Mua đất Hòa Lạc xây trọ sinh viên: 3 cụm đại học, chọn chỗ nào

Mua đất Hòa Lạc xây trọ cho sinh viên thì câu hỏi đầu tiên không phải “gần trường nào”, mà là “mảnh đất nằm ở đâu trong ba cụm đại học và dòng sinh viên đi qua chỗ nào”. Hòa Lạc có ba cụm trường tách nhau, mỗi cụm một nhịp đông khác nhau. Mảnh đất tốt để xây trọ là mảnh nằm trên đường sinh viên đi lại hằng ngày giữa cổng trường, quán xá và chợ, chứ không phải mảnh “gần” theo lời giới thiệu.

Hòa Lạc có mấy cụm đại học, mỗi cụm đông cỡ nào?

Theo những gì em đi khảo sát và kể trong video, Hòa Lạc có ba cụm trường chính. Số sinh viên dưới đây là con số em ước tính sơ bộ khi quay, anh chị dùng để hình dung quy mô, không dùng làm số liệu chính thức.

Cụm	Các trường em nhắc tới	Quy mô theo chia sẻ trong video	Điều cần để ý khi xây trọ
Cụm trong Khu công nghệ cao	Đại học Văn Lang (cơ sở mới), Học viện Kỹ thuật Mật mã, Học viện Tài chính, Đại học Điện lực, Đại học Khoa học và Công nghệ, Đại học FPT, Học viện Bưu chính Viễn thông	Em ước sơ sơ gần 100.000 sinh viên khi các trường vào đủ; riêng Văn Lang khoảng 15.000, FPT khoảng 25.000–30.000	Nhiều trường đang xây, sinh viên về theo từng đợt
Cụm Đại học Quốc gia Hà Nội	Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Bách khoa (đối diện), Đại học Thủy lợi (cạnh cổng số 4), Học viện Kỹ thuật và Công nghệ An ninh	Hơn 100.000 sinh viên về dài hạn; riêng Đại học Quốc gia vừa đón thêm hơn 17.000 sinh viên trong một đợt nhập học	Cụm to nhất, nhiều cổng, mỗi cổng một nhịp đông khác nhau
Cụm Đồng Trúc – Phú Cát	Nhiều trường, nổi nhất là Đại học Giao thông Vận tải	Khoảng 5.000 sinh viên theo chia sẻ trong video	Quy mô nhỏ hơn, cần đi thực địa kỹ

Vì sao không nên chỉ đếm sinh viên của một trường?

Vì sinh viên không chỉ mang về nhu cầu thuê trọ, mà còn kéo doanh nghiệp về theo. Doanh nghiệp công nghệ không thiếu đất, không thiếu vốn, thứ họ thiếu là nhân lực giỏi tuyển được dễ. Chỗ nào nhiều trường công nghệ tụ lại, doanh nghiệp sẽ đặt văn phòng gần đó để nhận sinh viên thực tập rồi tuyển luôn.

Đọc thêm: Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Tức là khách thuê của anh chị về lâu dài không chỉ là sinh viên năm hai, năm ba, mà còn là kỹ sư, giảng viên, người làm dịch vụ quanh trường. Một khu đô thị xây lên mà không có việc làm, ban ngày người ta về nội đô đi làm hết, thì phòng trọ khó lấp đầy bền. Hòa Lạc có cả trường lẫn khu công nghệ cao đặt cạnh nhau, đó là lý do em thích khu này.

Thêm một chi tiết quan trọng: ký túc xá các trường ở Hòa Lạc theo em tìm hiểu chỉ đáp ứng khoảng một phần ba đến một phần năm, thường đủ cho sinh viên năm thứ nhất. Từ năm hai, phần lớn các bạn ra ngoài thuê.

Chọn chỗ nào để dòng sinh viên đổ về phòng trọ của mình?

Chọn chỗ nằm giữa hai nguồn khách: vừa đi bộ hoặc đi xe máy vài phút ra cổng trường, vừa sát quán xá, chợ, hàng ăn. Sinh viên ở đâu thì quán mở theo đó, nên nhìn biển quán mới, biển nhà trọ mới là cách đọc dòng người nhanh nhất. Ba kiểu vị trí em đã quay trong cụm video này:

Điểm kẹp giữa hai cụm trường: thôn Linh Sơn nằm giữa tỉnh lộ 420 và vành đai 4,5 (quốc lộ 21A), đi vài trăm mét ra chợ trung tâm Hòa Lạc, gần cổng số 8 Đại học Quốc gia và lối vào khu trường trong Khu công nghệ cao. Khách của em mua đất ở đây xây nhà một tầng là có người thuê.
Sát một cổng ít người biết: khu Đồng Chằm, Yên Xuân đối diện cổng số 2 Đại học Quốc gia. Nhà dân quanh đó đã treo biển nhà trọ mới, hiệu thuốc mới, có cả nhà cho thuê luôn mấy phòng thừa.
Đón dòng người dài hạn: khu Yên Sơn dọc tỉnh lộ 416, nơi theo quy hoạch sẽ có cầu vượt qua Đại lộ Thăng Long và đường trục nối về. Chỗ này hợp trung hạn trở lên, không hợp lướt sóng.

