Giá đất Hòa Lạc so với chung cư trả góp: 3 tỷ nên đổ vào đâu?

Giá đất Hòa Lạc với tầm 3 tỷ đang là lựa chọn nhiều anh chị cân nhắc thay cho việc ký trả góp một căn chung cư nội đô. Em Đức nói thẳng: hai thứ này không cùng một loại tài sản, nên không so bằng cảm giác được, phải so bằng cơ chế: phần đất, phần công trình, lãi vay và thời gian. Bài này em bóc từng lớp để anh chị tự quyết, kể cả trường hợp vẫn nên mua chung cư.

Cùng khoảng 3 tỷ, chung cư trả góp và đất nền Hòa Lạc khác nhau ở chỗ nào?

Khác nhau ở phần tài sản thật mà anh chị cầm. Một bất động sản gồm hai phần: phần đất không hư hỏng, không khấu hao, khan hiếm nên có xu hướng tăng theo thời gian; phần công trình trên đất thì xuống cấp dần, là tiêu sản. Mua chung cư là mua chủ yếu phần công trình; mua đất nền là mua chủ yếu phần đất.

Trong video em ví: một tòa khoảng 20 tầng, anh chị mua căn 100 m² nhưng đất bên dưới chia cho cả tòa, phần đất của mình nói tròn chỉ khoảng 5%, còn 95% là công trình. Đây là cách ví để hiểu cơ chế, không phải số đo pháp lý. Với đất nền Hòa Lạc, tiền nằm gần hết ở phần đất; nhà xây lên có cũ đi thì đất vẫn còn nguyên.

Đọc thêm: Có 7 tỷ nên mua chung cư hay mua đất Hòa Lạc tự xây để giữ được nhiều tài sản hơn

Lãi vay trả góp ăn vào đâu mà em gọi là áp lực?

Áp lực nằm ở chênh lệch giữa tiền thuê và lãi vay. Theo chia sẻ trong video, tại các thành phố lớn tiền thuê một căn chung cư chỉ bằng khoảng 4% giá mua mỗi năm, trong khi lãi vay mua trả góp tối thiểu khoảng 10%. Nghĩa là vay để mua rồi cho thuê thì tiền thuê không đủ gánh tiền lãi, phần thiếu phải lấy từ lương.

Trả góp 15 đến 20 năm, mỗi tháng khoảng 15 đến 20 triệu theo ví dụ trong video; khoản này cố định còn lãi suất thì thả nổi sau ưu đãi. Thu nhập hụt một năm là khoản trả góp chi phối mọi quyết định khác. Em không nói vay là xấu. Em nói vay để mua một tài sản đang khấu hao thì rủi ro dồn về một phía: tiền lãi là thật, phần giá tăng thì chưa chắc.

Chung cư có thời hạn không, và chuyện cải tạo tập thể cũ nói lên điều gì?

Có. Công trình nào cũng có niên hạn, chung cư xuống cấp theo thời gian và đến lúc phải cải tạo hoặc xây lại. Hà Nội đang có khoảng 1.580 khu tập thể cũ với khoảng 250 nghìn người ở, phạm vi tái thiết theo văn bản của thành phố là từ vành đai 3 trở vào. Đó là hình ảnh của chung cư sau vài chục năm.

Cải tạo không đơn giản là được nhà mới. Theo các văn bản em đọc trong video về tập thể Khương Đình: phương án được thông qua khi từ 51% chủ sở hữu đồng thuận; hệ số bồi thường tự thỏa thuận không quá khoảng 2,0 lần, không thỏa thuận được thì áp sàn khoảng 1,0 đến 1,2 lần tùy tầng; tạm cư có thể kéo vài năm. Người cầm đất nền có sổ không có bài toán 51% này: nhà cũ tự dỡ, tự xây, đất vẫn của mình.

Bảng so sánh 3 tỷ: trả góp chung cư nội đô hay mua đất nền Hòa Lạc?

Mốc thật về giá đất Hòa Lạc em lọc trong video: đất diện tích lớn loanh quanh 10 triệu một mét; đất nhỏ khoảng 25 đến 40 triệu một mét; đất khai thác dòng tiền từ khoảng 30 triệu một mét. Chung cư đang xây ở Hòa Lạc khoảng 57 đến 80 triệu một mét, mỗi căn từ hơn 4 tỷ đến 7 hoặc 8 tỷ. Ví dụ, mảnh 100 m² thổ cư khu Bình Yên, Hạ Bằng em giới thiệu giá chưa tới 4 tỷ, cách trục chính đô thị khoảng 300 m.

Trường hợp nào vẫn nên mua chung cư trả góp?

Có, và em nói thật để anh chị không mua đất rồi khổ. Nên mua chung cư khi anh chị đang đi thuê, cần chỗ ở ngay, hai vợ chồng đi làm và con đi học trong phố, và khoản trả góp hàng tháng không vượt khả năng kể cả khi lãi suất tăng. Coi chung cư là chỗ ở thì nó làm tốt việc của nó.

