Cách chọn đúng công năng để đất Hòa Lạc ra hàng đúng mốc

Tuần trước một chị khách nhắn cho em đúng thế này: “Em bán hộ chị cái mảnh mà hồi tháng 5 chị mua của em được không. Tiềm năng thì cũng có, nhưng dòng tiền thì không thấy. Không có dòng tiền chán quá em ạ.”

Chị không phải khách mới. Chị đã mua đất Hòa Lạc của em hai mảnh, và đang chuẩn bị đi xem mảnh thứ ba. Nghĩa là chị tin em. Vậy mà một mảnh mới cầm được 4 tháng, chị đã muốn bán.

Nếu chị bán, em có hai giao dịch trong cùng một tuần: bán mảnh cũ, rồi bán mảnh mới cho chị. Em vẫn khuyên chị đừng bán. Bài này em nói hết vì sao.

Đọc thêm: 4 điều phải kiểm trước khi mua đất tái định cư Hòa Lạc

Xem em nói trực tiếp

Em nói hết chuyện này trong video — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Trước hết: chị không sai

Em phải nói thẳng một điều. Ai xót ruột với đồng tiền của mình là người tỉnh táo.

Anh chị thử đặt mình vào chỗ chị ấy mà xem. Bỏ ra hơn 2 tỷ tiền thật. Bốn tháng trôi qua, mảnh đất vẫn nằm im ngoài kia, mỗi tháng không sinh ra một đồng nào. Trong khi cũng số tiền đó gửi ngân hàng thì tháng nào cũng thấy lãi về. Cũng số tiền đó đi mua mảnh khác thì có người thuê, có tiền hàng tháng. Không xót ruột mới lạ.

Và anh chị nghe kỹ câu chị nói: “Tiềm năng thì cũng có, nhưng dòng tiền thì không thấy.” Chị vẫn tin vào vùng đất. Chị không chê Hòa Lạc một câu nào cả. Chị chỉ không chịu nổi cảm giác cầm một thứ nằm im.

Cái đó em hiểu. Em gặp rất nhiều, không riêng gì đất. Nhưng em phải nói thêm một câu: xót ruột thì được, quyết định vì xót ruột thì mất tiền. Mà cái mất đó rất êm, không đau, nên ít người nhận ra.

Cái sai không nằm ở mảnh đất, nằm ở cái thước đo

Đây là chỗ em muốn anh chị nhớ nhất trong bài hôm nay.

Mỗi mảnh đất có một công năng riêng. Không có mảnh đất tốt hay xấu chung chung. Chỉ có mảnh đất đúng việc hay sai việc. Em chia ra ba loại cho dễ nhớ:

1. Mảnh sinh dòng tiền

Thường sát trường, sát khu công nghiệp, sát chỗ đông người. Xây phòng cho thuê được ngay, tháng nào cũng có tiền về. Đổi lại, giá đã cao, vì ai cũng nhìn thấy rồi, không cần phân tích gì cả.

2. Mảnh tăng vốn

Hôm nay chưa ai cần nó. Ba năm, năm năm nữa mới có người xếp hàng hỏi mua. Đổi lại, hôm nay nó rẻ. Rẻ vì chưa ai nhìn ra.

3. Mảnh để ở

Để dành cho con, để về già. Cái này không đo bằng tiền hàng tháng.

Quay lại chuyện của chị khách. Chị đang cầm mảnh loại hai, nhưng lấy thước của loại một ra đo nó. Giống như mua một cái xe tải rồi trách sao nó chạy không nhanh bằng xe con. Xe tải không hỏng. Chỉ là mình giao cho nó sai việc.

Cho nên câu hỏi đúng không phải “mảnh này có dòng tiền hay không”. Câu hỏi đúng là: mảnh này mình giao cho nó việc gì, và bao giờ nó phải làm xong việc đó.

Giá đất Hòa Lạc bằng một phần ba căn chung cư — ai sẽ mua lại?

Khi nhắm bất cứ mảnh đất nào, em luôn tự hỏi đúng một câu. Không phải “mảnh này có tăng giá không”, mà là: 5 năm nữa ai sẽ là người cần mảnh đất này hơn hôm nay?

Với mảnh của chị, người đó có tên rõ ràng: những người đang định mua chung cư ở Hòa Lạc.

Anh chị nghe con số này. Một căn chung cư khu Bắc Phú Cát bây giờ khoảng 6 đến 7 tỷ. Tổng tiền mảnh đất của chị chỉ bằng khoảng một phần ba.

Chung cư hơn đất ở hai điểm: tiện ích và khoảng cách. Nhưng cả hai điểm đó đang mất dần:

• Tiện ích: chung cư có trường, có chợ, có phòng khám dưới chân toà. Mảnh đất của chị nằm cạnh 3 trường học, chợ trung tâm và trạm y tế. Chẳng thiếu gì cả.
• Khoảng cách: từ chỗ người ta đang xây chung cư sang mảnh đất của chị, hiện đi mất khoảng 25 phút. Nhưng từ 10/10 năm nay, Đại lộ Thăng Long kéo dài thông xe, thời gian di chuyển còn chưa tới 10 phút.

Khi hai lợi thế đó biến mất, người đang cầm 6 đến 7 tỷ định mua chung cư sẽ nhìn sang mảnh đất: bỏ ra ít tiền hơn hẳn, có sổ đỏ, không hạn sử dụng, tiện ích ngang nhau, đi lại chưa tới 10 phút — bằng đúng thời gian đợi thang máy giờ cao điểm.

