Cách kiểm dòng tiền đất mặt tỉnh lộ 420 trước khi trả giá

Tỉnh lộ 420 là trục kinh doanh chính của đô thị vệ tinh Hòa Lạc. Đây là tuyến nối khu công nghệ cao, Đại học FPT, UBND xã, trường học các cấp và chợ trung tâm.

Đất bám tuyến này và các trục nhánh có một đặc điểm riêng: mua để kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng, không phải để ở yên tĩnh. Bài này em nói rõ cách định giá và cách chọn.

Xem em đi dọc tuyến

Vì sao đất mặt trục kinh doanh đắt hơn hẳn

Cùng một khu, mảnh mặt trục và mảnh trong ngõ chênh nhau rất nhiều. Lý do không phải vì mặt đường đẹp hơn, mà vì mảnh mặt trục tạo ra thu nhập:

Đọc thêm: Cách tính dòng tiền thật khi xây trọ trên đất Hạ Bằng

• Mở cửa hàng được, hoặc cho thuê mặt bằng được ngay
• Tầng trên vẫn làm trọ hoặc để ở — một mảnh hai nguồn thu
• Dễ bán lại hơn vì tệp người mua rộng: người ở, người kinh doanh, người đầu tư

Nói cách khác: phần chênh giá là tiền mua trước dòng tiền tương lai. Nên trước khi trả phần chênh đó, phải kiểm xem dòng tiền có thật không.

Ba cách kiểm dòng tiền thật của một mảnh mặt đường

1. Đếm hàng quán trong bán kính 200 m. Nhiều hàng đang mở và đang có khách nghĩa là mặt bằng ở đó cho thuê được. Vắng hoe thì mặt đường cũng chỉ để đi qua
2. Hỏi giá thuê mặt bằng quanh đó. Đây là con số cụ thể, hỏi trực tiếp các chủ cửa hàng là biết. Lấy giá thuê chia cho tổng vốn ra tỷ suất thật
3. Đi qua vào hai khung giờ khác nhau — giờ hành chính và giờ tan tầm. Trục sống thật thì cả hai khung đều có người

Điều phải hỏi với mọi mảnh bám tuyến đang mở rộng

Đây là điểm quan trọng nhất của cả bài. Tỉnh lộ 420 và nhiều trục quanh đó có quy hoạch mở rộng. Với mảnh bám đường, chỉ có hai khả năng:

Hai mảnh cạnh nhau, một trong một ngoài chỉ giới, giá trị khác hẳn nhau. Người bán không phải lúc nào cũng nói rõ điều này — nhiều khi chính họ cũng không nắm.

Cách duy nhất chắc chắn: mang số thửa, số tờ bản đồ ra UBND xã hoặc phường xin trích lục. Miễn phí.

Một trường hợp đặc biệt: phần đất lưu không

Có những mảnh kèm phần vỉa hè hoặc đất lưu không phía trước, có khi rộng vài chục mét vuông. Phần này không nằm trong sổ nhưng thực tế dùng được: đỗ xe, bày hàng, làm sân.

Cách nhìn đúng: coi đó là tiện ích cộng thêm, không phải diện tích mua được. Đừng trả tiền cho phần lưu không như trả cho đất có sổ, vì nhà nước có thể thu hồi để mở đường bất cứ lúc nào.

Những mảnh mặt trục kinh doanh em đã khảo sát

Toàn bộ mảnh thuộc nhóm này em đã đi và quay, xếp theo thời điểm:

Câu hỏi hay gặp

Mua đất mặt đường 420 để ở có ổn không?
Ổn nếu chấp nhận ồn và bụi. Nhiều gia đình chọn cách ở tầng trên, tầng một cho thuê — vừa có thu nhập vừa đỡ ồn.

Đường mở rộng thì đất mặt đường có lợi hay hại?
Có lợi nếu nằm ngoài chỉ giới — mặt đường to hơn, giá trị kinh doanh cao hơn. Bất lợi nếu nằm trong, vì bị thu hồi phần đó.

Tỷ suất cho thuê mặt bằng ở đây bao nhiêu?
Phải tính trên từng mảnh cụ thể vì giá đất mặt trục cao. Cách tính đúng: giá thuê một năm chia cho tổng vốn gồm cả tiền đất và tiền xây.

Mặt đường to chỉ đáng tiền khi có người dừng lại. Đường để đi qua thì mặt tiền bao nhiêu mét cũng không sinh ra khách.

Anh chị đang tính mua mảnh mặt trục để vừa ở vừa kinh doanh — nhắn cho em tầm tiền và ngành định làm, em nói rõ đoạn nào hợp và đoạn nào đang bị trả giá cao hơn giá trị thật.