Đất nền Hòa Lạc: khu tái định cư Yên Xuân khởi công, hơn 20 triệu/m²

Đất nền Hòa Lạc ở khu tái định cư cạnh trụ sở xã Yên Xuân là chỗ em Đức vừa đi khảo sát khi máy xúc mới bắt đầu làm hạ tầng, rất ít người biết. Khu nằm trên tỉnh lộ 446, giáp khu đô thị thông minh giai đoạn đầu 13 ha, cách quy hoạch Vành đai 5 khoảng 350 đến 400 m, có đường trục chính đô thị rộng 60 m kèm tuyến metro chạy qua. Em có hai mảnh tái định cư 150 m² và 200 m² full thổ cư, giá lúc quay chỉ hơn 20 triệu một m², trong khi môi giới địa phương đã rao tới 70 triệu. Bài này em kể cả cái hay lẫn cái phải trừ hao.

Khu tái định cư vừa khởi công nằm ở đâu, quanh đó có gì?

Khu nằm ngay cạnh trụ sở xã Yên Xuân, trên tỉnh lộ 446. Xã Yên Xuân mới gộp từ bốn xã cũ Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung. Hạ tầng xã mới đổ về quanh trụ sở: trường tiểu học, cấp 2, cấp 3 cạnh nhau, hàng quán nhiều, dân quanh trường mầm non Tiến Xuân đã đông sẵn.

• Bên trái tỉnh lộ 446, giáp mấy con đồi: đất khu tái định cư, máy xúc đang thi công hạ tầng.
• Bên phải: cánh đồng quy hoạch khu đô thị thông minh, giai đoạn đầu 13 ha.
• Đường trục chính đô thị rộng 60 m chạy song song tỉnh lộ 446, cách khoảng 200 m; đi theo trục là tuyến metro riêng cho Hòa Lạc, theo quy hoạch cứ khoảng 1 km một ga.
• Hai trục chính đô thị khác chạy vuông góc tỉnh lộ, nối tới cổng chính Đại học Quốc gia Hà Nội; cánh đồng sau lưng ra Đại lộ Thăng Long khoảng 2 phút xe là đất Đại học Hòa Bình và Đại học Bách Khoa.
• Cách khoảng 350 đến 400 m: quy hoạch Vành đai 5, mặt đường theo video rộng tới 120 m.

Tỉnh lộ 446 cũng chuẩn bị khởi công mở rộng lên đường cấp 3, mặt đường 30 m, cùng lúc với khu tái định cư và khu đô thị.

Đọc thêm: Cách cân nhắc mua đất cạnh Xanh Villas và Làng Châu Âu

Giá đất tái định cư Yên Xuân lúc em quay là bao nhiêu?

Đang có hai mặt bằng rất khác nhau. Một số môi giới địa phương rao đất trong khu tái định cư 70 triệu một m², em thấy quá ảo; mục đích là nêu giá cao để chốt về khoảng 40 triệu. Ở Hòa Lạc gần như không có khu tái định cư nào dưới 40 triệu, trừ vài mảnh em đang giữ. Hai mảnh em có là của người dân được đền bù đất ở Đại lộ Thăng Long và ngã 5, nhà trong làng còn nhiều đất nên gửi bán rẻ.

Mảnh 1.315 m² là món quà em dành cho anh chị có tiền lớn: nửa năm trước chủ rao hơn 20 triệu một m², nay giảm 5 giá vì cần vốn kinh doanh. Đang có một nhà hàng nổi tiếng hỏi thuê nên mua xong là có dòng tiền; sau này chia nhỏ hay giữ cả đều được, với điều kiện dùng tiền nhàn rỗi.

Vì sao em cho rằng khu này là chỗ đi đầu sóng?

Vì nó là điểm hội tụ của nhiều công trình đã làm thật: khu tái định cư đang thi công, tỉnh lộ 446 sắp mở rộng, khu đô thị 13 ha sắp triển khai, trục chính đô thị 60 m và metro trong quy hoạch, Vành đai 5 cách vài trăm mét. Cơ chế em kỳ vọng: khi các trục chính nối về cổng Đại học Quốc gia hoàn thành cùng khu đô thị và khu tái định cư, sinh viên và giảng viên sang khu này rất tiện; mặt bằng tái định cư quanh Hòa Lạc đã từ 40 triệu, còn mảnh em đang hơn 20 triệu. Em ước khoảng 2 đến 3 năm, anh chị cứ trừ hao thêm.

Khu công nghệ cao gần đó đang mở rộng thế nào?

Ở video phụ em chạy xe qua đường vành đai Khu công nghệ cao Hòa Lạc đang mở rộng lên 30 m. Đây là nơi tạo ra người thuê nhà, người mua đất cho cả vùng, vài con số em nói trong video:

• Đại học FPT khoảng 25 đến 30 nghìn sinh viên; FPT Software hơn 3.000 kỹ sư, chuyên gia.
• Đại học Khoa học và Công nghệ đang thi công; Đại học Văn Lang và một trung tâm nghiên cứu của Bộ Công an vừa khởi công.
• Tỷ lệ lấp đầy theo em nghe: năm ngoái 45 %, năm nay dự kiến 60 %; khu công nghệ cao đang mở rộng ra tới tỉnh lộ 420.
• Theo chia sẻ trong video, tới mốc 2028 ưu đãi thuê đất hết, đơn vị không khởi công bị thu hồi, nên nhiều dự án phải khởi công trước đó.

