3 nút thắt giải phóng mặt bằng sắp gỡ và cơ hội với đất nền Hòa Lạc

Đã hơn nửa năm trôi qua, mà tiền dành cho giải phóng mặt bằng của cả nước mới tiêu được khoảng 2% kế hoạch cả năm.

Anh chị nghe lại con số đó một lần nữa đi. Hai phần trăm.

Và em nói luôn để anh chị khỏi đoán nhầm: không phải vì thiếu tiền. Tiền đã thu xếp xong rồi. Riêng đường sắt cao tốc Bắc Nam đã khoảng 67 tỷ đô, mà tiền vẫn nằm đó để chờ.

Đọc thêm: Cách đọc kế hoạch giãn 860.000 dân khỏi nội đô để chọn đất

Xem em phân tích trong video

Em đọc hộ anh chị cả văn bản trong video — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Vậy đang mắc ở đâu? Vừa rồi có một cuộc họp kéo dài tận 3 phiên để xử lý đúng câu hỏi này. Tâm điểm là một dự thảo về giải phóng mặt bằng. Em đọc hết. Trong đó có 3 đề xuất, nếu được thông qua thì chạm thẳng vào mảnh đất, căn nhà của anh chị — chạm theo cả hai chiều: có nhà thì được, có nhà thì mất.

Hôm nay em không bán gì cả. Em chỉ làm đúng một việc: đọc hộ anh chị một văn bản khô khan mà gần như ai cũng lướt qua.

Có tiền, có quyết tâm, có dự án — mà không chạy được

Anh chị nhìn lại bức tranh chung một chút. Đường sắt cao tốc Bắc Nam. Tuyến Lào Cai đi Hải Phòng. Tuyến Quảng Ninh. Và một loạt dự án metro ở hai thành phố lớn. Cùng một lúc, cùng một giai đoạn.

Em theo thị trường từ 2016, em chưa từng thấy giai đoạn nào mà nhiều dự án hạ tầng lớn được đẩy cùng lúc như bây giờ.

Và có một chuyện lạ. Nhiều năm nay, mỗi lần bàn tới hạ tầng thì câu đầu tiên bao giờ cũng là “tiền đâu”. Lần này thì khác: tiền đã thu xếp xong, thiếu vốn không còn là vấn đề. Vậy mà đến hơn giữa năm, giải phóng mặt bằng mới chạy được 2%.

Vậy 98% còn lại mắc ở đâu?

Ba chỗ tắc khiến 98% kế hoạch nằm im

Tắc thứ nhất: không xác định được nguồn gốc đất

Anh chị nào ở nhà ông bà để lại thì hiểu ngay. Có những căn nhà người ta ở từ những năm 90, ở yên ổn mấy chục năm, không tranh chấp với ai. Nhưng giấy tờ thì nhuế nhoá hết cả. Có nhà là giấy viết tay. Có nhà sang tay nhau không qua công chứng. Có nhà bản gốc thất lạc từ đời nào.

Giờ muốn đền bù thì phải xác định nguồn gốc đất. Mà xác định thì phải truy lại từ đầu. Truy từ đâu? Truy đến bao giờ? Một bộ hồ sơ như thế có thể nằm đó nhiều năm. Một bộ đã như vậy, thì cả một tuyến đường có bao nhiêu bộ hồ sơ như vậy?

Tắc thứ hai: áp đơn giá bồi thường

Chỗ này còn mất thời gian hơn. Theo cách đang làm, mỗi dự án giải phóng mặt bằng lại phải lập ra một hội đồng thẩm định riêng, rồi thuê một đơn vị định giá riêng.

Anh chị nghe thì thấy chặt chẽ. Đúng, nó chặt chẽ thật. Nhưng chặt chẽ đi kèm với chậm. Lập hội đồng mất thời gian. Thuê đơn vị định giá mất thời gian. Định giá xong rồi thẩm định lại cũng mất thời gian. Nhân với số lượng dự án đang chạy cùng lúc trên cả nước thì anh chị hình dung ra khối lượng việc chưa?

