3 lý do nên mua và 4 lý do nên tránh một mảnh đất rẻ bất thường

Câu hỏi em nhận nhiều nhất khi dẫn khách đi xem: "Sao mảnh này rẻ thế? Có vấn đề gì không?"

Đây là câu hỏi đúng. Giá rẻ bất thường luôn có lý do — và trong nghề, em thấy lý do rơi vào bảy nhóm. Ba nhóm là cơ hội thật, bốn nhóm là thứ nên tránh.

Xem em phân tích một trường hợp cụ thể

Ba lý do "rẻ" mà vẫn nên mua

1. Chủ cần tiền gấp. Việc gia đình, trả nợ, chia tài sản — đây là lý do phổ biến nhất của hàng rẻ thật. Mảnh không có vấn đề gì, chỉ là chủ cần bán nhanh
2. Khu chưa được nhiều người biết. Cùng khoảng cách tới các động lực chính nhưng ít người rao nên ít người tìm tới. Thời gian sẽ xóa dần khoảng cách này
3. Thửa lớn nên kén người mua. Đơn giá trên mét thấp vì tổng tiền cao. Với người đủ vốn thì đây là lợi thế

Bốn lý do "rẻ" mà nên tránh

1. Vướng chỉ giới quy hoạch. Phần đất trong chỉ giới thuộc diện thu hồi. Đây là lý do phổ biến nhất của hàng rẻ có vấn đề
2. Đường vào không hợp pháp. Thửa đi nhờ qua đất người khác, hoặc đường không có trên bản đồ. Sau này không tách thửa được, khó bán
3. Pháp lý chưa xong. Chưa có sổ, đang tranh chấp, đang thế chấp, chung sổ nhiều người
4. Tỷ lệ thổ cư thấp. Nhìn đơn giá bình quân thì rẻ, nhưng phần xây được ít. Đây là chỗ dễ nhầm nhất vì con số trên giấy trông vẫn đẹp

Cách tìm ra lý do trong một buổi

Bốn bước này mất một buổi và không tốn tiền. So với việc mua nhầm một mảnh vài tỷ thì đây là buổi đáng bỏ ra nhất.

Một dạng "rẻ" đặc biệt: rẻ so với cái gì

Nhiều lời chào dùng cách so sánh: rẻ bằng một nửa thị trường, rẻ hơn khu bên cạnh 30%, rẻ bằng một phần ba chung cư.

Trước khi tin, hỏi lại: rẻ so với mảnh nào cụ thể? So sánh chỉ có nghĩa khi hai mảnh cùng loại đất, cùng tỷ lệ thổ cư, cùng loại đường vào. Thiếu một trong ba thì phép so không dùng được.

Ví dụ hay gặp nhất là so đất nền với chung cư. Hai thứ khác nhau về bản chất — một bên là đất riêng, một bên là căn hộ trong tòa nhà có niên hạn. So được về tổng tiền, nhưng không so được về giá trị tương lai.

Các mảnh có mức giá thấp hơn mặt bằng em đã đi xem

Đây là các buổi khảo sát mà lý do giá thấp là chủ đề chính của video — anh chị xem sẽ thấy em bóc từng lý do một:

Câu hỏi hay gặp

Mảnh rẻ vì chủ cần tiền gấp thì có nên ép giá thêm không?
Ép quá thì mất giao dịch, mà mảnh tốt thì có người khác mua. Em nghiêng về chốt nhanh khi đã kiểm đủ, hơn là mặc cả thêm vài chục triệu rồi mất mảnh.

Làm sao biết người bán nói thật về lý do?
Không cần tin lời. Kiểm bốn bước ở trên là ra. Nếu kiểm xong không thấy vấn đề gì thì lý do là gì cũng không quan trọng nữa.

Đất chung sổ nhiều người giá rẻ có mua được không?
Rủi ro cao. Mọi việc sau này phụ thuộc sự đồng thuận của tất cả các bên. Em không khuyên, trừ khi tách được sổ riêng trước khi thanh toán.

Không có mảnh đất nào rẻ vô cớ. Việc của người mua không phải là nghi ngờ, mà là tìm ra lý do rồi quyết định lý do đó có chấp nhận được không.

Anh chị đang xem một mảnh có giá thấp hơn hẳn xung quanh — gửi em thông tin, em nói thẳng lý do nằm ở đâu và đó là cơ hội hay là thứ nên tránh.