Đất nền Hòa Lạc lô nở hậu: vì sao được ưa và cách soát trên sổ

Đất nền Hòa Lạc lô nở hậu là mảnh có mặt sau rộng hơn mặt trước, nên phần hậu dư chỗ để làm vườn, xây thêm khối nhà cho thuê hoặc chừa sân rộng cho gia đình. Người mua ưa lô nở hậu vì dễ xây, dễ dùng và dễ bán lại hơn lô tóp hậu cùng diện tích. Nhưng “nở hậu” chỉ có giá trị khi phần hậu đó nằm trọn trong sổ, đúng hình thửa và không vướng quy hoạch — bài này em Đức chỉ anh chị cách tự soát.

Lô nở hậu là gì, khác lô tóp hậu thế nào?

Lô nở hậu là thửa đất có cạnh sau dài hơn cạnh mặt tiền, nhìn từ trên xuống giống hình thang mở rộng về phía sau. Lô tóp hậu thì ngược lại: mặt tiền rộng nhưng càng vào trong càng hẹp.

Ví dụ mảnh trên trục chính Yên Bình em từng giới thiệu: 228 m², mặt tiền hơn 13 m, mặt hậu hơn 16 m. Mặt trước đủ để làm cửa hàng, còn phía sau rộng ra nên bố trí được nhiều phòng hơn mà không bị góc nhọn, góc chết.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Vì sao người mua đất nền Hòa Lạc hay chọn lô nở hậu?

Vì phần lớn khách mua ở dải Hòa Lạc không chỉ để cất tiền, mà còn muốn xây nhà nghỉ dưỡng, nhà ở hoặc nhà cho thuê. Mảnh nở hậu cho phép làm nhiều việc trên một thửa: mặt trước kinh doanh, phía sau ở hoặc cho thuê.

Bảng dưới là các mảnh nở hậu em đã quay. Riêng mảnh Tiến Xuân, theo chia sẻ trong video, đã có một nhà hàng lớn hỏi thuê.

Phần hậu rộng nên dùng vào việc gì?

Có ba cách dùng phổ biến: làm vườn và sân cho gia đình ở, xây thêm khối phòng cho thuê, hoặc kinh doanh mặt trước và ở phía sau.

• Để ở, nghỉ dưỡng: mặt trước làm cổng, sân đỗ ô tô; phần hậu làm vườn, nhà chính lùi vào trong cho yên tĩnh. Mảnh Suối Ngọc Vua Bà hợp kiểu này, phía sau là view núi.
• Cho thuê: khu có công nhân, kỹ sư, sinh viên đi lại hằng ngày thì phần hậu xây thêm phòng trọ. Mảnh gần Yên Quang em gợi ý xây nhà trọ cho công nhân vì ngay cạnh là khu công nghiệp đã có nhiều nhà máy hoạt động.
• Kinh doanh mặt trước, ở phía sau: mảnh trên trục chính Yên Bình gần chợ, ủy ban xã, trường học — mặt tiền làm hàng quán, karaoke hoặc khách sạn, phía sau rộng hơn để bố trí phòng.

Video chính cũng nói về thế đất: mảnh Tiến Xuân cao ráo, phía sau cao hơn phía trước, hướng đông nam. Đây là chia sẻ theo quan niệm phong thủy trong video; anh chị coi là điểm cộng thêm, không thay cho việc soát giấy tờ.

Cách soát hình dáng thửa trên sổ như thế nào?

Một mảnh trông nở hậu có thể chỉ do hàng rào dựng lấn ra, còn trên sổ lại khác. Anh chị soát theo thứ tự dưới đây.

1. Xem sơ đồ thửa đất trong sổ: kích thước từng cạnh ghi bằng số. Cạnh sau phải lớn hơn cạnh mặt tiền thì mới gọi là nở hậu thật.
2. Đối chiếu số cạnh trên sổ với thực tế: mang thước dây hoặc nhờ người đo lại các cạnh ngay tại mảnh. Lệch nhiều thì hỏi rõ trước khi cọc.
3. Soát loại đất của phần hậu: sổ thường ghi phần đất ở (thổ cư) và phần đất khác. Ví dụ mảnh Yên Bình 228 m² có 150 m² thổ cư — anh chị cần biết phần thổ cư nằm ở mặt trước hay phía sau, vì nó quyết định chỗ được xây.
4. Soát lối đi và khoảng đất cạnh thửa: mảnh gần Yên Quang có một con ngõ bên cạnh, nhà hàng xóm có cổng phía khác nên không dùng, em coi đó là khoảng đất lưu không. Phần đó không nằm trong sổ của mình thì không được tính vào diện tích, không được xây lên.
5. Hỏi chỉ giới đường: mảnh nằm cạnh con đường có quy hoạch mở rộng (như trục chính được nói sẽ mở rộng tới 50 m trong video chính) thì phải hỏi xã hoặc xem bản đồ quy hoạch để biết mép đường mới chạy tới đâu, có lấy vào mặt tiền không.

