Mua đất Hòa Lạc lô chủ cần bán gấp: soát gì trước khi xuống tiền

Mua đất Hòa Lạc đúng lô chủ cần bán gấp, giá thấp hơn hẳn khu xung quanh, là cơ hội có thật. Nhưng lô rẻ chỉ đáng tiền khi anh chị biết vì sao nó rẻ, đã soát giấy tờ và quy hoạch, và đã trừ hao những lời hứa nghe quá hay. Bài này em gom lại cách nhận ra một lô rẻ thật, các bước phải soát trước khi xuống tiền, và cả những trường hợp em khuyên anh chị đừng mua.

Vì sao có lô đất rẻ hơn hẳn mặt bằng khu xung quanh?

Một lô rẻ bất thường thường rơi vào một trong hai nhóm: chủ cần tiền nhanh nên chấp nhận bán thấp, hoặc lô có điểm yếu mà người bán không nói ra. Việc của anh chị là tìm ra lô đang thuộc nhóm nào trước khi đặt cọc. Đừng để chữ “rẻ” làm mình quên hỏi câu “rẻ vì sao”.

Trong video trên, em giới thiệu một lô góc 1.200 m² cách đường 21A khoảng 200 m, giá 14,5 triệu/m², trong khi đi sâu vào khoảng 500–700 m giá đã là 30–36 triệu/m². Đường 21A theo chia sẻ trong video được quy hoạch mở rộng lên 80 m. Khoảng cách giá lớn như vậy là tín hiệu tốt, nhưng cũng là tín hiệu phải soát kỹ gấp đôi.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Làm sao nhận ra một lô rẻ thật, không phải rẻ vì lỗi?

Lô rẻ thật là lô rẻ hơn hàng xóm CÙNG LOẠI: cùng loại đất, cùng độ rộng đường vào, cùng khoảng cách tới trục chính. Nếu so một lô đất dân với giá khu đô thị có hạ tầng hoàn chỉnh thì phép so đó sai ngay từ đầu.

Ba lô em từng giới thiệu cho thấy rõ chuyện này:

Nhìn bảng, lô Yên Xuân rẻ hơn khu đô thị rất xa. Nhưng khu đô thị đã có hạ tầng, có sổ từng lô; lô đất dân thì anh chị phải tự kiểm loại đất và đường vào. So đúng loại thì mới biết rẻ thật hay không.

Trước khi xuống tiền phải soát những gì?

Có bốn thứ em luôn soát trước khi cho khách đặt cọc: sổ, quy hoạch, đường vào và lý do bán. Thiếu một thứ là chưa cọc.

• Sổ đỏ: tên chủ, diện tích, bao nhiêu m² là đất ở, bao nhiêu là đất vườn. Lô diện tích lớn như 1.200 m² đặc biệt phải soát phần này, vì giá chỉ có nghĩa khi biết mình đang trả tiền cho loại đất nào.
• Quy hoạch: lô có nằm trong chỉ giới đường sắp mở rộng không. Trong video đầu, em có nói đường 21A khi mở rộng sẽ ăn về một bên nhiều hơn, nên lô càng gần đường càng phải xem bản đồ chỉ giới.
• Đường vào: đi tận nơi xem đường có thật sự hai ô tô tránh nhau được như lời giới thiệu không, có bị ngõ cụt, mương chắn không.
• Lý do bán: hỏi thẳng chủ vì sao bán, bán gấp tới mức nào, đất có đang thế chấp ngân hàng không.

Những gì phải trừ hao khi nghe giới thiệu một lô rẻ?

Phải trừ hao mọi con số về dòng tiền và mọi lời hứa bán lại nhanh. Đó là những con số phụ thuộc vào tiền xây, vào phép xây và vào thị trường lúc mình bán, không ai cam kết chắc được.

• Dòng tiền nhà trọ: trong các video, em có nói giá phòng khu này khoảng 2,5–3,5 triệu, ở Tân Xã dưới 3 triệu tùy nội thất, và nếu xây nhiều tầng thì thu được rất nhiều mỗi tháng. Anh chị phải tự trừ: tiền xây tốn thêm vài tỷ, thời gian xây, tháng phòng trống, chi phí quản lý. Con số mỗi tháng thu về chỉ đúng khi phòng kín và mình đã bỏ đủ vốn xây.
• Phép xây: số tầng được xây phụ thuộc quy định của địa phương. Đừng tính dòng tiền theo số tầng mình muốn, hãy hỏi xã số tầng được phép trước.
• Lời hứa bán lại nhanh: ở video Tân Xã, em nói đất dễ bán, có thể gửi lại bán trong 2–3 tháng. Đó là đánh giá thanh khoản lúc quay video, không phải lời đảm bảo. Thị trường lúc anh chị bán có thể khác.
• Hạ tầng quy hoạch: đường mở rộng, trường mới, khu công nghệ cao 2 là động lực có thật, nhưng tiến độ có thể chậm. Đừng vay ngắn hạn để chờ một con đường.

