Hà Nội giãn dân 860.000 người theo ba hướng. Đông Anh 70–120 triệu/m² bán được trong 1–2 tháng, Hòa Lạc 20–40 triệu nhưng cần 3–6 tháng. Cùng 4 tỷ: 40m² ở Đông Anh so với 150–160m² ở Hòa Lạc.
Đại học Thủy Lợi đã được cấp đất ở Hưng Yên nhưng cuối cùng chọn Hòa Lạc. Sau đồi thôn Thung Mộ là dự án biệt thự HoLaLand phân lô 300–500m². Bốn ga metro tương ứng bốn cụm đô thị, và đất Yên Bình vẫn trên dưới 20 triệu/m².
Ngã tư Lục Quân Cổ Đông 40–50 triệu/m², cách đó 3–5 phút qua tuyến Làng Văn hóa ra tỉnh lộ 87 chỉ còn 10–20 triệu — mà lại sát đại lộ đang mở rộng và ga metro. Ba lý do khiến chênh lệch đó có phần hợp lý, và phần còn lại thì không.
Định hướng giãn dân xuống tới từng thửa qua chỉ tiêu đất ở hằng năm. Ở khu vực này nhiều dải đồi đã chuyển từ đất cây xanh sang đất ở. Cách tự tra và ba điều cần trừ hao.
Ba lý do rẻ đều là lý do thật, không phải thị trường chưa nhận ra. Bảng ai hợp ai không hợp, ba điều bắt buộc kiểm ở vùng đồi và ba giới hạn nên tự đặt.
Đường vào quyết định giá nhiều hơn vị trí. Hàng xóm nói thật hơn quy hoạch. Mảnh nào cũng có nhược điểm. Kèm sáu câu hỏi dùng được cho mọi mảnh và toàn bộ danh sách khảo sát.
Mảnh nhỏ vừa túi tiền gần như biến mất vì tách thửa chậm và người có thửa nhỏ không muốn bán. Bảng chọn theo ba mức vốn, và cách đếm dòng người bằng mắt.
Mua đất Hòa Lạc hay gửi ngân hàng, giữ tiền nội đô, vào TP.HCM? 5 câu phải hỏi trước khi xuống tiền và 3 thước đo: việc làm thật, dân số trẻ, cao độ.
Đại học Quốc gia, metro số 5 và đại lộ Thăng Long kéo dài cộng lại khoảng 140.000 tỷ. Giá vẫn thấp vì ba lý do thật, trong đó có chuyện thửa lớn nên tổng tiền cao và thủ tục tách thửa đang chậm.
Ba thứ có thật: hạ tầng chung tốt hơn, tệp khách phân khúc cao, mốc giá tham chiếu. Ba thứ không có: tiện ích nội khu, tăng giá bằng, quản lý vận hành. Rủi ro lớn nhất là đường vào.