Tắc thứ ba: phương án đền bù cho từng hộ

Đây mới là chỗ nặng nhất. Một tuyến đường chạy qua biết bao nhiêu thửa đất. Mỗi thửa một hoàn cảnh. Mỗi hộ một phương án đền bù riêng. Mỗi cụm lại một hội đồng riêng, một đơn vị định giá riêng. Bao nhiêu lớp thủ tục chồng lên nhau như thế thì bao giờ cho xong?

Em phải nói một câu cho công bằng: cơ chế đó không sai. Nó được thiết kế cho một thời kỳ mà mỗi năm mình chỉ làm vài dự án lớn — làm chậm mà chắc thì hợp lý. Bây giờ cả nước làm cùng một lúc, cơ chế đó không còn đáp ứng nổi tốc độ đang cần nữa. Nó phải thay đổi.

Ba đề xuất gỡ — và nó chạm vào nhà anh chị thế nào

Đề xuất 1: không hồi tố sổ đỏ đã cấp

Nghĩa là những trường hợp vướng thủ tục từ trước thì bây giờ công nhận luôn.

Anh chị hiểu câu này nặng đến mức nào không? Nhiều gia đình đang cầm một cuốn sổ mà trong lòng vẫn lấn cấn: sổ thì có, nhưng nguồn gốc ngày xưa không được rõ ràng lắm. Không ai nói ra, nhưng ai cũng ngại. Nếu đề xuất này được thông qua, cuốn sổ đang cầm trên tay sẽ không bị lật lại nữa. Đây là chỗ em nghĩ nhiều gia đình mong nhất, mà lại ít người nói ra nhất.

Đề xuất 2: bỏ thẩm định riêng, thay bằng bảng giá chung nhân hệ số

Nhanh hơn hẳn, rõ ràng hơn hẳn. Nhưng em phải nói cả mặt này mặt kia, không nói thì không đủ.

Khi tiền đền bù đã được tính bằng một công thức thì chỗ để thương lượng cũng hẹp lại. Nhanh và rõ thường đi kèm với ít co giãn.

Cho nên nếu nhà anh chị nằm trong khu vực có đường đi qua, việc nên làm ngay từ bây giờ rất đơn giản: biết bảng giá đất của khu nhà mình, và biết hệ số của khu mình. Biết trước thì mình chủ động. Đến lúc có thông báo mới đi tìm thì đã muộn.

Đề xuất 3: phân cấp cho tỉnh, cho xã tự quyết

Nghĩa là người quyết phương án đền bù cho nhà anh chị bây giờ ngồi gần anh chị hơn rất nhiều.

Ý quan trọng nhất: động lực bị đảo chiều

Trong cuộc họp này còn có một ý mà em cho là quan trọng nhất toàn bộ dự thảo.

Xưa nay tâm lý chung là sợ làm sai thì bị xử lý. Mà đã sợ thì cái an toàn nhất là gì? Không làm thì không sai. Thế là hồ sơ cứ nằm đó, tiến độ cứ chậm.

Còn bây giờ thì khác: không làm cũng bị tính trách nhiệm.

Anh chị thấy chuyện gì vừa xảy ra chưa? Động lực bị đảo chiều. Từ chỗ “chờ cho chắc” thành chỗ “chậm là có lỗi”. Cho nên em mới nói: đây không phải một văn bản về thủ tục. Đây là một văn bản về tốc độ.

“Chuyện làm đường thì liên quan gì đến tôi?”

Thế nào cũng có anh chị nghĩ trong đầu như vậy. Anh chị để ý giúp em một chỗ.

Cái đang được sửa ở đây không phải là một con đường. Cái đang được sửa là cơ chế giải phóng mặt bằng. Mà cơ chế thì không chỉ dùng cho đường — nó dùng cho mọi dự án cần thu hồi đất. Đường bộ có, đường sắt có, và còn cả dự án tái thiết đô thị nữa.

Anh chị nhớ lại lộ trình giãn dân nội đô: đến năm 2035 tái thiết tập trung từ vành đai 2 trở vào; từ 2035 trở đi tái cấu trúc theo từng ô phố, từ vành đai 3 trở vào.