Lô nở hậu có rủi ro gì, cần trừ hao những gì?

Rủi ro lớn nhất không nằm ở hình dáng, mà ở chỗ người mua mặc định “nở hậu là đẹp” rồi bỏ qua bước soát. Anh chị trừ hao các điểm sau trước khi chốt giá.

• Phần hậu không phải thổ cư: rộng mà là đất vườn hoặc đất nông nghiệp thì chưa xây được ngay, muốn lên thổ cư phải làm thủ tục và tốn thêm chi phí.
• Hình thửa méo: cạnh sau rộng nhưng lệch chéo, tạo góc nhọn ở một bên thì diện tích dùng được thật ít hơn diện tích trên sổ.
• Vướng mở đường: mặt tiền nằm trên đường quy hoạch rộng thì có lợi cho kinh doanh, nhưng có thể mất một phần đất khi làm đường. Hỏi chỉ giới trước.
• Gần ga metro: khu trong bán kính khoảng 1 km quanh ga dễ dính quy hoạch công trình ga hoặc đô thị TOD. Em khuyên chọn vùng ngoài khoảng 1 km, có đường thông, đã có dân ở.
• Kỳ vọng dòng tiền: “có người hỏi thuê” chưa phải là hợp đồng thuê. Chỉ tính dòng tiền khi đã có hợp đồng, hoặc khi anh chị tự khảo sát giá thuê quanh đó.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

• Xin chủ đất ảnh chụp trang sơ đồ thửa trong sổ, đọc số đo từng cạnh.
• Ra mảnh đất đo lại mặt tiền và mặt hậu bằng thước dây, chụp ảnh từng cột mốc.
• Hỏi hàng xóm hai bên ranh đất có tranh chấp, lối đi chung hay không.
• Hỏi xã về quy hoạch con đường trước mặt và chỉ giới xây dựng.
• Đứng ở phần hậu nhìn ra xung quanh: có lối vào riêng không, có công trình gây mùi, gây ồn không.

Anh chị muốn có sẵn danh sách để mang ra thực địa thì dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp của em.

Câu hỏi hay gặp

Lô nở hậu có luôn đắt hơn lô tóp hậu không?

Không có quy luật cố định. Giá phụ thuộc trước hết vào vị trí, con đường trước mặt, phần thổ cư và pháp lý. Hình nở hậu là điểm cộng khi các yếu tố kia ngang nhau.

“Nở hậu kép” nghĩa là gì?

Trong video chính, em dùng từ này cho mảnh 1.315 m² ở Tiến Xuân có hai mặt tiền và phía sau rộng ra. Anh chị vẫn phải xem sơ đồ thửa để biết số đo thật từng cạnh.

Khoảng đất lưu không cạnh mảnh có tính vào diện tích không?

Không. Chỉ diện tích ghi trong sổ của mảnh mới là của anh chị. Khoảng lưu không, ngõ chung chỉ giúp thoáng hơn, không được xây lên.

Nở hậu chỉ đẹp khi phần hậu nằm trọn trong sổ, đúng loại đất và không vướng đường — soát giấy trước, khen hình sau.

Xem thêm video cùng chủ đề

• Mảnh nở hậu 228 m² trục chính Yên Bình, gần Đại lộ Thăng Long xem video
• Lô góc 600 m² siêu nở hậu gần khu công nghiệp Yên Quang xem video
• Lô góc nở hậu trục chính Suối Ngọc Vua Bà xem video

Anh chị đang xem một mảnh nở hậu ở Hòa Lạc và muốn em soát cùng sơ đồ thửa, phần thổ cư, chỉ giới đường thì nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553. Em cũng nói thật: nếu anh chị cần tiền gấp trong vài tháng tới, hoặc chỉ mua vì “nghe nói nở hậu là tốt” mà chưa có kế hoạch dùng phần hậu để ở hay cho thuê, thì chưa nên mua.