Mua đất Hòa Lạc lần đầu: 7 sai lầm hay mắc và cách tự kiểm

Mua đất Hòa Lạc lần đầu, cái làm anh chị mất tiền hiếm khi là mảnh đất, mà là cách mua: nghe tin rồi lao vào, bỏ qua quy hoạch, vay quá sức, tin lời “cơ hội cuối”. Em Đức gặp cả người có 1 tỷ lẫn người có 10 tỷ mắc đúng cùng một bộ lỗi. Bài này gom những lỗi đó thành một bảng kiểm để anh chị tự soát trước khi xuống tiền.

Người mua đất lần đầu hay mắc những sai lầm nào?

Có 7 lỗi lặp lại nhiều nhất trong các cuộc gọi em nhận được. Lỗi nào cũng có cách kiểm bằng mắt và bằng hỏi, không tốn tiền. Anh chị đọc bảng rồi đối chiếu với mảnh mình đang định mua.

Có nhiều tiền có tránh được sai lầm không?

Không. Lỗi của người có tiền thường to hơn vì đòn bẩy to hơn. Em từng nhận cuộc gọi của anh chị có khoảng 10 tỷ, mỗi tháng tích lũy khoảng 100 triệu, định vay thêm 10 tỷ để mua một bất động sản dự án hình thành trong tương lai giá khoảng 20 tỷ.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Điểm sale không nói hết: ưu đãi lãi suất thường chỉ kéo dài 1 năm, khoảng 8–9 %. Sau đó lãi thả nổi, theo kinh nghiệm của em ít nhất lên 11–13 %, và ngân hàng tăng không báo trước. Ân hạn gốc 18–24 tháng hết là trả cả gốc. Với khoản vay 10 tỷ, toàn bộ 100 triệu kiếm được mỗi tháng coi như đi trả lãi, chưa tính gốc.

Nguyên tắc em nói trong video: sau 24 tháng ân hạn anh chị tích lũy được bao nhiêu thì chỉ vay quanh số đó. Tích lũy 100 triệu mỗi tháng thì vay khoảng 2–2,5 tỷ, không hơn. Bất động sản dự án vị trí đẹp, tiện ích đủ, hợp để ở thật sau 2–3 năm nữa; để đầu tư thì giá đã là giá của tương lai.

Vì sao mua theo tin lại nguy hiểm đến vậy?

Vì tin tốt luôn đến tai anh chị sau khi đã nằm trong giá. Đường sắt cao tốc, siêu dự án ven biển, đại đô thị hàng trăm nghìn căn ở một tỉnh chỉ vài triệu dân: câu hỏi em luôn đặt là ai sẽ mua, ai sẽ ở, ai sẽ thuê, ai tạo dòng tiền. Không trả lời được bốn câu đó thì anh chị dễ thành người mua cuối cùng.

Ví dụ gần Hòa Lạc nhưng không phải Hòa Lạc: khu Cổ Đông bên Sơn Tây. Theo khảo sát của em, giá đất ở đó đã lên khoảng 33–45 triệu/m², tăng gấp hai gấp ba trong vài năm, nhưng cả khu không có công trình hay đại dự án nào thi công hoặc sắp khởi công trong 2–3 năm vừa rồi. Giá được đẩy bởi các đợt phân lô bán ra sau cao hơn đợt trước. Khoảng cách tới Đại học Quốc gia Hà Nội thực tế từ 4 tới 10 km, không phải “ngay cạnh” như lời rao.

Vốn mỏng 1–2 tỷ thì mua kiểu gì cho an toàn?

Có cách, nhưng không phải cách “mua mảnh rẻ nhất”. Những mảnh quanh 1 tỷ em đi kiểm hàng phần lớn dính quy hoạch đường mở rộng, trục Tây Hồ – Ba Vì, hoặc chưa có sổ. Rẻ bất thường luôn có lý do.

Cách em và nhiều nhà đầu tư lâu năm vẫn làm: góp vốn chung 3–5 người, số lẻ để biểu quyết. Luật chơi viết trước: tài khoản chung, ai theo dõi, bao nhiêu phần đồng ý thì mua hay bán, giữ dài hạn hay lướt. Lợi ba điều: mỗi người bỏ ít; không phải vay ngân hàng nên không mất phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay, xoá thế chấp khi bán; và có nhiều góc nhìn khi chọn mảnh.

Nếu vẫn muốn một mình, hướng về vùng giá còn mềm: xã Yên Bài giáp Hòa Lạc, các mảnh quanh 150 m² full thổ cư giá trên dưới 10 triệu/m² theo khảo sát của em, đi bộ ra trường mầm non, cấp 1, cấp 2 và chợ. Hoặc mảnh hai mặt tiền trước sau 118 m² ở Lại Thượng, Thạch Thất em từng giới thiệu, giá hơn 2 tỷ, ngân hàng định giá tốt nên vốn tự có ban đầu không cần quá lớn.

Mảnh đầu tiên ở Hòa Lạc nên chọn theo tiêu chí nào?

Bốn tiêu chí em dùng cho khách mua lần đầu: gần trục giao thông chính nhưng không nằm trong bán kính khoảng 1 km quanh ga metro; đường vào thông hai đầu, không phải thôn cụt; dân đã ở, có người thuê thật; và không đứng sát mặt một dự án lớn vì dễ bị quy hoạch kéo theo.

