Đất Tiến Xuân (nay thuộc xã Yên Xuân): dải giữa Đại lộ Thăng Long và Đại học Quốc gia, đất dân có sổ, dân cư hiện hữu. Đọc bài khảo sát từng mảnh để có mốc so trước khi xem mảnh người khác gửi; giá chốt em gửi riêng qua Zalo.
Sau cổng Xanh Villas là khu biệt phủ kín tiếng có đường riêng do chủ đất tự làm. Ba mảnh còn lại nằm đúng trên đường dẫn vào — và vì sao đoạn đường dẫn thường đáng tiền hơn khu bên trong.
Đại học Thủy Lợi đã được cấp đất ở Hưng Yên nhưng cuối cùng chọn Hòa Lạc. Sau đồi thôn Thung Mộ là dự án biệt thự HoLaLand phân lô 300–500m². Bốn ga metro tương ứng bốn cụm đô thị, và đất Yên Bình vẫn trên dưới 20 triệu/m².
Ba thứ có thật: hạ tầng chung tốt hơn, tệp khách phân khúc cao, mốc giá tham chiếu. Ba thứ không có: tiện ích nội khu, tăng giá bằng, quản lý vận hành. Rủi ro lớn nhất là đường vào.
Bãi Dài bị chuyển sang đất y tế và trường học sau quy hoạch 1/2000 nên không xây được gì. Cổng thôn Miễu chỉ là cổng tạm năm 2021 đã đóng. Bốn khu đáng đầu tư: Hạ Bằng 4–5 tỷ, đối diện Vai Réo hơn 20 triệu, Yên Xuân 20–30, Yên Bài hơn 10 triệu/m².
Những mảnh 75–150m² giá trên dưới 3 tỷ ngay cổng Xanh Villas nhiều mảnh thuộc quy hoạch đất y tế — không xây được nhà trọ, khó bán lại. Ba bước kiểm bắt buộc trước khi đặt cọc và hai khu an toàn hơn.
Trục dài hơn 3 km có UBND, chợ Cò và 5 trường học, cách Đại học Quốc gia 2 phút và bến metro 1–3 phút. Giá mặt đường kinh doanh hơn 20 triệu/m² trong khi Cổ Đông 31–42 triệu. Điểm khó: đa số lô lớn 300–500m².
