Mua đất Hòa Lạc xây building cho thuê: chọn lô, trừ hao chi phí

Mua đất Hòa Lạc để tự xây building, nhà nhiều phòng cho thuê chỉ đáng làm khi lô nằm mặt đường trục, mặt tiền rộng và quanh đó đã có sẵn người cần thuê. Anh chị chưa kiểm được ba điều đó thì đừng tính tới bản vẽ. Bài này em đi thẳng vào cách làm: chọn lô thế nào, chi phí xây phải trừ hao ra sao, rủi ro nào phải tính trước và trường hợp nào không nên làm.

Building cho thuê trên đất nền khác gì mua một căn để cho thuê?

Khác ở chỗ anh chị nắm cả đất lẫn công trình, tự quyết số phòng, công năng và lúc nào sửa, lúc nào nâng cấp. Đổi lại, anh chị phải tự lo phần khó nhất: chọn đúng lô, xin phép xây, quản lý thợ và tìm khách thuê.

Trong video, em giới thiệu một lô mặt đường nhựa trục chính ở xã Yên Xuân, sổ 300 m², mặt tiền hơn 10 m, nở hậu. Đây là kiểu lô em đánh giá xây được khách sạn hoặc building để ra dòng tiền, vì nó đứng giữa khu nghỉ dưỡng Suối Ngọc Vua Bà, cách hồ Suối Ngọc khoảng 300 m. Còn ở video thứ hai, mảnh gần 80 m² ở Phú Mãn, mặt tiền 9 m, hợp với nhà ở hơn là building.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Lô thế nào thì đủ điều kiện xây building cho thuê?

Em chấm lô theo bốn điều kiện. Thiếu một là phải cân nhắc lại, thiếu hai là bỏ.

• Mặt đường trục, đường nhựa: khách thuê, khách nghỉ, xe chở đồ vào ra được. Lô Yên Xuân đi vài trăm mét là ra tỉnh lộ 446, trục kinh doanh chính của xã.
• Mặt tiền rộng: mặt tiền quyết định số phòng ra được mặt thoáng. Lô 9–10 m mặt tiền chia phòng dễ hơn hẳn lô 4–5 m sâu hun hút.
• Người cần thuê đã có mặt quanh đó: ở Yên Xuân là khách sạn, building, resort đã hoạt động dày đặc quanh Suối Ngọc Vua Bà; ở Phú Mãn là người làm khu công nghệ cao, theo video chưa đến 5 phút sang khu công nghệ cao 2 và chưa đến 10 phút sang khu 1.
• Tiện ích sinh hoạt sẵn: chợ, trường, trạm y tế. Trung tâm xã Phú Mãn cách mảnh đất vài trăm mét đã có đủ chợ, trường mầm non đến cấp ba, trạm y tế.

Hai lô trong cụm video này hợp làm gì?

Em đặt hai lô cạnh nhau để anh chị thấy: không phải lô đẹp nào cũng hợp xây building. Số liệu dưới đây là số em nói trong video, tại thời điểm quay.

Chi phí xây phải tính thế nào cho khỏi vỡ kế hoạch?

Lấy báo giá thật theo bản vẽ của chính lô đó, rồi cộng phần dự phòng trước khi xuống tiền mua đất. Đừng lấy đơn giá xây của nhà ở để ước building, vì building nhiều phòng tốn thêm phần vệ sinh riêng từng phòng, điện nước, phòng cháy và nội thất.

Mốc duy nhất em đưa ra trong video là ở Phú Mãn: xây một căn nhà hai tầng khoảng hơn 1 tỷ một chút. Đó là nhà ở, không phải building. Với building, anh chị làm theo thứ tự này:

1. Hỏi xã hoặc phường về quy hoạch, chiều cao và mật độ được phép xây trên lô trước khi đặt cọc.
2. Thuê vẽ phương án sơ bộ: bao nhiêu phòng, mỗi phòng có vệ sinh riêng không, có chỗ để xe không.
3. Lấy ít nhất hai báo giá thi công theo đúng phương án đó.
4. Cộng tiền nội thất, thiết bị, đấu nối điện nước, phòng cháy chữa cháy.
5. Để sẵn một khoản dự phòng cho phát sinh và cho mấy tháng đầu phòng còn trống.

Muốn xem cách em tính một bài toán phòng cho thuê từ đầu tới cuối, anh chị mở Bài toán nhà trọ Hòa Lạc.

Rủi ro nào phải trừ hao trước khi xây?

Có năm rủi ro em luôn bắt khách trừ hao, kể cả với lô đẹp nhất.

