Cách biết khu mình chọn có nằm trong trục phát triển chính hay không

Bài này em không nói chuyện giá cao hay giá thấp. Em nói một chuyện khác, quan trọng hơn: tiền của anh chị đang nằm ở trong trục phát triển chính hay nằm ngoài.

Nằm ngoài thì giữ năm năm, mười năm cũng khó tăng mạnh — và mất luôn cơ hội ở nơi khác.

Xem em phân tích

Bản đầy đủ gần 8 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: Cách mua 300 m² mặt tiền 16 m sau ga Metro với hơn 10 triệu một mét và biết rẻ vì đâu

Hà Nội đi theo mô hình đa trung tâm

Trong cuộc họp ngày 6/4, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội nói rõ: thành phố phát triển theo mô hình đa trung tâm, với các cực tăng trưởng mới:

• Phía Tây: Hòa Lạc – Xuân Mai
• Phía Bắc: Đông Anh – Mê Linh – Sóc Sơn
• Phía Nam: Phú Xuyên

Những khu như Cổ Đông, Sơn Tây, Phúc Thọ, Mỹ Đức, Chương Mỹ không nằm trong các trục phát triển chính này.

Em nói cho đủ: không nằm trong trục chính không có nghĩa là đất xấu hay không đáng ở. Nghĩa là nó không được ưu tiên dòng vốn hạ tầng lớn trong giai đoạn tới — mà dòng vốn hạ tầng mới là thứ kéo giá đất đầu tư.

Vì sao có nơi tăng giá mà không có động lực

Đất Cổ Đông nhìn khá đẹp: đường rộng, phân lô gọn. Giá đã đi từ khoảng 30 lên 50 triệu/m².

Nhưng ba bốn năm qua ở đó: không có đại dự án, không có metro, không có trục hạ tầng lớn nào được khởi công.

Giá tăng mà không có thứ gì mới xuất hiện để đỡ mức giá đó. Em gọi thẳng: giá tăng vì đám đông, không phải vì giá trị.

Loại tăng giá này không phải lúc nào cũng sụp. Nhưng nó dừng — và người mua ở mức đỉnh của đợt đám đông là người cầm phần dừng đó.

TOD — từ khóa quyết định trong quy hoạch

Trong quy hoạch có một từ khóa em muốn anh chị nhớ: TOD — phát triển đô thị theo giao thông công cộng.

Hiểu đơn giản: metro đi tới đâu, đô thị mọc lên tới đó. Chung cư, dịch vụ, dân cư đều tập trung quanh nhà ga.

Nên khi soi một mảnh, câu hỏi không phải “chỗ này có đẹp không” mà là “chỗ này có nằm trong vùng ảnh hưởng của một tuyến giao thông công cộng nào không”.

Áp lực dân số — con số đằng sau tất cả

Dự báo đến 2035, Hà Nội khoảng 14–15 triệu dân, tăng thêm 4–5 triệu người. Trong đó có khoảng 500.000 sinh viên rời nội đô và khoảng 1 triệu dân giãn ra.

Tính cả các luồng, khoảng 6 triệu người đổ ra vùng ven. Nếu 4 người một gia đình thì cần thêm hơn 1,5 triệu căn nhà. Riêng Hòa Lạc theo định hướng là 1,5–2 triệu người.

Đây là dự báo quy hoạch, không phải con số đã xảy ra — em nói rõ vậy. Nhưng nó cho biết hướng người ta chuẩn bị đón dòng người, và hạ tầng thường đi theo hướng đó.

Phép so sánh dễ hiểu nhất

Lấy Lai Xá — khu đã gần metro:

• Giá đất: 120–130 triệu/m²
• Giá thuê trọ: 2–3 triệu/tháng

Còn Hòa Lạc:

• Giá đất: 20–40 triệu/m²
• Dòng tiền cho thuê: tương đương

Cùng một mức tiền thuê thu về, mà vốn bỏ ra chênh 3–5 lần.

Nói cho công bằng: Lai Xá đắt hơn vì metro ở đó đã chạy, còn Hòa Lạc thì đang chờ. Phần chênh lệch đó chính là tiền công của việc chờ. Ai không chờ được thì đừng lấy phần đó.

Điều em muốn anh chị mang về

Đất không tăng vì đẹp. Đất tăng vì dòng tiền, hạ tầng và dân số — ba thứ đó phải cùng có mặt.

Ở Hòa Lạc hiện có: Đại học Quốc gia, khu công nghệ cao, metro số 5, đại lộ Thăng Long mở rộng, vành đai 5. Chúng hội tụ ở cùng một chỗ — đó là điều hiếm.

Mua sai khu thì giữ bao lâu cũng không tăng. Không phải vì mảnh đất kém, mà vì không có gì đi ngang qua nó.

Anh chị đang giữ đất ở một khu mà không rõ nó nằm trong hay ngoài trục phát triển — nhắn cho em vị trí. Em tra giúp và nói thẳng, kể cả khi câu trả lời không dễ nghe.