Cũng nên mua chung cư nếu anh chị không chờ được 3 đến 5 năm, không muốn quản lý xây dựng hay cho thuê. Ép người cần ở ngay đi mua đất là tư vấn sai. Hai việc em khuyên không làm: vay để mua chung cư rồi gọi là đầu tư, và vay nóng để ôm đất chờ.

Đổi 3 tỷ sang đất Hòa Lạc thì phải trừ hao rủi ro gì?

Một, đất không ở được ngay, không cho thuê ngay nếu chưa xây; tiền xây là khoản thứ hai phải có kế hoạch. Hai, không mảnh đất nào chắc chắn tăng; giá đi theo hạ tầng, dân về và việc làm, nên phải cầm được 3 đến 5 năm mà không bán gấp.

Ba, mua nhầm đất quy hoạch. Trong video em kể được gửi những mảnh ven hồ rất đẹp cách Hòa Lạc khoảng 10 km, giá trên 4 đến 5 tỷ cho 100 m², nhưng nằm trong quy hoạch cây xanh. Đẹp không phải tiêu chí đầu tư; đất phải được xây, có dân ở, có đường thông.

Bốn, ga metro. Em không khuyên càng gần ga càng tốt: vùng bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga và đô thị, dễ bị thu hồi. Chọn vùng ngoài 1 km, đã có dân ở, đường thông. Năm, thanh khoản đất nền chậm hơn chung cư ở tầm tiền nhỏ; cần tiền gấp trong một năm thì đừng mua đất.

Cách tự kiểm trước khi quyết, không tốn tiền

Bước 1: lấy số tiền trả góp hàng tháng ngân hàng báo, đặt cạnh tiền thuê một căn tương tự cùng khu; chênh nhiều lần nghĩa là anh chị đang trả cho một công trình đang khấu hao. Bước 2: hỏi năm xây và pháp lý tòa nhà; nhìn các khu tập thể cũ để hình dung căn hộ của mình 30 năm sau.

Bước 3: với đất, tra quy hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin địa phương, đếm nhà đang ở và đang xây trong 300 m, chạy ô tô vào tận đất, đo khoảng cách tới ga metro gần nhất. Bước 4: chỉ dùng tiền nhàn rỗi, giữ được 3 đến 5 năm. Anh chị dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp em soạn sẵn để soát từng lô trước khi xuống tiền.

Câu hỏi hay gặp

Có 3 tỷ nhưng đang ở thuê, nên mua đất Hòa Lạc không?

Nếu tiền thuê không quá nặng và chịu được 3 đến 5 năm, có thể mua đất rồi tiếp tục ở thuê. Gia đình cần ổn định chỗ ở ngay thì ưu tiên chỗ ở trước.

Chung cư ở Hòa Lạc có đáng mua hơn chung cư nội đô không?

Về cơ chế vẫn là mua công trình. Theo video, chung cư Hòa Lạc đang xây khoảng 57 đến 80 triệu một mét, đất nhỏ quanh đó khoảng 25 đến 40 triệu một mét; hãy so hai con số này trước khi quyết.

Mua đất rồi xây nhà trọ có chắc ra dòng tiền không?

Không tự động. Dòng tiền phụ thuộc vị trí gần trường, gần khu công nghệ cao và chất lượng phòng. Giá phòng trọ quanh Hòa Lạc theo video khoảng 2,5 đến 4 triệu một phòng mỗi tháng.

Chung cư trả góp là mua chỗ ở và trả lãi cho một công trình đang cũ đi; đất nền là mua phần không khấu hao và chờ. Chọn đúng việc mình cần, đừng gọi nhầm tên.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh 100 m² Bình Yên Hạ Bằng chưa tới 4 tỷ so với chung cư Hòa Lạc xem video
• Đất mặt đường trục chính Yên Xuân 300 m² giá hơn 20 triệu một mét xem video
• Cải tạo tập thể cũ: ký hay không ký, 51% và hệ số K xem video
• Mảnh 758 m² Đồng Rằng Yên Xuân, bài toán chia lô và chốt lời xem video
• Quy hoạch Hà Nội 100 năm: 9 cực phát triển và vị trí của Hòa Lạc xem video

Anh chị đang phân vân giữa ký trả góp chung cư hay cầm 3 tỷ lên Hòa Lạc, nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553 kèm thu nhập hàng tháng và thời gian có thể chờ. Em nói thật: cần chỗ ở ngay, phải vay quá nửa giá trị, hoặc cần tiền lại trong một hai năm thì em khuyên không mua đất Hòa Lạc lúc này. Có tiền nhàn rỗi và chờ được 3 đến 5 năm, em dẫn anh chị đi xem đúng những lô có dân ở, đường thông và pháp lý sạch.