• Phần lưu không ngoài sổ: lô Yên Xuân có thêm khoảng 85 m² lưu không, nhưng phần đó không nằm trong sổ. Anh chị tính diện tích xây và giá trị tài sản theo 300 m² trong sổ, phần lưu không chỉ là phần dùng thêm, có thể bị hạn chế khi xin phép xây hoặc khi mở đường.
• Hạ tầng theo kế hoạch có thể lùi: khu tái định cư Dâu Vải, đường vành đai, tuyến metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc, quốc lộ 21A mở rộng… đều là kế hoạch có lịch khởi công, chưa phải đã xong. Đừng lấy ngày khởi công làm ngày có khách thuê.
• Khách thuê theo mùa: khách nghỉ dưỡng đông cuối tuần, ngày lễ và thưa ngày thường. Dòng tiền building cạnh khu nghỉ dưỡng không đều như phòng cho người đi làm thuê dài hạn.
• Gần ga metro chưa chắc là lợi: trong bán kính khoảng 1 km quanh ga là vùng dễ dính quy hoạch, thu hồi làm công trình ga hoặc đô thị TOD. Lô để xây building nên ở ngoài vùng đó, có đường thông và đã có dân ở.
• Tiền xây nằm chết trong công trình: building xây xong rất khó bán nhanh với giá cộng đủ tiền xây. Anh chị phải chắc mình giữ được dài hạn.

Khi nào không nên xây building cho thuê?

Không nên làm khi anh chị phải vay gần hết cả tiền đất lẫn tiền xây, vì chỉ cần vài tháng phòng trống là áp lực trả lãi đè lên. Không nên làm khi lô nằm trong ngõ nhỏ, xa nguồn người thuê; ở bất kỳ vùng ven nào, kể cả nơi như Sóc Sơn hay Ba Vì, kiểu lô này xây xong dễ để trống phòng lâu. Và không nên làm khi anh chị chưa có thời gian hoặc người tin cậy để quản lý.

Nếu mục tiêu là có nhà cho chính gia đình, anh chị cứ chọn kiểu lô như Phú Mãn. Trong video em nói rõ mảnh đó em dành cho người mua để ở, không bán cho người mua để đầu tư.

Cách tự kiểm một lô trước khi tính chuyện xây

Bốn việc dưới đây không tốn đồng nào, làm trong một buổi.

1. Đứng ở lô vào giờ tan ca và tối cuối tuần, đếm xem có bao nhiêu người đi lại, quán xá có sáng đèn không.
2. Hỏi ba chủ nhà trọ hoặc khách sạn gần nhất: phòng còn trống không, khách thuê là ai, thuê bao lâu.
3. Đo mặt tiền thật bằng thước, so với sổ; phần nào nằm ngoài sổ thì ghi riêng.
4. Mở bản đồ quy hoạch, xem lô cách ga metro và tim đường quy hoạch bao xa, có nằm trong vùng khoảng 1 km quanh ga không.

Câu hỏi hay gặp

Đất rẻ hơn khu tái định cư thì có phải đất kém không?

Không hẳn. Theo video, ngay sau dãy nhà của lô Yên Xuân là cánh đồng Dâu Vải, nơi đã có quyết định làm khu tái định cư. Anh chị cần kiểm pháp lý và quy hoạch, không kết luận chỉ bằng giá.

Có nên lấy phần lưu không để tính số phòng?

Không. Số phòng và giấy phép xây tính trên diện tích trong sổ. Phần lưu không chỉ là phần dùng thêm, đừng đặt kế hoạch tiền vào đó.

Xây nhà ở hay building, cái nào an toàn hơn?

Nhà ở an toàn hơn vì ít tiền xây và dễ bán lại. Building cho dòng tiền khi chọn đúng lô, nhưng cần vốn lớn hơn, thời gian quản lý nhiều hơn.

Hạ tầng chưa xong thì đã nên xây chưa?

Chỉ xây khi người thuê đã có mặt quanh lô ngay bây giờ. Hạ tầng sắp làm là phần cộng thêm, không phải lý do để xây sớm.

Building cho thuê không bắt đầu từ bản vẽ, mà bắt đầu từ việc đếm người cần thuê quanh mảnh đất.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh gần 80 m² Phú Mãn, mặt tiền 9 m, dành cho người mua để ở xem video

Anh chị đang có một lô và muốn biết nó hợp xây building, xây nhà ở hay nên giữ đất, cứ nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, gửi vị trí và sổ, em xem cùng anh chị. Em nói thật: nếu anh chị phải vay gần hết, cần tiền lại trong một hai năm, hoặc không có ai quản lý phòng, thì đừng xây building lúc này, giữ tiền chắc vẫn hơn.