3 nhóm đất dễ mất tiền khi luật đất đai sửa phần chênh lệch địa tô

Từ Nghị quyết 21 đến các đề xuất sửa Luật Đất đai, nhiều người hỏi ngay: giá đất sắp tăng hay giảm?

Em thấy có một câu hỏi đáng tiền hơn: sau khi luật đổi, dòng tiền đầu tư công sẽ chạy về đâu?

Xem em phân tích

Bản đầy đủ hơn 16 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Đọc thêm: Cách đón nhóm kỹ sư Viettel và CMC đang thiếu chỗ thuê ở Hòa Lạc

Chênh lệch địa tô — khái niệm quan trọng nhất bài này

Trong thị trường đất đai có một điểm đặc biệt: Nhà nước vừa là bên thu hồi và bồi thường, vừa là bên giao đất, cho thuê và đấu giá.

Vấn đề nằm ở phần chênh lệch địa tô:

Một khu đất ban đầu giá trị thấp. Sau khi có quy hoạch, có đường, có metro, có vành đai, có đô thị và dân cư — giá trị tăng lên rất mạnh.

Phần giá trị tăng thêm đó được phân bổ cho ai?

Đây chính là lý do bảng giá đất, phương pháp định giá và hệ số điều chỉnh có ý nghĩa lớn đến vậy. Cơ chế càng minh bạch thì Nhà nước càng huy động được nguồn lực từ đất, và càng hạn chế thất thoát phần giá trị do quy hoạch với hạ tầng tạo ra.

Vì sao điều này lại tốt cho người mua đất tử tế

Nghe qua thì tưởng siết chặt là bất lợi. Em thấy ngược lại, vì ba lý do:

1. Nhà nước thu được nhiều hơn từ đất thì có nhiều vốn hơn cho hạ tầng — mà hạ tầng chính là thứ làm đất tăng giá
2. Cơ chế minh bạch hơn thì giảm đất bị găm, giảm dự án treo — những thứ làm xấu cả khu vực
3. Định giá sát thị trường hơn thì đền bù công bằng hơn với người có đất bị thu hồi

Câu hỏi đáng tiền: tiền đầu tư công chạy về đâu

Thay vì đoán giá lên hay xuống, em theo dõi dòng vốn đầu tư công — vì nó có địa chỉ cụ thể, có con số, và công bố công khai.

Cách theo dõi:

1. Đọc kế hoạch sử dụng đất của huyện — xem huyện nào nhiều dự án nhất
2. Xem các tuyến hạ tầng đã bố trí vốn, không phải mới có chủ trương
3. Xem tiến độ giải phóng mặt bằng — đây là chỉ báo thật nhất

Đất nào dễ mất tiền

Từ những thay đổi trên, em thấy ba nhóm rủi ro cao hơn trước:

• Đất mua để găm, không dùng được — xu hướng chính sách đang đi ngược lại
• Đất trong dự án phân lô chưa hoàn thiện hạ tầng — quy định siết chặt hơn
• Đất nằm trong ranh thu hồi — nhận đền bù theo bảng giá, không hưởng phần tăng giá sau khi đường xong

Nhóm ngược lại — an toàn hơn — là đất có sổ, đúng quy hoạch, dùng được ngay, nằm cạnh chứ không nằm trong ranh.

Luật đổi không làm giá đất tăng hay giảm đồng loạt. Nó làm phần giá trị tăng thêm được chia lại — và người cầm đất dùng được thì vẫn ở phía có lợi.

Anh chị muốn tự nghiên cứu — em có bộ tài liệu quy hoạch, hạ tầng, vị trí miễn phí: nhận tại đây. Hoặc gửi em số thửa, em tra xem nó nằm trong hay nằm cạnh ranh quy hoạch.