Mua đất Hòa Lạc khi giải phóng mặt bằng: nhận ra ai đang thật sự bán

Mua đất Hòa Lạc đúng lúc giải phóng mặt bằng là thời điểm dễ thấy tiềm năng nhất, nhưng cũng là lúc dễ mua nhầm nhất. Khi hàng quán hai bên đường bị tháo dỡ, cây cối bị chặt, anh chị mới nhìn rõ con đường thật đang được làm ở đâu, và cũng mới nhìn rõ ai đang thật sự có đất để bán. Dưới đây là những gì em quay tại thực địa, kèm cách tự kiểm để anh chị không trả tiền cho lời đồn.

Giải phóng mặt bằng ở Hòa Lạc đang diễn ra thế nào?

Dọc Đại lộ Thăng Long đoạn kéo dài qua Hòa Lạc, quán xá hai bên đường đã bắt đầu tháo dỡ. Hôm trước quán cà phê còn mở, hôm sau đã dọn sạch, cây cối chặt đi thì lộ ra lòng đường đã được thi công bên trong. Theo chia sẻ trong video, mặt cắt con đường này rộng khoảng 120 đến 180 m.

Đây là dự án vốn đầu tư công khoảng 5.200 tỷ, khởi công từ tháng 10 năm 2023. Giai đoạn đầu tiến độ khá chậm, nhưng gần đây thi công rất nhanh. Hà Nội đã công bố Hòa Lạc hoàn thành kiểm đếm 100% diện tích giải phóng mặt bằng cho đoạn kéo dài này.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Đoạn đường dài khoảng 6,7 km này hiện là “nút cổ chai” của trục cao tốc phía tây Hà Nội. Từ vành đai ra nút giao hoa thị Đại lộ Thăng Long với quốc lộ 21A chỉ mất loanh quanh 20 phút, nhưng chính 6,7 km này lại đi rất lâu. Khi thông, theo chia sẻ trong video, đoạn này đi chỉ khoảng 3 đến 4 phút.

Khi nước rút, làm sao nhận ra ai đang thật sự bán?

Ông Warren Buffett có câu đại ý: khi thủy triều rút mới biết ai đang không mặc gì. Giải phóng mặt bằng chính là lúc thủy triều rút. Người thật sự có đất, có sổ, có ranh giới rõ sẽ đưa được giấy tờ và dẫn anh chị ra tận mốc. Người chỉ “đứng giữa” thường chỉ có ảnh chụp, lời hứa và một con số giá.

Anh chị không cần đoán ai tốt ai xấu, chỉ cần yêu cầu đúng mấy thứ dưới đây là tự lọc được.

Khu biệt phủ thung lũng Ngọc Linh nói lên tín hiệu gì?

Nhiều anh chị vẫn nghĩ Hòa Lạc toàn đồi cỏ nuôi bò. Thực tế, ngay sau cổng chính Đại học Quốc gia Hà Nội có thung lũng Ngọc Linh với những căn biệt phủ rất ít người biết. Người có tiền chọn xây nhà ở thật là tín hiệu về vị trí, không phải lời quảng cáo.

Quanh khu này, theo chia sẻ trong video, đang có cầu vượt ba tầng trước cổng chính Đại học Quốc gia, cột trụ đã dựng lên, quy mô được ví như cầu vượt ba tầng ở Ngã Tư Vọng. Ngoài ra có hai con đường rộng khoảng 60 m: một tuyến chạy từ khu cổng chùa, men hồ, dưới chân đồi sang thung lũng Ngọc Linh, một tuyến cắt ngang đường vào thung lũng. Nhà trọ cho sinh viên thuê đã mọc lên quanh đó.

Trong video, Xanh Villas được nhắc ở mức giá khoảng 60 đến 80 triệu/m², còn hai lô đất em giới thiệu gần đó ở mức hơn 20 triệu/m². Tín hiệu đáng đọc ở đây: khu cao cấp đã định hình, hạ tầng đang làm, còn phần đất dân xen giữa vẫn ở mức giá khác hẳn.

Vùng quanh đền Ứng Thiên và Yên Xuân có gì đáng để ý?

Vùng đền Ứng Thiên có hồ, có đền, có đồi, và đang có hạ tầng đi tới: Đại lộ Thăng Long kéo dài, Đại học Quốc gia thi công ngày đêm, quốc lộ 21A và tỉnh lộ 446 được mở rộng, vành đai 5 được nhắc tới là đang khởi động.

Đối diện khu ga Metro và khu đất quy hoạch trung tâm thương mại là xã Yên Xuân, gộp từ bốn xã cũ Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung. Trụ sở xã mới nằm trên trục Yên Bình, trục này dài hơn 3 km, có chợ trung tâm và đủ các cấp trường. Theo chia sẻ trong video, giá đất dân ở đây loanh quanh trên dưới 20 triệu/m², tùy diện tích và vị trí.

