2 sai lầm khiến người đang có tiền mất sạch khi mua bất động sản

Em nói thẳng: có hai sai lầm rất phổ biến khiến nhiều người đang giàu trở thành nghèo — và cả hai đều không nằm ở chuyện chọn sai mảnh đất.

Chúng nằm ở cách mua.

Xem em phân tích

Bản đầy đủ gần 10 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Một ví dụ rất thật

• Tài sản hiện có: 10 tỷ
• Thu nhập: khoảng 100 triệu/tháng
• Quyết định: vay thêm 10 tỷ, mua bất động sản dự án 20 tỷ

Nghe rất hợp lý. Có tài sản, có thu nhập tốt, dùng đòn bẩy để nhân đôi quy mô.

Nhưng đây chính là công thức đi từ giàu sang nghèo. Em bóc từng bước.

Sai lầm 1: đòn bẩy tính thiếu

Các dự án thường quảng cáo: lãi suất ưu đãi, ân hạn gốc 18–24 tháng.

Nhưng sự thật là ưu đãi thường chỉ áp dụng năm đầu. Sau đó:

• Lãi suất nhảy lên 11–13%
• Với khoản vay 10 tỷ, tiền lãi mỗi tháng có thể 80–120 triệu

Nghĩa là toàn bộ thu nhập 100 triệu/tháng đi vào trả lãi — chưa tính gốc, chưa tính sinh hoạt gia đình.

Đó là lý do nhiều người có tài sản, có thu nhập tốt, vẫn kẹt sau hai ba năm.

Cách tính đúng trước khi vay

1. Tính lãi theo mức thả nổi sau ưu đãi, không phải mức năm đầu
2. Cộng cả gốc phải trả sau khi hết ân hạn
3. Trừ đi chi phí sinh hoạt của gia đình
4. Hỏi: nếu thu nhập giảm 30%, mình còn trả nổi không?
5. Có dự phòng 6–12 tháng tiền trả nợ chưa?

Ai làm đủ năm bước này rồi vẫn thấy ổn thì hãy vay.

Sai lầm 2: mua ở mức giá đã là giá tương lai

Con số so sánh trong video:

• Giá đất khu vực xung quanh: khoảng 20 triệu/m²
• Giá trong dự án: 80–135 triệu/m²

Chênh lệch đó không hoàn toàn vô lý — dự án có hạ tầng đồng bộ, có quản lý, có pháp lý rõ, mua là dùng được. Người ta trả tiền cho cái đã xong.

Nhưng nó có nghĩa: anh chị đang mua ở mức giá mà khu vực phải mất nhiều năm mới đạt tới. Phần tăng giá của những năm đó đã nằm trong giá mua rồi.

Khi ghép sai lầm này với đòn bẩy lớn ở trên, hai cái cộng lại thành vấn đề thật: trả lãi cao cho một tài sản chưa còn nhiều dư địa tăng.

Em nói cho công bằng

Em không nói mua dự án là sai, và cũng không nói vay là sai.

• Mua dự án hợp lý với người cần ở ngay, cần hạ tầng sẵn, không có thời gian tự làm
• Vay hợp lý với người tính đủ năm bước ở trên và có dự phòng

Vấn đề chỉ xảy ra khi ghép cả hai lại: vay lớn để mua ở mức giá đã bao gồm tương lai.

Người giàu không nghèo đi vì mua sai mảnh đất. Họ nghèo đi vì mua đúng thứ mình không gánh nổi.

Anh chị đang cân nhắc một khoản vay để mua — nhắn cho em con số: giá tài sản, khoản vay, thu nhập. Em tính giúp phần lãi sau ưu đãi và nói thẳng có nên hay không.