Mua đất Hòa Lạc trước khi khu đô thị mới mọc lên: chọn lô, soát gì

Mua đất Hòa Lạc trước khi khu đô thị mới hay cụm chung cư cao tầng mọc lên bên cạnh là cách nhiều nhà đầu tư chọn để vào giá thấp hơn mặt bằng dự án. Cách này chỉ đúng khi anh chị nhận ra được vùng nào thật sự sắp thành đô thị, chọn lô trong khu dân đã ở chứ không đứng lọt vào ranh dự án, và chịu được thời gian chờ. Dưới đây là những gì em đã quay ở Phú Cát và Yên Xuân.

Vì sao nhiều người muốn mua đất trước khi khu đô thị mới hình thành?

Vì khi dự án đã mở bán, giá dự án thường tạo ra một mặt bằng giá mới cho cả khu xung quanh. Người mua đất thổ cư trong khu dân hiện hữu từ sớm hưởng hạ tầng, tiện ích và dòng người mà dự án kéo về, trong khi giá vào ban đầu thấp hơn nhiều.

Ví dụ trong các video: khu đô thị Xanh Villa được nhắc giá đất khoảng 70 đến 90 triệu/m², một dự án biệt thự khác mở bán hơn 70 triệu/m². Trong khi đó, các mảnh đất dân em giới thiệu quanh đó được nói giá hơn 10 triệu/m² hoặc hơn 20 triệu/m² tùy vị trí. Nhưng khoảng cách giá không tự thu hẹp; nó chỉ thu hẹp khi dự án thật sự thi công, có người về ở.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Dấu hiệu nào cho thấy một vùng sắp thành đô thị?

Đừng tin tấm biển quảng cáo, hãy nhìn những thứ đang diễn ra trên thực địa. Bảng dưới là các dấu hiệu em quay được.

Nên mua lô nào khi khu đô thị mới sắp hình thành bên cạnh?

Lô đáng mua là lô đất thổ cư trong khu dân đã hiện hữu, có đường thông, có điện nước, cách dự án một quãng đi bộ hoặc vài phút xe. Lô nằm sát mép hoặc trong vùng quy hoạch của dự án thì rủi ro bị thu hồi cao hơn lợi ích.

• Khu dân đã có nhà đẹp, có hàng quán: mảnh 362 m² ở khu Phú Gia Viên, xã Phú Cát nằm giữa nhà dân đã xây biệt thự, đi bộ vài bước ra đường trục chính Phú Mãn.
• Hạ tầng tới chân đất: mảnh 1.814 m² ở Yên Xuân có đường điện chạy trước đất, cống thoát nước và nước sạch tận nơi. Ở video thứ ba, ô đất nào cũng có đầu chờ cấp thoát điện nước sẵn.
• Gần lối lên xuống của đường lớn, không chỉ gần đường lớn: trong video, em nói đất gần vành đai 5 chỉ có giá trị ở khu gần lối lên xuống. Mảnh 1.814 m² nằm giữa ba trục chính đô thị, một trục cách khoảng 100 m.
• Ngoài vùng quanh ga metro: khu trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga hoặc đô thị TOD. Chọn vùng ngoài khoảng 1 km, đã có dân ở, đường thông.

Các mảnh em đã quay trong cụm video này

Số liệu ghi đúng theo lời trong video. Ô nào video không nói rõ, em ghi “Video không nêu”.

