Cách phân biệt đất đẹp thật và đất đẹp giả trước khi mua

Có một mâu thuẫn em gặp gần như mỗi tuần khi dẫn khách đi xem đất:

Anh chị nói mục tiêu là đầu tư, nhưng khi đứng trước hai mảnh thì lại chọn mảnh nhìn đẹp hơn.

Đó là lý do nhiều người mua xong, năm năm sau tài sản vẫn nằm im.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Xem em nói thẳng tại thực địa

Bản đầy đủ gần 9 phút — đăng ký kênh Đức lính nhà đất Hòa Lạc

Mâu thuẫn nằm ở đâu

Em xếp thành ba dòng cho dễ thấy:

• Muốn lãi — lại chọn đất đã hoàn thiện
• Muốn tăng giá — lại chọn nơi sẽ không thay đổi gì nữa
• Muốn thanh khoản — lại chọn mảnh giống nhà ở

Cả ba đều là lựa chọn của người mua để ở, đặt vào tay người mua để đầu tư.

Kết quả: giá ở những khu đó gần như đứng yên, vì phần tăng giá đã xảy ra rồi — nó xảy ra hồi khu đó còn đang thay đổi.

“Đẹp giả” là gì

Đây là phần em muốn anh chị nhớ nhất.

Hiện nay nhiều nơi bán đất bằng cách dựng lên cảm giác khu đô thị: làm vỉa hè, trồng cây, che chỗ xấu, kẻ vạch cho gọn.

Anh chị đứng đó thì thấy: đẹp, sạch, ngăn nắp, có bản vẽ quy hoạch 1/10.000 treo sẵn.

Nhưng cái không nhìn thấy mới là cái quyết định:

• Xa trung tâm thật bao nhiêu km
• Cách hạ tầng lớn bao xa — đại lộ, metro, khu công nghệ cao
• Có dính quy hoạch chi tiết 1/2000 không
• Và quan trọng nhất: có động lực nào làm giá tăng trong vài năm tới không

Em gọi đó là đẹp giả không phải vì người ta làm sai — làm đẹp là quyền của người bán. Em gọi vậy vì cái đẹp đó được tính vào giá, trong khi nó không tạo ra thêm giá trị nào cho tương lai.

Con số so sánh

• Khu “đẹp” kiểu tái định cư: 45–60 triệu/m²
• Khu đầu tư thật, còn đang thi công: 20–25 triệu/m²

Em có nói trong video về khả năng vài năm tới nhóm 20 triệu tiến về vùng 40–60 triệu, còn nhóm 50 triệu thì đứng yên. Nói cho sòng phẳng: đó là dự phóng của em dựa trên tiến độ hạ tầng, không phải cam kết. Hạ tầng chậm thì thời gian kéo dài ra.

Nhưng cái lõi thì không phụ thuộc vào dự phóng: chỗ nào đã hoàn thiện thì phần tăng giá của nó đã nằm trong giá hôm nay rồi. Đó là số học, không phải dự đoán.

Đất đáng đầu tư thường trông không đẹp

Những khu ở Hòa Lạc mà em thấy còn dư địa đều có chung một điểm: chưa đẹp, còn bụi, còn đang thi công.

Cụ thể là đất gần đại lộ Thăng Long, gần hướng metro, gần khu công nghệ cao, gần Đại học Quốc gia.

Chính vì chưa đẹp nên giá còn ở mức gốc. Cái đẹp sẽ tới sau — và người mua lúc đó sẽ trả tiền cho nó.

Công thức em dùng

1. Đất để ở — chọn nơi đã hoàn thiện. Mua là dùng được ngay, đó là giá trị thật
2. Đất để đầu tư — chọn nơi sắp thay đổi. Phần lời nằm ở khoảng cách giữa hôm nay và lúc thay đổi xong

Hai loại này không có loại nào sai. Chỉ sai khi lấy tiêu chí của loại này áp cho mục tiêu của loại kia.

Đất đẹp phục vụ cảm xúc. Đất tăng giá phục vụ dòng tiền. Nhầm hai thứ đó là cách nhanh nhất để đóng băng tài sản.

Anh chị đang phân vân giữa một mảnh đẹp và một mảnh còn bụi — nhắn cho em cả hai vị trí. Em soi giúp cái nào đã hết dư địa, cái nào còn, và nói rõ vì sao.