Thử hình dung một lô ở vùng ven như Sóc Sơn rẻ hơn hẳn hàng xóm, người mua thấy rẻ là cọc ngay, đến lúc làm sổ mới biết phần lớn diện tích là đất vườn, đường vào lại vướng quy hoạch. Lô rẻ lúc mua thành lô khó bán lúc cần tiền. Lỗi không nằm ở vùng đất mà ở việc bỏ qua bước soát.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

Anh chị làm được ngay trong một buổi đi xem đất, chưa cần trả đồng nào:

• Xin chụp cả hai mặt sổ, đối chiếu tên chủ với giấy tờ tùy thân người bán.
• Lên UBND xã hỏi quy hoạch và chỉ giới đường của đúng thửa đất đó.
• Hỏi ít nhất ba nhà hàng xóm giá giao dịch thật gần đây, không hỏi giá rao.
• Đi đường vào hai lần: một lần ban ngày, một lần giờ tan tầm, xem xe tải, xe ô tô đi có thoải mái không.
• Đi bộ ra trục chính, xem thực tế mất bao lâu so với con số người giới thiệu nói.
• Hỏi chủ nhà trọ gần đó tỷ lệ kín phòng và giá phòng thật.

Nếu muốn có sẵn danh sách để mang theo, anh chị dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp, đi theo từng dòng là không sót.

Khi nào không nên mua dù giá rất rẻ?

Không nên mua khi chưa trả lời được câu “rẻ vì sao”, khi sổ không rõ phần đất ở, hoặc khi người bán ép cọc ngay trong ngày mà không cho soát. Cũng không nên mua nếu tiền mua là tiền vay ngắn hạn và anh chị chỉ trông vào việc bán lại nhanh.

Câu hỏi hay gặp

Lô rẻ hơn khu xung quanh có phải lúc nào cũng có vấn đề?

Không. Có lô rẻ vì chủ cần tiền thật, có lô rẻ vì vừa mới xuất hiện, chưa ai kịp mua. Nhưng anh chị chỉ biết được sau khi soát sổ, quy hoạch và hỏi hàng xóm.

Có nên đặt cọc ngay khi thấy lô quá rẻ?

Nên giữ chỗ nhanh nhưng hợp đồng cọc phải có điều khoản hoàn cọc nếu sổ hoặc quy hoạch không đúng như giới thiệu. Đừng cọc trắng chỉ vì sợ mất lô.

Mua lô rẻ để xây nhà trọ có chắc thu được dòng tiền?

Không chắc tuyệt đối. Dòng tiền phụ thuộc phép xây, vốn xây, giá phòng và tỷ lệ kín phòng. Khu gần trường đại học, khu công nghệ cao có nhu cầu thuê lớn, nhưng anh chị vẫn phải tự hỏi giá phòng thật ở đúng con ngõ đó.

So giá thế nào cho đúng?

So với lô cùng loại đất, cùng độ rộng đường, cùng khoảng cách tới trục chính. Không so đất dân với giá khu đô thị đã có hạ tầng hoàn chỉnh.

Lô rẻ chỉ là cơ hội khi anh chị biết nó rẻ vì sao; chưa biết lý do thì đó mới chỉ là một lời rao.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Lô góc 100 m² ở Tân Xã, giá thấp hơn nhà trọ xung quanh xem video
• Lô 698 m² Yên Xuân gần Suối Ngọc Vua Bà, hợp xây nhà nghỉ dưỡng xem video

Anh chị đang nhắm một lô rẻ ở Hòa Lạc mà chưa chắc nó rẻ vì sao, cứ nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, em soát cùng anh chị từ sổ tới quy hoạch. Em cũng nói thật: nếu anh chị dùng tiền vay ngắn hạn, cần tiền lại trong vài tháng, hoặc không có thời gian đi xem tận nơi, thì đừng vội mua lô nào, kể cả lô em giới thiệu.