Bán đất Hòa Lạc mặt đường kinh doanh: 4 câu hỏi trước khi trả giá

Mua đất Hòa Lạc mặt đường để kinh doanh thì anh chị đang trả thêm tiền cho hai chữ “mặt đường”. Trước khi trả, hãy tách rõ: đó là mặt đường đang có người qua lại hôm nay, hay mặt đường sẽ có theo quy hoạch. Hai loại giá khác nhau, rủi ro khác nhau. Bài này em gom các mảnh mặt đường, lô góc em đã quay để anh chị có cách soi trước khi xuống tiền.

Đất mặt đường kinh doanh ở Hòa Lạc nên nhìn trục nào?

Trục kinh doanh đông nhất hiện nay là tỉnh lộ 420 qua Hạ Bằng, Tân Xã: hàng quán hai bên, gần Ủy ban xã Hạ Bằng (gộp từ ba xã cũ), trường các cấp, Bệnh viện đa khoa Thạch Thất. Ngoài ra là các trục chính xã như ở Phú Cát, Yên Xuân, nơi có chợ, ủy ban, trường học và đường nối ra quốc lộ 21A, tỉnh lộ 446.

Theo quan sát của em, khi quốc lộ 21A mở rộng, đoạn chạy giữa Khu công nghệ cao và Đại học Quốc gia sẽ khó còn hàng quán nhà dân hai bên như bây giờ; nhu cầu kinh doanh nhiều khả năng dồn về các trục song song như tỉnh lộ 420. Đây là nhận định của em, anh chị nên tự đi xem hiện trạng.

Đọc thêm: Cách tính dòng tiền thật khi xây trọ trên đất Hạ Bằng

Mặt đường hiện tại hay mặt đường quy hoạch, khác nhau thế nào?

Mặt đường hiện tại là chỗ người ta đang buôn bán được ngay. Mặt đường quy hoạch là chỗ hôm nay có thể chỉ là mặt ngõ to, sau này mới ra mặt đường lớn. Ví dụ em quay: một lô góc 93 m², mặt tiền 6,4 m, giá hơn 3 tỷ, hiện nằm trên ngõ hai ô tô tránh, đứng tại đất nhìn thấy tỉnh lộ 420; trong quy hoạch em kiểm thì mảnh này sẽ ra mặt trục Tây Hồ – Ba Vì rộng 60 m.

Loại thứ hai rẻ hơn mặt đường hiện tại, nhưng anh chị đang mua cả thời gian chờ đường làm. Phải kiểm quy hoạch thật kỹ ở cơ quan có thẩm quyền, và kiểm xem mảnh đất có bị cắt vào chỉ giới đường không.

Bốn câu phải hỏi trước khi trả tiền cho “mặt đường”

1. Có người qua lại thật không? Đứng tại đất 30 phút giờ tan tầm, đếm xe máy, người đi bộ. Mặt đường vắng thì kinh doanh khó dù đường to.
2. Có chỗ đỗ xe không? Khách dừng mua hàng cần chỗ để xe. Đường hai, ba ô tô tránh, có vỉa hè thì dễ kinh doanh hơn.
3. Mặt tiền đủ rộng không? Mặt tiền rộng (các mảnh em quay đều trên 6 m) dễ chia gian hàng, dễ làm nhà vừa ở vừa bán. Mặt tiền hẹp, nở hậu nhiều thì phải tính lại công năng.
4. Kinh doanh gì? Gần trường thì quán ăn, đồ dùng sinh viên; gần khu công nghiệp thì quán cơm, tạp hóa; gần chợ, ủy ban thì dịch vụ. Không trả lời được thì đừng trả giá kinh doanh.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Đường mở rộng có thể lấy vào một phần diện tích mặt trước. Hỏi chỉ giới đường đỏ trước khi đặt cọc.
• Trong thời gian thi công mở rộng, việc buôn bán mặt đường thường bị ảnh hưởng.
• Hộ kinh doanh giờ phải kê khai thuế rõ ràng hơn, có nơi dùng máy tính tiền kết nối với cơ quan thuế. Tính chi phí này vào bài toán kinh doanh, đừng chỉ nhìn doanh thu.
• Giá mặt đường cao hơn trong ngõ, nên khi bán lại người mua cũng phải là người cần kinh doanh. Nhóm người mua đó hẹp hơn.
• Không có ví dụ nào “chắc thắng”. Mặt đường chỉ có giá khi có người đi qua và dừng lại.

Cách tự kiểm một mảnh mặt đường, làm ngay không tốn tiền

1. Đếm người và xe qua lại ở hai khung giờ: sáng đi làm và chiều tan tầm.
2. Hỏi giá thuê mặt bằng của 2–3 cửa hàng sát bên. Có người thuê thật mới là mặt đường kinh doanh thật.
3. Xem bản đồ quy hoạch: đường hiện tại có mở rộng không, chỉ giới ở đâu, mảnh có bị cắt không.
4. Đo mặt tiền thực tế bằng thước, so với số ghi trên sổ.
5. Hỏi xã: dọc đường này có quy định gì về vỉa hè, kinh doanh, xây dựng không.

Anh chị có thể dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp để soát một mảnh mặt đường trước khi cọc.

Câu hỏi hay gặp

Đất mặt tỉnh lộ 420 có còn rẻ không?

Mặt tỉnh lộ 420 thường đắt hơn đất trong thôn. Những mảnh rẻ hơn thường là mảnh nằm ngõ to sát 420 hoặc chủ cần bán; phải kiểm kỹ lý do rẻ.

Mua mặt đường quy hoạch có rủi ro gì?

Rủi ro là đường làm chậm, hoặc mảnh bị cắt vào chỉ giới. Lợi là giá vào thấp hơn mặt đường hiện có. Chỉ mua khi đã xem quy hoạch tận nơi.

Lô góc hai mặt tiền có đáng trả thêm không?

Đáng khi cả hai mặt đều đi lại được và có người qua. Mặt phụ là ngõ cụt thì phần trả thêm ít ý nghĩa cho kinh doanh.

Mặt đường chỉ đáng tiền khi có người đi qua và có lý do để dừng lại.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh 113 m² trục chính Phú Cát mở cửa hàng được ngay — xem video
• Lô góc hai mặt tiền trục chính Yên Xuân — xem video
• Kinh doanh và ở ngay trên mặt tỉnh lộ 420 Hạ Bằng — xem video

Anh chị đang tìm một mảnh vừa ở vừa kinh doanh, cứ nhắn em Zalo 0986.21.3553, nói rõ mình định bán gì, em lọc mảnh có dòng người hợp. Nếu anh chị chỉ mua để giữ tài sản, không kinh doanh, thì không cần trả thêm tiền cho mặt đường lớn; một mảnh trong ngõ to, giá mềm hơn có khi hợp hơn.