Đất nền Hòa Lạc lô nhiều mặt tiền: khi nào đáng tiền, soát gì

Đất nền Hòa Lạc lô nhiều mặt tiền (lô góc kép, ba hoặc bốn mặt đường) đáng tiền khi anh chị có kế hoạch dùng hết các mặt đó: xây nhà trọ phòng nào cũng sáng, làm kho xưởng dễ ra vào, hoặc chia nhỏ để giữ một phần, bán một phần. Nhưng “ba mặt tiền” chỉ là lợi thế thật khi cả ba con đường đều có trong quy hoạch, có trong sổ và không lấn vào đất của anh chị khi mở rộng. Bài này em Đức chỉ anh chị cách soát từng mặt trước khi xuống tiền.

Lô nhiều mặt tiền khác lô một mặt tiền ở điểm nào?

Lô một mặt tiền chỉ có một lối ra vào và một hướng lấy sáng. Lô góc có hai mặt đường, lô góc kép có ba mặt, còn khi gộp hai mảnh liền nhau có thể thành bốn mặt đường.

Trong video chính, em dẫn anh chị vào một mảnh 200 m² lô góc kép ba mặt tiền, đối diện khu công nghiệp Yên Quang và một khu đô thị đang hoàn thiện, cách nhau qua cao tốc Hà Nội – Hòa Bình. Mảnh nằm trong khu nhà dân đã hiện hữu, từ đường trục chính của thôn rẽ vào khoảng 50 m.

Đọc thêm: Cách chọn đất quanh Đại học Quốc gia với 3 tỷ và 3 cái bẫy ở trục Bãi Dài phải né

Những lô nhiều mặt tiền em đã quay ở Hòa Lạc

Bảng dưới là các mảnh nhiều mặt đường trong cụm video này, số liệu ghi đúng theo lời trong video. Ô nào video không nói rõ, em ghi “Video không nêu”.

Lô nhiều mặt tiền dùng vào việc gì cho ra tiền?

Có ba hướng em hay tư vấn, tùy diện tích và vị trí. Điều quan trọng là chọn hướng trước, rồi mới chọn mảnh.

• Nhà trọ cho công nhân, kỹ sư, sinh viên: lô góc kép thì phòng nào cũng có thoáng, có sáng. Mảnh 200 m² trong video chính nằm đối diện một khu công nghiệp còn nhiều nhà máy đang xây mới, nên nhu cầu thuê ở là có thật.
• Kho bãi, logistics, xưởng nhỏ: ba mặt đường giúp xe vào một phía, ra một phía. Mảnh gần cao tốc Hà Nội – Hòa Bình hợp với hướng này.
• Ở kiểu nghỉ dưỡng, vừa ở vừa cho thuê: hai mảnh ở Suối Ngọc Vua Bà nằm giữa khu resort, hàng xóm xung quanh nhiều nhà đang cho thuê lấy dòng tiền.
• Giữ một phần, bán một phần: với lô lớn ba mặt đường như mảnh vành đai 5, nếu đủ điều kiện tách thửa thì có thể chia thành ba, bốn mảnh nhỏ, mảnh nào cũng giáp đường. Đây là cách giảm áp lực vốn khi cầm lô lớn.

Vì sao hạ tầng quanh các lô này được nhắc nhiều?

Vì giá trị của mặt tiền phụ thuộc vào con đường trước mặt. Cả bốn video đều xoay quanh các trục lớn của Hòa Lạc: vành đai 5 rộng khoảng 120 m, Đại lộ Thăng Long đang mở rộng, trục chính đô thị rộng 60 m và cao tốc Hà Nội – Hòa Bình.

Theo chia sẻ trong video, mảnh ở Suối Ngọc Vua Bà cách vành đai 5 hơn 300 m, đủ xa để tránh ồn mà vẫn tiện đi lại; mảnh ở Yên Sơn thì nằm thẳng mặt vành đai 5, hợp với người ưu tiên kinh doanh.