Đại học Quốc gia hiện có khoảng 20.000 sinh viên. Video nhắc tới con số khoảng 100.000 người (sinh viên cộng giảng viên) sẽ về khu này khi các công trình hoàn thành, cộng thêm kỹ sư, công nhân vận hành depot Metro. Nhu cầu nhà ở, phòng trọ là có cơ sở, nhưng tốc độ tới đâu còn phụ thuộc tiến độ thực tế.

Có nên mua sát ga Metro số 5 không?

Không nên chọn trong bán kính khoảng 1 km quanh ga. Tuyến Metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc đã khởi công, quanh ga và depot thường có quy hoạch công trình ga, đường gom, khu đô thị TOD và trung tâm thương mại, nên vùng sát ga là vùng dễ dính thu hồi nhất.

Cách an toàn hơn là chọn vùng ngoài 1 km, đã có đường thông, đã có dân ở lâu năm, như các ngõ trong trục dân cư hiện hữu.

Rủi ro và những điều cần trừ hao

• Tiến độ hạ tầng có thể chậm hơn kế hoạch. Đại lộ Thăng Long kéo dài từng có giai đoạn thi công chậm, nên đừng tính dòng tiền theo một mốc ngày cụ thể.
• Mảnh nằm sát mép đường mở rộng có thể bị cắt một phần. Phải tra chỉ giới, không chỉ nhìn bằng mắt.
• Giá khu cao cấp (biệt phủ, Xanh Villas) không phải giá của đất dân bên cạnh. Đừng lấy giá khu này để định giá mảnh kia.
• Nếu anh chị cần tiền lại trong 6 đến 12 tháng, đất đang giải phóng mặt bằng không phải lựa chọn hợp.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

Trước khi đặt cọc bất kỳ mảnh nào quanh khu giải phóng mặt bằng, anh chị làm 5 việc sau:

1. Xin bản chụp sổ, ghi lại số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng.
2. Ra tận mảnh đất, đứng ở mốc ranh, chụp ảnh bốn hướng và đối chiếu hình dáng với sổ.
3. Hỏi hộ dân sống lâu năm sát bên: mảnh này của ai, đã bán qua mấy lần, có đang tranh chấp không.
4. Lên xã hỏi về chỉ giới đường, khu vực có trong diện thu hồi hay không.
5. Đo bằng bản đồ trên điện thoại khoảng cách từ mảnh tới ga Metro gần nhất. Nếu dưới khoảng 1 km, hỏi kỹ quy hoạch trước khi tính tiếp.

Em đã gom các bước này thành Phiếu tự kiểm 5 lớp, anh chị in ra mang theo khi đi xem đất.

Câu hỏi hay gặp

Kiểm đếm xong 100% có nghĩa là đường sắp thông chưa?

Kiểm đếm xong là một mốc quan trọng của giải phóng mặt bằng, tiếp theo còn bàn giao mặt bằng và thi công. Anh chị nên theo dõi rào chắn và máy móc ngoài thực địa thay vì chỉ nghe tin.

Đất gần khu biệt phủ có chắc tăng giá không?

Không có gì chắc chắn. Khu biệt phủ cho thấy vị trí được người có tiền chọn, nhưng giá mảnh của anh chị còn phụ thuộc pháp lý, lối vào, quy hoạch và lúc anh chị mua.

Tiền khoảng 3 đến 5 tỷ nên chọn khu nào?

Nên ưu tiên đất dân trong trục đã có dân cư, có trường, có chợ, đường thông, ngoài vùng 1 km quanh ga. Cụ thể từng mảnh, anh chị nhắn em để em gửi danh sách phù hợp.

Giải phóng mặt bằng làm lộ ra con đường thật, và cũng làm lộ ra người bán thật. Anh chị chỉ cần kiểm đủ trước khi xuống tiền.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Khu biệt phủ triệu đô thung lũng Ngọc Linh, đối diện cổng Đại học Quốc gia: xem video
• Xuân về đền Ứng Thiên, Hòa Lạc vào vận hội mới: xem video

Nếu anh chị đang tìm đất ở Hòa Lạc để ở thật hoặc giữ trung hạn, cần một mảnh có sổ rõ, ngoài vùng rủi ro quanh ga, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553 để cùng đi khảo sát. Còn nếu anh chị cần quay vòng vốn nhanh trong vài tháng, đang dùng tiền vay ngắn hạn, hoặc muốn mua mảnh nằm sát mép đường đang mở rộng mà chưa tra chỉ giới, thì em thật lòng khuyên anh chị chưa nên mua lúc này.