Mua đất Hòa Lạc thì bao giờ ra hàng? Hai mốc

Mốc một: cuối 2027 đầu 2028

Các chủ đầu tư chung cư đã tính hết. Xây từ bây giờ thì đúng khoảng đó là ra hàng. Cũng là lúc hết thời hạn ưu đãi tiền thuê đất và thuế trong khu công nghệ cao, và là lúc lãi suất ngân hàng nhiều khả năng đã giảm mạnh.

Nghĩa là từ giờ đến đó, các dự án dồn về Hòa Lạc chứ không dừng được. Dự án dồn về thì người dồn về. Mà nhà máy xây xong không phải có người đến làm ngay: xây 12 đến 18 tháng, năm đầu chạy thử, phải 2 đến 3 năm sau kỹ sư và chuyên gia mới về đông.

Mốc hai: năm 2030

Đại học Quốc gia theo quy hoạch lên 80.000 học sinh sinh viên, cộng giảng viên và người phục vụ là gần 100.000 người, chỉ riêng một trường. Trong khu công nghệ cao, một loạt trường vừa khởi công và đang thi công. Metro số 5 và số 8 cơ bản hoàn thành, chạy thử từ cuối 2029.

Đến mốc đó, từ hạ tầng đến dòng người đều đầy đủ. Đó là thời điểm ra hàng đẹp nhất. Chị đếm hộ em từ tháng 5 năm nay đến mốc đó là mấy năm — còn chị mới cầm được 4 tháng.

Bán non ở vùng tích luỹ là kiểu mất tiền êm nhất

Còn một chuyện quan trọng hơn cả hai mốc trên.

Giá đất Hòa Lạc so với các vùng quanh Hà Nội đang rất rẻ. Nhưng nó gần giống cổ phiếu đang ở vùng tích luỹ. Ưu điểm: giá rẻ. Nhược điểm: khó thanh khoản.

Ở vùng giá đã cao, dân đã đông, mọi thứ gần như định sẵn thì bán một hai tháng là xong. Còn ở Hòa Lạc, muốn bán được giá phải mất tầm 6 tháng. Bán cắt lỗ thì lúc nào cũng bán được — nhưng cái đó không gọi là bán, cái đó gọi là chạy.

Khi anh chị mua đất ở vùng tích luỹ, anh chị đã ký một hợp đồng ngầm: đổi thanh khoản lấy giá rẻ. Chỉ có điều lúc xuống tiền không ai nói thành lời. Hôm nay em nói ra: cầm 4 tháng rồi bán là chịu đủ nhược điểm mà không được hưởng một chút ưu điểm nào.

Và đây mới là chỗ đáng tiền nhất: ở vùng tích luỹ, lãi ăn bằng lần. Ở vùng mọi thứ đã định sẵn, lãi ăn bằng phần trăm. Bán non ở vùng tích luỹ nghĩa là bỏ cái ăn bằng lần để đổi lấy cái ăn bằng phần trăm. Mà 4 tháng thì chưa chắc đã có phần trăm.

Em trả lời chị thế nào

Em không bảo chị bỏ ý định có dòng tiền. Muốn có dòng tiền là đúng. Em chỉ nói một câu: đừng bắt một mảnh đất làm hai việc cùng lúc.

Chị không cần bán mảnh cũ để mua mảnh mới. Hai mảnh làm hai việc khác nhau, cầm song song được. Mảnh mới nuôi chị hàng tháng. Mảnh cũ ngồi đợi đúng người của nó.

Ba tình huống, anh chị soi vào mình luôn:

1. Cần tiền mặt trong vòng 6 tháng tới thì ngay từ đầu đừng mua ở vùng tích luỹ. Chỗ này không dành cho tiền ngắn hạn. Em nói thật lòng.
2. Cần tiền về hàng tháng thì mua đúng mảnh có công năng dòng tiền: sát trường, sát chỗ đông người, xây phòng cho thuê được ngay — và chấp nhận giá đã cao hơn. Không có gì miễn phí cả.
3. Mua để tăng vốn thì ngay hôm xuống tiền, viết ra giấy hai dòng: ai là người mua lại mảnh này, và mua lại vào khoảng năm nào. Cất tờ giấy đó đi. Hôm nào xót ruột thì mở ra đọc, thay vì mở điện thoại nhắn tin bán đất.

Ba câu hỏi trước khi xuống tiền mua đất Hòa Lạc

Tóm lại cho anh chị ba câu. Trả lời được thì hãy mua:

1. Mảnh này mình giao cho nó việc gì? Sinh tiền hàng tháng, tăng vốn, hay để dành cho con?
2. Bao giờ là thời điểm ra hàng của nó?
3. Đến lúc đó ai sẽ là người mua lại?

Trả lời được ba câu này thì xót ruột mấy anh chị cũng cầm được, vì biết mình đang đợi ai. Không trả lời được thì mua rồi cũng sẽ bán non. Mà bán non ở vùng tích luỹ là kiểu mất tiền êm nhất trên đời: sổ sách không lỗ một đồng, chỉ mất đúng phần lãi lẽ ra là của mình.

Đất không tự nhiên chán. Là mình giao cho nó sai việc rồi trách nó làm không xong.

Anh chị đang cầm một mảnh ở đâu đó, hoặc đang nhắm một mảnh mà chưa xuống tiền? Nhắn cho em đúng một dòng: mảnh đó ở khu nào, và anh chị mong nó làm việc gì. Em soi giúp xem đang giao đúng việc hay sai việc.