Tầm tiền lúc quay video: ở Linh Sơn mỗi mảnh 107–108 m², mặt tiền 5,1 m, full thổ cư, loanh quanh khoảng 5 tỷ; ở Đồng Chằm mảnh 81,4 m² full thổ cư, hơn 3 tỷ một chút; ở Yên Sơn mảnh 758 m² mặt đường trục chính, hơn 10 triệu một mét vuông.

Ví dụ hàng xóm ở Linh Sơn: cô chú có phòng thừa ở tầng một cho thuê khoảng 4–5 phòng, mỗi tháng khoảng 10–15 triệu, theo lời em kể trong video.

Trường đang xây thì bao lâu sinh viên mới về?

Theo những trường đã về Hòa Lạc trước đây, từ lúc khởi công đến lúc đón sinh viên thường mất khoảng 12–18 tháng. Đó là con số em rút từ quan sát, không phải cam kết của trường nào. Anh chị nên nhìn công trường thật: tòa nhà đã lên mấy tầng, cần cẩu có chạy đều không. Trường chưa có sinh viên thì phòng trọ xây sớm có thể phải chờ.

Rủi ro và những điều cần trừ hao khi xây trọ

“Gần trường” theo lời giới thiệu có thể là cách thêm 6–7 km. Em từng gặp khách được giới thiệu đất “gần Đại học Quốc gia” nhưng đến nơi lại ở tận khu Cổ Đông, Sơn Tây.
Đường trục chính trên bản đồ quy hoạch chưa chắc đã làm ngay. Có đoạn đường to nhưng chưa trải nhựa, phải trừ hao thời gian chờ.
Đất quanh ga metro trong bán kính khoảng 1 km là vùng dễ dính quy hoạch công trình ga và khu đô thị quanh ga, có thể bị thu hồi. Muốn xây trọ, em ưu tiên vùng ngoài 1 km, đường đã thông, dân đã ở.
Nhiều mảnh đất rộng vài trăm mét vuông nhưng phần thổ cư rất ít, có khi chỉ khoảng 30 m². Xây trọ cần thổ cư, nên đọc kỹ sổ trước khi tính.
Tiến độ trường mới có thể chậm hơn dự kiến. Đừng dồn hết tiền vay vào xây khi trường bên cạnh chưa có sinh viên.

Cách tự kiểm ngay, không tốn tiền

Mở bản đồ trên điện thoại, đo từ mảnh đất đến cổng trường đang hoạt động (không phải đến ranh đất của trường).
Đến đứng ở cổng trường vào giờ tan học, đếm xe buýt và dòng xe máy đi về hướng mảnh đất.
Đi bộ quanh mảnh đất, đếm biển nhà trọ mới, quán ăn mới, quán bia mới. Biển càng mới, dòng người càng thật.
Gõ cửa hỏi một nhà đang cho thuê: phòng còn trống không, giá bao nhiêu, khách là sinh viên trường nào.
Chụp sổ, xem diện tích thổ cư và mặt tiền có đủ xây nhiều phòng không.

Câu hỏi hay gặp

Có nên xây trọ cao tầng ngay khi mua?

Không bắt buộc. Nhiều khách của em xây nhà một tầng trước để có dòng tiền giữ đất, khi dòng sinh viên đông hơn mới tính xây cao.

Cụm nào hợp người ít vốn?

Tùy mảnh cụ thể, không có cụm nào rẻ tuyệt đối. Quanh Đại học Quốc gia có những mảnh nhỏ full thổ cư mà tầm tiền thấp hơn mặt bằng chung, nhưng hiếm, phải đi xem tận nơi.

Sinh viên năm nhất có thuê trọ không?

Phần lớn ở ký túc xá. Nguồn khách chính của phòng trọ là sinh viên từ năm hai, cộng với giảng viên, kỹ sư và người làm dịch vụ.

Mua để lướt sóng được không?

Với đất xây trọ, em không khuyên lướt sóng. Đây là bài toán trung hạn trở lên, có điều kiện là trường bên cạnh phải đón sinh viên thật.

Xây trọ ở Hòa Lạc thắng nhờ đứng đúng đường sinh viên đi lại mỗi ngày, chứ không nhờ chữ “gần trường” trong tin rao.

Xem thêm video cùng chủ đề

Yên Sơn – nơi dòng sinh viên, metro và các khu đô thị có thể đổ về: xem video
Mảnh 81,4 m² full thổ cư đối diện cổng số 2 Đại học Quốc gia: xem video
3 mảnh ở Linh Sơn cách Đại học Quốc gia khoảng 500 m, xây trọ có người thuê ngay: xem video

Muốn tính kỹ số phòng, chi phí xây và dòng tiền, anh chị xem thêm bài toán nhà trọ Hòa Lạc em đã soạn sẵn.

Giá trên là giá tại thời điểm quay video. Giá hiện tại và tình trạng còn/bán: nhắn em Đức qua Zalo 0986.21.3553.

Anh chị đang tìm đất xây trọ quanh các cụm trường ở Hòa Lạc thì nhắn Zalo em Đức 0986.21.3553, em sẽ dẫn đi đo từng cổng trường và xem dòng người thật. Nói thật: nếu anh chị cần tiền quay vòng trong vài tháng, hoặc phải vay gần hết để xây mà không chịu được giai đoạn phòng chưa kín, thì chưa nên mua đất xây trọ lúc này.