Hai cực Đại học Quốc gia và Khu công nghệ cao càng đầy người thì đất có dân ở thật ở giữa càng có khách thuê.

Rủi ro và những điều cần trừ hao

• Vùng quanh ga metro: metro đi theo trục chính đô thị, trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga, đường gom, đô thị TOD. Em không khuyên mua càng gần ga càng tốt; ưu tiên mảnh trên đường đã thông, có dân ở lâu, đã soi bản đồ phân khu.
• Mảnh 1.315 m² có đường 60 m chạy đúng mép mặt tiền phụ: lợi là thành mặt đường lớn, nhưng phải soi chỉ giới xem có bị lấy vào không, và mới có 100 m² thổ cư. Mua xong cần làm thêm thổ cư sớm, vì theo luật mới, hạ tầng xong thì bảng giá đất nâng lên, chuyển thổ cư chậm sẽ tốn hơn.
• Giá 70 triệu đang rao là giá nêu, không phải giá giao dịch; hãy đối chiếu giao dịch thật trong làng.
• Hạ tầng là tiến độ, tính bằng năm. Đất tái định cư phải kiểm nguồn gốc: quyết định giao đất, đã có sổ hay đang chờ cấp.

Cách tự kiểm trước khi đặt cọc, không tốn tiền

• Mở bản đồ quy hoạch phân khu Hòa Lạc, tìm trục chính đô thị 60 m và vị trí ga metro dự kiến, vẽ vòng khoảng 1 km; xem mảnh nằm đâu so với vòng đó và ranh Vành đai 5.
• Xem sổ đỏ bản gốc hoặc quyết định giao đất tái định cư, đối chiếu diện tích thổ cư với lời người bán.
• Ra trụ sở xã Yên Xuân, đi tỉnh lộ 446 ba khung giờ, đếm máy móc đang thi công, đếm hàng quán quanh trường mầm non, trường cấp 2, cấp 3.
• Hỏi ba người dân gần mảnh: đất đền bù từ dự án nào, rao bán bao lâu rồi, đường trước mặt có mở không.
• Tải Phiếu tự kiểm 5 lớp của em, tích từng dòng trước khi chuyển cọc.

Câu hỏi hay gặp

Có 4 đến 5 tỷ thì mua được gì ở khu này?

Lúc em quay có hai mảnh tái định cư 150 m² và 200 m², full thổ cư, hơn 20 triệu một m². Hàng hiếm vì cả khu em chỉ có hai mảnh của dân được đền bù gửi bán.

Sao đất tái định cư ở đây rẻ hơn nơi khác ở Hòa Lạc?

Vì khu mới bắt đầu làm hạ tầng, ít người biết, và chủ đất là dân trong làng còn nhiều đất nên bán mềm. Các khu tái định cư đã có sóng quanh Hòa Lạc, theo em nghe, gần như không dưới 40 triệu.

Mảnh 1.315 m² chỉ có 100 m² thổ cư có đáng lo không?

Đó là điểm yếu duy nhất em thấy và cũng là lý do giá mềm. Cách xử lý là mua xong làm thêm thổ cư sớm; anh em trong Quỹ Điền Minh Invest hỗ trợ anh chị thủ tục này.

Đi đầu sóng không phải mua chỗ rẻ nhất, mà mua chỗ máy xúc đã nổ, dân đã ở, đường đã có trong quy hoạch, rồi đủ kiên nhẫn chờ hạ tầng đuổi theo.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Khảo sát đường vành đai Khu công nghệ cao Hòa Lạc đang mở rộng, lô góc hơn 1 tỷ cách khu 1 phút: xem video
• Lô góc trục chính đối diện cổng Đại học Quốc gia, hơn 20 triệu/m²: xem video
• Mảnh 140 m² hai mặt tiền trục chính Phú Cát, bài toán xây nhà trọ: xem video
• Đất tái định cư Đại học Quốc gia hơn 30 triệu/m², vì sao vẫn có người mua: xem video

Anh chị muốn đứng tận nơi xem khu tái định cư đang thi công, xem hai mảnh 150 m², 200 m² hay lô góc 1.315 m², nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553. Em nói thật: nếu phải vay quá nửa, cần bán lại trong một năm, hoặc muốn chỗ đã có phố xá kinh doanh ngay, thì khu này chưa hợp, em sẽ chỉ sang trục khác đã đông sẵn. Còn tiền nhàn rỗi, chấp nhận chờ hạ tầng vài năm, thì đi xem sớm, vì đất tái định cư ở đây em chỉ có hai mảnh.