán trong 1 đến 2 năm thì chọn lô full thổ cư.

Đất mặt đường lớn có luôn dễ bán hơn đất trong khu dân cư không?

Không luôn. Mặt đường lớn đi kèm tổng tiền lớn, người mua ít hơn. Đất trong khu dân cư, đường hai ô tô tránh, tầm 1 đến 3 tỷ thường bán nhanh hơn.

Nên bán khi hạ tầng vừa khởi công hay khi làm xong?

Tùy nhu cầu tiền. Giá thường nhích mạnh từ lúc khởi công đến gần hoàn thành, xong rồi tăng chậm lại. Không cần tiền thì giữ qua giai đoạn thi công rồi tính.

Lô bán nhanh là lô mà người mua kế tiếp của anh chị dễ tìm nhất: với được tiền, vay được, xây được và nhìn thấy hàng xóm đang xây.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Lô 60,1 m² full thổ cư Lại Thượng hơn 1 tỷ: hàng hiếm và bài toán vay xem video
• Lô 300 m² mặt đường vành đai khu công nghiệp Yên Quang, đang làm sổ xem video
• Lô 171 m² trung tâm Yên Xuân, cách ngã tư siêu thị 200 m xem video
• Lô 150 m² hai mặt đường Lập Thành, so giá với khu tái định cư đối diện xem video

Anh chị đang cầm một lô ở Hòa Lạc chưa biết nên bán hay giữ, hoặc định mua mà sợ sau này không bán được, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553 kèm vị trí và ảnh sổ, em soát thanh khoản thật cho anh chị. Em nói trước: cần tiền lại trong vòng 1 năm, phải vay phần lớn giá trị lô, hoặc lô đang làm sổ, thì em khuyên không mua lúc này. Có tiền nhàn rỗi và chờ được 3 đến 5 năm, em dẫn anh chị đi xem đúng những lô có người đang xây xung quanh và pháp lý sạch.