Rủi ro khi mua đất chờ khu đô thị mới

Rủi ro lớn nhất không phải là mua đắt, mà là chờ lâu hơn dự tính và mua phải đất nằm trong vùng quy hoạch. Anh chị trừ hao trước những điểm sau:

• Tiến độ dự án có thể lùi: trong video, mốc khởi công và hoàn thành của khu đô thị Phú Cát được nói theo lời họp dân. Ở nhiều vùng ven Hà Nội, đã có khu đô thị công bố rồi nằm im nhiều năm. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, đừng vay ngắn hạn để chờ.
• Có sổ chưa chắc không dính quy hoạch: video thứ ba có nhắc chuyện đất đã dính quy hoạch nhưng dự án chưa thi công, chưa thu hồi thì người dân vẫn mua bán với nhau được. Có sổ chưa có nghĩa là nằm ngoài ranh dự án.
• Quy hoạch có thể đổi: khu sau ga Thạch Bình đổi từ trung tâm thương mại sang nhà cao tầng là ví dụ.
• Đường mở rộng ăn vào đất: đường trước mảnh ở video thứ ba hiện khoảng 6 m, theo chia sẻ sẽ mở rộng lên 80 m. Mảnh nào giáp đường sắp mở thì phải hỏi chỉ giới, phần bị cắt có thể lớn.

Cách tự kiểm quy hoạch, làm được ngay, không tốn tiền

• Xin chủ đất ảnh sổ, ghi số tờ, số thửa; mang lên xã hỏi mảnh đó có nằm trong ranh khu đô thị, khu tái định cư hay đường quy hoạch nào không.
• Đo trên bản đồ khoảng cách từ mảnh tới mép dự án, tới ga metro dự kiến và tới lối lên xuống của đường lớn gần nhất. Dưới khoảng 1 km tới ga thì soát kỹ gấp đôi.
• Đi thực địa xem máy móc có làm thật không, chung cư lên tới tầng mấy, đường san ủi tới đâu.
• Hỏi hàng xóm: xã đã họp dân chưa, đã đo đạc, cắm mốc chưa, nhà nào trong ngõ đã nhận thông báo thu hồi.

Anh chị chưa biết bắt đầu từ đâu thì làm Phiếu khám 3 phút của em trước, rồi hẵng đi xem đất.

Câu hỏi hay gặp

Mua đất sát hàng rào khu đô thị mới có tốt hơn mua cách xa một chút không?

Không hẳn. Sát hàng rào dễ nằm trong vùng mở rộng hoặc đường gom của dự án. Em ưu tiên lô trong khu dân hiện hữu, có đường thông ra trục chính.

Nghe xã họp dân giải phóng mặt bằng thì đã chắc dự án sẽ làm chưa?

Đó là dấu hiệu tốt nhưng chưa chắc chắn. Theo dõi thêm: đã có quyết định thu hồi chưa, đã chi trả bồi thường chưa, máy móc đã vào chưa.

Có nên mua ngay cạnh ga metro vì sau này đông người?

Không nên coi sát ga là điểm cộng. Vùng trong khoảng 1 km quanh ga dễ bị quy hoạch làm công trình ga hoặc đô thị TOD, như chuyện đất sau ga Thạch Bình đổi mục đích. Chọn vùng ngoài khoảng 1 km, đã có dân ở.

Mua trước khu đô thị mới là mua thời gian: chọn lô trong khu dân đã ở, nằm ngoài ranh dự án và ngoài vùng quanh ga, rồi kiên nhẫn chờ máy móc làm thật.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Dự án biệt thự ít người biết cuối thôn Thung Mộ, gần ga Thạch Bình và Đại học Thủy Lợi xem video
• Hỏi đáp mua đất gần chung cư đang quảng cáo: đường 6 m sắp mở rộng, đất có vay được không xem video
• Mảnh 1.814 m² nằm giữa ba trục chính đô thị, gần tỉnh lộ 446 ở Yên Xuân xem video

Anh chị đang nhắm một mảnh gần khu đô thị mới ở Hòa Lạc và muốn em soát cùng ranh dự án, khoảng cách tới ga, chỉ giới đường thì nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Em cũng nói thật: nếu anh chị phải vay ngắn hạn để mua, cần tiền lại trong vài tháng tới, hoặc chỉ mua vì nghe “sắp có dự án” mà chưa tự kiểm được mảnh đất có nằm ngoài ranh quy hoạch hay không, thì chưa nên mua.