Bán đất Hòa Lạc ở Tân Xã: thủ phủ nhà trọ, soi đường trước khi mua

Bán đất Hòa Lạc ở Tân Xã cũ (nay thuộc xã Hạ Bằng) là bán vào đúng “thủ phủ nhà trọ” của Hòa Lạc: nằm giữa Khu công nghệ cao và Đại học Quốc gia, phòng trọ quanh đây kín người thuê. Nhưng ở khu này, giá trị một mảnh đất không nằm ở chữ “gần”, mà nằm ở việc đường trước đất có đủ rộng để xây nhà cho thuê an toàn phòng cháy hay không. Bài này em gom các mảnh em đã quay ở Tân Xã để anh chị biết nên soi gì.

Vì sao Tân Xã được gọi là thủ phủ nhà trọ?

Vì vị trí. Tân Xã là điểm nối giữa làng đại học và Khu công nghệ cao. Theo tỉnh lộ 420 đi vào khoảng gần 1 km là đường vành đai Khu công nghệ cao, đi tiếp vài phút là Đại học FPT, Học viện Tài chính và nhiều trường khác. Hướng ngược lại, từ tỉnh lộ 420 ra quốc lộ 21A khoảng 350 m là ngã ba chợ trung tâm Hòa Lạc, gần lối vào cổng chính Đại học Quốc gia.

Khách thuê ở đây chia làm hai lớp: sinh viên thuê phòng trọ, và kỹ sư, chuyên gia trong Khu công nghệ cao thuê căn hộ dịch vụ. Trong video anh chị sẽ thấy cả hai loại tòa nhà đứng cạnh nhau, nhiều tòa 8 tầng, có tòa 10 tầng.

Đọc thêm: Đất dòng tiền Hòa Lạc tầm trên dưới 20 tỷ: 5 lô mặt tiền rộng, xây trọ hoặc kinh doanh ngay

Đường trước đất quan trọng thế nào khi xây nhà cho thuê?

Rất quan trọng. Muốn xây tòa nhà cho thuê nhiều tầng một cách đàng hoàng, đường phải đủ cho hai xe chữa cháy chạy tránh nhau. Trong nội đô, nhiều tòa nhà cho thuê đang bị rà soát vì không đáp ứng điều kiện này. Tân Xã có lợi thế là nhiều trục đường to, thoáng — nhưng không phải mảnh nào cũng vậy, anh chị phải đo đúng con đường trước mảnh mình mua.

Thêm một điểm: mảnh nhiều mặt thoáng thì phòng nào cũng có cửa sổ, an toàn hơn và dễ cho thuê hơn. Vì thế ở Tân Xã, mảnh hai thoáng, ba thoáng luôn được săn.

Giá đất ở Tân Xã đang ra sao?

Đây là các con số em nói trong các video quay ở Tân Xã và vùng giáp ranh Bình Yên. Giá tại thời điểm quay.

Giá thuê phòng quanh Tân Xã là bao nhiêu?

Theo các video em quay, giá thuê phòng quanh khu này dao động khoảng 2,5 đến 3,5 triệu một phòng một tháng, tùy diện tích phòng 25, 30 hay 35 m². Em không tự nhân ra doanh thu cho anh chị, vì số phòng, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành của từng tòa khác nhau. Muốn biết một mảnh cụ thể cho thuê được bao nhiêu, cách chắc nhất là hỏi giá thuê của chính các tòa bên cạnh.

Động lực tăng giá ở khu này đến từ đâu?

• Quốc lộ 21A: theo video, đã được duyệt vốn đầu tư công khoảng 19.000 tỷ đồng để mở rộng, đang trong quá trình chọn nhà thầu.
• Đường vành đai Khu công nghệ cao: theo video, được quy hoạch mở rộng lên 30 m; phía ngoài đường này là khu vực quy hoạch Khu công nghệ cao giai đoạn hai.
• Khu công nghệ cao: em chia sẻ trong video là mới xây dựng khoảng 40% diện tích, phần còn lại sẽ phải triển khai trong vài năm tới.
• Các trường đại học trong Khu công nghệ cao và Đại học Quốc gia đang tiếp tục xây thêm, sinh viên về thêm theo từng năm.