Rủi ro cần trừ hao khi mua lô nhiều mặt tiền

Lô nhiều mặt tiền có nhiều cạnh giáp đường, nên cũng có nhiều chỗ có thể bị ảnh hưởng hơn. Anh chị trừ hao trước các điểm sau:

• Mất đất khi mở đường: mỗi mặt đường đều có thể có chỉ giới mở rộng. Mảnh càng nhiều mặt thì càng phải hỏi kỹ từng con đường. Trong video vành đai 5, em có nói về khoảng lùi giữa mảnh và đường theo quy hoạch — anh chị vẫn phải xin xã xác nhận bằng văn bản, đừng chỉ nghe lời kể.
• Mặt đường “trên thực địa” chưa chắc có trong sổ: có mặt tiền chỉ là đường đất, lối đi nhờ, hoặc đường chưa đổ bê tông. Ở Suối Ngọc Vua Bà, một mặt đường còn cây cỏ mọc, chưa đổ bê tông; hàng xóm còn đang đi nhờ qua khu đất. Phải xem sơ đồ thửa ghi đường đó là gì.
• Gần ga metro: khu trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga hoặc đô thị TOD. Em khuyên chọn vùng ngoài khoảng 1 km, có đường thông, đã có dân ở — đừng coi “sát ga” là điểm cộng.
• Tách thửa không tự do: kế hoạch “chia ba, bốn mảnh” chỉ làm được khi đủ điều kiện diện tích, bề rộng và loại đất theo quy định. Hỏi trước, đừng tính lãi trên giấy.
• Kỳ vọng tăng giá: hạ tầng mới khởi công hay sắp khởi công thì thời gian hoàn thành có thể kéo dài. Không ai hứa chắc được tốc độ tăng giá; anh chị chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

• Xin chủ đất ảnh trang sơ đồ thửa, đếm xem sổ ghi giáp đường mấy cạnh, mỗi cạnh dài bao nhiêu.
• Ra thực địa đi hết từng mặt đường, chụp ảnh hiện trạng: đường nhựa, bê tông hay đường đất, rộng khoảng bao nhiêu.
• Hỏi xã về quy hoạch và chỉ giới của từng con đường giáp mảnh, không chỉ đường lớn nhất.
• Hỏi hàng xóm hai bên có ai đang đi nhờ, có lối đi chung hay tranh chấp ranh không.
• Đo khoảng cách từ mảnh tới ga metro dự kiến trên bản đồ quy hoạch; nếu dưới khoảng 1 km thì soát kỹ hơn.

Anh chị muốn có sẵn danh sách để mang ra thực địa thì dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp của em.

Câu hỏi hay gặp

Lô góc ba mặt tiền có luôn đắt hơn lô thường không?

Không có quy luật cố định. Ngay trong cụm video này, mảnh ba mặt tiền ở vành đai 5 được nói giá loanh quanh 10 triệu/m², trong khi mảnh 200 m² gần khu công nghiệp loanh quanh 20 triệu/m². Vị trí, loại đất và pháp lý quyết định giá trước, số mặt tiền là điểm cộng sau.

Mua hai mảnh liền nhau để thành bốn mặt đường có nên không?

Nên khi anh chị có kế hoạch dùng cả khu, ví dụ làm nghỉ dưỡng kết hợp cho thuê. Nếu chỉ để cất tiền, diện tích lớn làm vốn bị giữ lâu. Hãy soát pháp lý từng sổ riêng trước khi tính gộp.

Mặt tiền phụ chỉ là đường nhỏ thì có tính là mặt tiền không?

Chỉ tính khi đường đó là đường công cộng có trong quy hoạch hoặc ghi trong sổ. Lối đi nhờ, đường tự mở trên đất người khác thì không phải mặt tiền của anh chị.

Mặt tiền chỉ đáng tiền khi con đường đó có trong quy hoạch, có trong sổ và anh chị đã biết dùng nó để làm gì — đếm đường trên giấy trước, đếm trên thực địa sau.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Hai mảnh 1.717 m² và hơn 1.400 m² giữa khu nghỉ dưỡng Suối Ngọc Vua Bà xem video
• Lô góc ba mặt đường ngay mặt vành đai 5, xã Yên Sơn xem video
• Mảnh 200 m² hợp làm nhà trọ gần Đại học Quốc gia, Đồng Chằm – Yên Xuân xem video

Anh chị đang xem một lô góc hay lô nhiều mặt tiền ở Hòa Lạc và muốn em soát cùng sơ đồ thửa, chỉ giới từng con đường, khoảng cách tới ga metro thì nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Em cũng nói thật: nếu anh chị cần tiền gấp trong vài tháng tới, hoặc mua lô lớn chỉ vì “nghe nói nhiều mặt tiền là tốt” mà chưa có kế hoạch xây trọ, làm kho hay chia mảnh, thì chưa nên mua.