4 điều kiện để biết mảnh đất bạn định mua là tài sản hay chỉ là chỗ ở hao dần

Trong một bất động sản luôn có hai phần: phần đất và phần công trình trên đất. Hai phần này đi theo hai hướng ngược nhau theo thời gian, và đó là điều quyết định tài sản của gia đình sau mười năm.

Xem em phân tích

Phần nào giữ giá, phần nào hao đi

Đây không phải quan điểm riêng của em — đó là cách kế toán nhìn tài sản: đất không khấu hao, công trình thì có.

Con số làm nhiều người giật mình

Lấy một căn hộ 93 m² trong tòa 40 tầng. Phần đất tương ứng chia cho mỗi căn, nói rất thô, chỉ vào khoảng hơn 2 m².

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Nghĩa là trong số tiền bỏ ra, phần "không hao mòn" chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Càng nhiều tầng thì phần đó càng nhỏ.

Em nói ngay để không ai hiểu nhầm: điều này không có nghĩa là đừng mua chung cư. Chung cư giải bài toán chỗ ở rất tốt — ở ngay, có quản lý, có tiện ích, không phải xây. Với nhiều gia đình đó mới là thứ cần.

Nó chỉ có nghĩa là: đừng coi chung cư cũ là công cụ giữ của dài hạn giống như đất. Hai thứ khác nhau về bản chất.

Vì sao người nội đô khó chọn đất

Câu hỏi hợp lý tiếp theo: nếu đất giữ giá tốt hơn thì sao không mua đất nội đô?

Hai lý do thực tế:

• Giá — phần lớn gia đình trẻ không đủ để mua đất trong nội đô
• Rủi ro quy hoạch — theo định hướng tái thiết, một phần đáng kể nhà đất khu vực lõi sẽ nằm trong diện chỉnh trang, cải tạo trong hai chục năm tới

Nên nhiều người chọn cách: ở chung cư gần chỗ làm, và giữ phần tài sản bằng đất ở nơi giá còn vừa sức. Cách này tách hai bài toán ra thay vì bắt một tài sản gánh cả hai.

Đất thế nào thì đáng gọi là tài sản

Không phải mảnh đất nào cũng là tài sản. Em kiểm bốn thứ:

1. Pháp lý rõ — có sổ, đủ điều kiện chuyển nhượng
2. Ngoài chỉ giới quy hoạch — đất trong chỉ giới là đất chờ thu hồi, không phải tài sản
3. Có người mua lại — thanh khoản là thứ phân biệt tài sản với một khoản tiền bị chôn
4. Khai thác được — xây được, cho thuê được, kinh doanh được. Đất khai thác được thì lúc thị trường chậm vẫn có dòng tiền

Một ví dụ về thanh khoản: khu trung tâm Thạch Thất

Khu vực quanh trung tâm hành chính Thạch Thất là ví dụ dễ hiểu về thanh khoản. Ở đây tập trung cơ quan hành chính, hai trường cấp ba, bệnh viện đa khoa, hàng quán kín hai bên đường. Cách trung tâm Hòa Lạc khoảng 7,5 km.

Điểm đáng chú ý: rất ít người bán. Vì nhà nào mở cửa ra cũng kinh doanh được hoặc cho thuê được — đang có dòng tiền thì không ai muốn bán.

Đó chính là dấu hiệu của khu thanh khoản cao: ít hàng ra, và hàng ra thì có người hỏi ngay. Ngược lại, khu nào rao bán la liệt mà không ai hỏi thì dù giá rẻ cũng phải cẩn thận.

Câu hỏi hay gặp

Vậy có nên bán đất để mua chung cư ở không?
Nếu gia đình thực sự cần chỗ ở ổn định gần chỗ làm và không có phương án khác thì đó là quyết định hợp lý — nhu cầu ở là nhu cầu thật. Chỉ nên biết rõ mình đang đánh đổi cái gì, và nếu giữ lại được một phần tài sản thì nên giữ.

Đất ở xa mà không khai thác được thì có phải tài sản không?
Chỉ là tài sản nếu có người mua lại. Đất không ai hỏi mua thì trên giấy là tài sản, trên thực tế là tiền bị chôn.

Làm sao biết một khu có thanh khoản?
Hỏi người dân quanh đó: nửa năm qua có mảnh nào bán không, bao lâu thì bán được. Câu trả lời của họ đáng tin hơn mọi lời quảng cáo.

Thứ đáng sợ nhất với một mảnh đất không phải là giảm giá. Là lúc cần bán mà không có ai hỏi.

Anh chị đang phân vân giữ đất hay bán để lo việc gia đình — nhắn cho em vị trí mảnh và hoàn cảnh, em nói thẳng mảnh đó bán bây giờ có thiệt không và nếu giữ thì giữ được bao lâu.