Nhiều năm nay nghe thì ai cũng thấy xa. Xa vì nó chậm. Chậm vì mắc đúng 3 chỗ em vừa kể. Giờ 3 chỗ đó được gỡ, anh chị tự trả lời giúp em một câu: những mốc trước đây thấy còn xa, nó sẽ đến nhanh hơn hay chậm hơn?

Anh chị nào đang có nhà đất trong vành đai 3, đây là văn bản anh chị nên đọc kỹ nhất trong năm nay. Không phải để lo lắng. Là để chủ động thay vì bị động.

Nằm TRONG hay nằm CẠNH — hai số phận trên cùng một tờ bản đồ

Đây là chỗ nó chạm vào túi tiền của anh chị.

Nhiều năm nay anh chị nghe câu này rồi: “sắp mở đường từ năm nào ấy nhỉ”. Rồi 10 năm sau đi qua vẫn thấy cái ao đó, cái ngõ đó. Không phải người ta nói dối anh chị — đường vẫn nằm trên quy hoạch. Là nó mắc ở đúng 3 chỗ em vừa kể.

Bây giờ 3 chỗ đó được gỡ, những con đường nằm trên giấy bắt đầu động thật. Và đây là chỗ em muốn anh chị nhớ nhất bài hôm nay.

Khi một con đường động thật, đất quanh nó chia làm hai loại, cách nhau có khi chỉ vài chục mét:

• Đất nằm TRONG chỉ giới đường: bị thu hồi. Tiền đền bù theo bảng giá và hệ số — nhanh hơn ngày xưa rất nhiều. Nhưng nhận xong là hết. Chấm hết.
• Đất nằm CẠNH đường: giữ lại. Và sau khi đường chạy thì nó là một thứ khác hẳn.

Cùng một tờ bản đồ. Cách nhau vài chục mét. Hai số phận hoàn toàn khác nhau.

Cho nên mỗi lần em nhìn một tờ quy hoạch, câu hỏi đầu tiên của em không phải “chỗ này có đường hay không”. Câu hỏi đầu tiên là: nằm TRONG hay nằm CẠNH.

Anh chị về mở lại tờ quy hoạch khu nhà mình, hỏi đúng câu đó thôi.

Quy tắc quá nửa — và vì sao 2% lại là tin tốt

Hạ tầng luôn đi trước. Xong thì người mới đến. Người đến rồi thì việc làm, dịch vụ, trường học mới theo sau.

Có một quy tắc em dùng nhiều năm nay: đường nào đã làm xong quá nửa thì giá đất quanh đó đã phản ánh gần hết rồi. Lúc đó mà mua thì mua lại phần lời của người khác.

Bây giờ anh chị quay lại con số ở đầu bài: 2%. Con số đó nghĩa là gần như tất cả những tuyến đường lớn đang ở khúc đầu. Chưa tuyến nào chạy quá nửa.

Cho nên thứ đáng nhìn không phải là chỗ đường đã làm xong, đã đẹp, đã đông. Thứ đáng nhìn là chỗ hội tụ đủ 3 điều kiện cùng lúc:

1. Đường sắp động thật, làm thật
2. Dân đã có sẵn
3. Giá thì chưa chạy

Ở Hà Nội, dải phía Tây đang có đủ ba thứ đó. Em theo khu vực này từ 2016 nên em nhìn kỹ hơn những chỗ khác một chút. Nhưng hôm nay em không nói về nó — nói thì phải nói cho đủ, mà đủ thì mất thêm nửa tiếng nữa.

Việc em làm được cho anh chị hôm nay là đưa công cụ, chứ không phải bảo anh chị tin em.

Em có một bộ tài liệu vẫn gửi cho anh chị nào cần: bản đồ quy hoạch phân khu, vị trí các bến Metro số 5, hướng tuyến các trục đường sắp mở, và mặt bằng giá từng khu. Nhận được rồi thì anh chị làm đúng một việc: mở ra, tìm khu nhà mình hoặc khu mình định mua đất, xem nằm trong hay nằm cạnh.

Anh chị sẽ không phải tin em. Anh chị tự đối chiếu được.