5 tiêu chí nhà đầu tư dùng trước khi mua đất Hòa Lạc, đất Xuân Mai lúc này

Nhà đầu tư cầm 50 tỷ, 100 tỷ trong tay mà vẫn chưa xuống tiền. Không phải vì hết tiền. Vì đang chờ một tờ giấy.

Bài này em trả lời thẳng ba câu: vì sao thị trường đứng dù người Hà Nội không hề hết tiền, thế nào mới thật sự là rẻ, và gần một triệu người giãn dân khỏi nội đô rồi sẽ đi về đâu.

Xem em nói trực tiếp

Bản đầy đủ gần 19 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: Cách chọn đất quanh ga Metro Thạch Bình theo khoảng cách

Thị trường đứng vì sợ quy hoạch, không phải vì hết tiền

Nội đô có thời điểm mất 50–70% thanh khoản. Nhiều người đổ tại lãi suất. Em thì nhìn khác: các năm 2021, 2022, 2023 lãi suất còn cao hơn mà giao dịch vẫn chạy tốt.

Người Hà Nội không thiếu tiền. Em gặp nhà đầu tư cầm 50 tỷ, 100 tỷ không phải hiếm.

Cái chặn tay họ là nỗi sợ quy hoạch: đường mở vào tới đâu, đất nhà tôi có dính không, dính bao nhiêu mét. Không ai dám ký khi chưa biết cái ranh nằm ở chỗ nào.

Nghĩa là thị trường đang chờ một tờ giấy. Mà anh chị để ý: khi tờ giấy đó công bố, phần ngon người ta lấy hết rồi. Lúc ấy anh chị mua là mua theo tin, không phải mua theo giá.

Ba chìa khóa hạ tầng của chu kỳ này

Em rút gọn cho anh chị dễ nhớ. Đất muốn lên, phải trúng ít nhất một trong ba:

1. Metro — đường sắt đô thị, thế giới gọi là TOD. Đây là chìa khóa chính của chu kỳ tới.
2. Trục xuyên tâm — phía Tây có đúng hai trục: Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 6. Chỉ hai, không có cái thứ ba.
3. Vành đai — và đây là chỗ nhiều người mua hớ.

Với vành đai, em có một cái mốc riêng: chỉ đáng mua khi khối lượng hoàn thành còn dưới 60%. Làm xong quá nửa là giá đã phản ánh gần hết, anh chị vào lúc đó chỉ còn ăn phần đuôi.

Chiếu theo mốc đó: vành đai 1, 2, 3 xong hoặc gần xong. Vành đai 4 cũng đã chạy dài. Còn lại đáng nhìn chỉ có vành đai 4.5 và vành đai 5.

Năm tiêu chí em dùng trước khi xuống tiền

Em làm nghề từ 2016. Bộ tiêu chí này em dùng cho tiền của chính em. Thiếu một em cân nhắc, thiếu hai em bỏ:

1. Có đầu tư công đang chạy và chưa xong
2. Trúng một trong ba chìa khóa hạ tầng ở trên
3. Có dân cư sẵn, không phải chờ người về
4. Giá trị lớn hơn giá bán
5. Đi cùng chiều chính sách

Gần một triệu người giãn dân sẽ đi đâu

Con số 860.000 người rời nội đô nhiều anh chị đã nghe. Nhưng ít người để ý: đó mới chỉ là giai đoạn 1.

• Đến 2035: giãn dân và tái thiết, tập trung từ vành đai 2 trở vào
• Từ 2035: tái thiết toàn diện theo từng khu phố, từ vành đai 3 trở vào

Nói cách khác, nhà đất trong vành đai 3 sớm muộn cũng vào diện tái thiết. Và trong suốt thời gian chờ, tài sản khu vực đó rất khó bán — người mua nào cũng hỏi có dính không, dính bao nhiêu.

Em nói thật lòng: anh chị đang có nhà đất trong vành đai 3 thì nên tính mua thêm đất ở ngoài sớm, để chủ động thay vì bị động. Chờ đến lúc phải bán gấp là mất giá.

Hòa Lạc và Xuân Mai hội đủ cả ba chìa khóa

Hòa Lạc: Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc. Đại lộ Thăng Long đang mở rộng mạnh. Vành đai 4.5 và vành đai 5 đi qua. Cộng thêm khu công nghệ cao nên có việc làm thật, sinh viên về rất đông.

Xuân Mai: ít người biết hơn mà hội đủ y hệt. Metro Cát Linh – Hà Đông nối dài từ Yên Nghĩa lên. Quốc lộ 6 đang giải phóng mặt bằng. Nằm trong vùng ảnh hưởng vành đai 4.5 và 5. Là một trong năm đô thị vệ tinh hiện hữu. Đất full thổ cư, ô tô vào được mà trung bình 15 triệu/m².

Mua bây giờ hay đợi thêm

Em nói thẳng: không ai dò được đáy. Ai bảo dò được thì anh chị nên tránh xa người đó.

Năm 2023 nhiều người ngã ngựa. Nhưng ai mua đúng đất không dính quy hoạch thì đều thắng. Chính em mua một mảnh ở Chương Mỹ giai đoạn đó giá 11–12 triệu/m², tám tháng sau tăng 80%.

Tham lam khi người khác sợ hãi. Sợ hãi khi người khác tham lam.

Anh chị đang cầm tiền chờ tờ giấy đó, hay đang cầm nhà đất trong vành đai 3 và chưa biết tính sao? Nhắn cho em một dòng, em nói thẳng góc nhìn của em với đúng tình huống của anh chị.