Mỗi động lực có tiến độ riêng. Anh chị nên coi đây là lý do để cầm trung và dài hạn, không phải lý do để mua lướt.

Rủi ro và những điều phải trừ hao

• Nguồn cung phòng trọ ở Tân Xã đã rất nhiều. Tòa mới xây phải tốt hơn tòa cũ thì mới cạnh tranh được.
• Sinh viên thường đổi phòng mỗi năm, chi phí tìm khách và sửa chữa không nhỏ.
• Xây tòa nhà cho thuê là một khoản đầu tư lớn thứ hai sau tiền đất. Anh chị phải tính cả chi phí xây, phòng cháy, giấy phép.
• Mảnh trong ngõ nhỏ, đường không đủ cho xe chữa cháy thì không nên tính chuyện xây cao tầng cho thuê.
• Giá trong bảng có cái là giá chào, có cái là giá đã giao dịch. Hỏi rõ trước khi so.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

• Đo bề rộng đường trước đất bằng chính chiếc xe của anh chị: đỗ xe xong còn đủ chỗ cho một xe tải đi qua không.
• Đếm số mặt thoáng thật của mảnh, không tin con số trên tin đăng.
• Gõ cửa hai, ba tòa nhà trọ bên cạnh hỏi giá thuê, còn phòng trống không, khách là sinh viên hay kỹ sư.
• Đối chiếu sổ: diện tích thổ cư bao nhiêu trên tổng diện tích, vì phần thổ cư quyết định xây được bao nhiêu.

Câu hỏi hay gặp

Tân Xã bây giờ thuộc xã nào?

Theo chia sẻ trong video, Tân Xã cũ nay thuộc xã Hạ Bằng. Trên sổ cũ anh chị vẫn có thể thấy địa chỉ Tân Xã, Thạch Thất.

Mua đất Hòa Lạc ở Tân Xã để ở có được không?

Được, đặc biệt với người làm trong Khu công nghệ cao hoặc có con học Đại học FPT, Học viện Tài chính. Đi làm chỉ vài phút, gần hồ Tân Xã để đi bộ, đạp xe. Chỉ cần chấp nhận khu này đông và ồn hơn vùng nhà vườn.

Mảnh 60 m² ở Tân Xã có xây nhà cho thuê được không?

Được nếu đường trước đất đủ rộng và phần thổ cư đủ. Anh chị nên hỏi kỹ quy định số tầng, mật độ xây dựng tại xã trước khi tính phương án.

Có nên mua mảnh lớn để chia lô ở Tân Xã?

Chỉ khi anh chị đã hỏi rõ điều kiện tách thửa và có đủ tiền làm đường nội bộ. Đây là việc của người có kinh nghiệm, người mới không nên bắt đầu bằng việc này.

Ở thủ phủ nhà trọ, mảnh đất đáng tiền là mảnh mà xe chữa cháy vào được tận cửa.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh mặt tỉnh lộ 420 giáp ranh Bình Yên – Tân Xã — xem video
• Mảnh 60 m² giữa khu nhà trọ, gần hồ Tân Xã — xem video
• Mảnh 60 m² gần Đại học FPT, ở được, có dòng tiền — xem video

Định xây nhà trọ thì anh chị đọc trước Bài toán nhà trọ để tự ước lượng cho đúng. Có mảnh ở Tân Xã muốn em xem giúp đường, thổ cư và giá thuê xung quanh, nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Nếu anh chị không có thời gian quản lý phòng, không muốn đối mặt chuyện khách đổi phòng mỗi năm, em nói thật: đừng mua ở đây chỉ vì nghe “dòng tiền”.