Những chỗ đáp ứng cả bốn tiêu chí mà giá còn hợp lý, theo khảo sát của em: thôn Phú Hữu, Linh Sơn, Thái Bình và khu tái định cư Bình Yên, gần Quốc lộ 21A, gần FPT, khu công nghệ cao và cổng số 8 Đại học Quốc gia, giá quanh hơn 40 triệu/m², cho thuê được ngay. Khu đối diện tái định cư Vai Réo, gần chợ trung tâm, cách tỉnh lộ 446 khoảng 1–2 km, giá loanh quanh hơn 20 triệu/m². Cả xã Yên Sơn mới gộp từ Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung, giá trên dưới 20 triệu/m² tuỳ vị trí, bám Đại lộ Thăng Long kéo dài và vành đai 5.

Động lực là thật, không phải tin: Đại lộ Thăng Long đoạn kéo dài 6,7 km đã bàn giao mặt bằng và đang thi công, mặt đường 120–180 m; tuyến metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc đã khởi công với 3 ga trên đoạn này; Đại học Quốc gia Hà Nội hướng tới 80.000 sinh viên. Nhưng tiềm năng chỉ thành tiền khi anh chị chọn đúng ô và đủ sức giữ 2–3 năm.

Cần trừ hao những rủi ro gì?

Bất động sản không có “chắc thắng”. Trước khi ký, anh chị trừ hao sẵn những điều sau.

• Tiến độ hạ tầng có thể chậm hơn mốc công bố 1–2 năm; tính tiền giữ đất theo kịch bản chậm.
• Lãi vay thả nổi cao hơn ưu đãi 3–4 %; thử tính dòng tiền ở mức 13 % xem có chịu được không.
• Quy hoạch 1/2000 có thể điều chỉnh; mảnh sát dự án lớn hoặc sát ga metro rủi ro cao hơn mảnh trong khu dân cư đã ổn định.
• Vùng trũng ven sông, vùng thoát lũ có thể ngập mùa bão; hỏi dân mức nước năm gần nhất.
• Thanh khoản đất nền tính bằng tháng, không bằng ngày; không dùng tiền cần gấp trong 2 năm.
• Đất chưa sổ, đất giấy tay: không mua dù rẻ.

Cách tự kiểm trước khi xuống tiền, không tốn tiền

1. Xin bản đồ quy hoạch tại UBND xã, đối chiếu số tờ, số thửa trên sổ đỏ.
2. Tự lái xe từ mảnh tới Quốc lộ 21A, Đại lộ Thăng Long, cổng chính Đại học Quốc gia; ghi số phút thật.
3. Đi hết con đường trước mảnh xem có thông hay cụt; đo bề rộng xem ô tô tránh được không.
4. Đếm công trình đang thi công trong bán kính 2 km; không có thì giá tăng chỉ là lời rao.
5. Hỏi 3 nhà trọ gần nhất: có phòng trống không, giá thuê bao nhiêu.
6. Viết ra số tiền vay và số tích lũy được trong 24 tháng; vay vượt số tích lũy thì bỏ.
7. Tải Phiếu tự kiểm 5 lớp tại datnenhoalac.com/phieu-tu-kiem-5-lop để soát lần cuối.

Câu hỏi hay gặp

Có 1 tỷ có mua đất Hòa Lạc được không?

Được, nhưng mảnh quanh 1 tỷ phần lớn dính quy hoạch hoặc thiếu sổ. Góp vốn chung 3–5 người hoặc nhìn sang Yên Bài giáp Hòa Lạc là hai hướng an toàn hơn.

Lần đầu nên mua đất nền hay bất động sản dự án?

Dự án hợp để ở thật nếu anh chị đủ tiền sau 2–3 năm. Để đầu tư, đất nền trong khu dân cư đã ổn định, có sổ, giá chưa phản ánh trước tương lai, phù hợp hơn.

Gần ga metro có phải càng gần càng tốt?

Không. Trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga và đô thị TOD. Chọn ngoài 1 km, đường thông, dân đã ở.

Bao lâu thì nên bán?

Em không hứa mốc. Giữ tối thiểu 2–3 năm, bán khi hạ tầng quanh mảnh đã thành hình, không bán theo tin.

Người mới mất tiền không phải vì mua đất Hòa Lạc, mà vì mua theo tin, bỏ qua quy hoạch và vay quá số mình tích lũy được.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh hai mặt tiền 118 m² ở Lại Thượng, Thạch Thất giá hơn 2 tỷ xem video
• Quy hoạch Hòa Lạc: nên đầu tư ở đâu và tránh ở đâu xem video
• Quy hoạch Hà Nội 100 năm: từ đơn cực sang đa cực, dòng tiền đi đâu xem video
• Có 1 tỷ đầu tư đất Hòa Lạc được không, góp vốn chung thế nào xem video
• 38 triệu tỷ bơm ra sẽ định giá lại tài sản, tiền chảy về đâu xem video

Anh chị đang cầm mảnh đầu tiên trong tay mà chưa chắc, cứ chụp sổ và vị trí nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553, em soát miễn phí theo đúng bảng trên. Em nói thật luôn: nếu tiền này anh chị cần dùng trong 2 năm tới, hoặc phải vay quá số mình tích lũy được trong thời gian ân hạn, thì chưa nên mua, kể cả mua của em.