Đất nền Hòa Lạc có sổ có mắc kẹt khi đánh thuế đất bỏ hoang?

Đất nền Hòa Lạc có sổ đỏ của dân không phải loại đất bị “mắc kẹt” khi Nhà nước siết đất bỏ hoang. Theo dự thảo em Đức đọc kỹ, đất bỏ hoang chỉ gồm ba loại cụ thể, và mảnh đất đã có sổ, đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính, đang đứng tên anh chị không nằm trong ba loại đó. Người dễ kẹt thật là người ôm đất không dùng được và người đang đóng tiền tiến độ cho dự án mới.

“Đất bỏ hoang” trong dự thảo gồm những loại nào?

Nhà nước đang nghiên cứu áp thuế cao với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng để thu hẹp chỗ cho đầu cơ. Em ủng hộ chủ trương này. Nhưng anh chị phải hỏi kỹ hai chữ “bỏ hoang” là gì, vì theo những gì em đọc trong dự thảo, chỉ có ba loại:

Thêm một điều kiện ít người đọc tới: chủ đất phải đã bị xử phạt hành chính mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì mới bị xem xét thu hồi. Không có chuyện hôm nay để cỏ mọc, ngày mai mất đất. Mảnh đất ở có sổ đứng tên anh chị, chưa xây nhà, trồng vài cây để dành cho con cũng không bị coi là bỏ hoang.

Đọc thêm: Cách lấy suất tái định cư khi mua đất dính quy hoạch và 3 rủi ro phải né

Siết phân lô bán nền có làm khó người dân tách thửa không?

Phân lô bán nền của doanh nghiệp đã bị hạn chế từ Luật Đất đai 2024, không phải bây giờ mới siết. Tách thửa của hộ gia đình — tách cho con, tách một phần để bán — là chuyện khác hẳn, và theo em đọc thì dự thảo còn tháo gỡ cho dễ hơn. Mọi thứ vẫn là dự thảo, chưa có mức thuế cụ thể, nên anh chị theo dõi văn bản chính thức, đừng tin bài giật tít.

Vậy ai mới là người mắc kẹt thật?

Các chuyên gia nói “thời đất nền hết rồi, ai ôm đất nền sẽ kẹt” là gộp ba thứ khác nhau làm một. Em tách ra:

Vì sao đất có sổ của dân ở Hòa Lạc khó mất giá?

Có ba lý do em nói trong video:

• Khi Nhà nước siết phân lô và tự tổ chức phân lô, đấu giá, nguồn đất nền mới gần như không sinh thêm. Những thửa có sổ sẵn trong khu dân cư — nhất là gần đại học, gần Khu công nghệ cao, gần chỗ người ta đi làm — sẽ hiếm dần. Cái gì không sinh thêm mà vẫn có người cần thì không mất giá.
• Đất có sổ đưa vào sử dụng được ngay: xây nhà ở, xây trọ, cho thuê mặt bằng, làm vườn. Dùng đất là điều Nhà nước muốn, và anh chị còn có dòng tiền.
• Hạ tầng đầu tư công — đường, cầu, trường, Khu công nghệ cao — xây xong thì ở lại mãi. Ở Hòa Lạc, một bên là các trường đại học tạo ra con người, một bên là Khu công nghệ cao tạo ra việc làm; Quốc lộ 21A đang chọn thầu mở rộng lên 80–120 m. Mảnh đất dân nằm cạnh những công trình đó hưởng lợi trực tiếp và lâu dài.

Ngoài ra, địa hình Hòa Lạc cao, theo em Đức khoảng 15–20 m so với mực nước biển — đây cũng là một lý do người ta đặt Khu công nghệ cao ở đây.

Giá đất 20 năm qua tăng nhờ gì, và có tăng mãi không?

Hai động lực chính: đầu tư công (đường mở tới đâu, đất lên tới đó) và lượng tiền trong nền kinh tế tăng mạnh theo thời gian. Nhưng chuyện đó không kéo dài mãi ở mọi nơi: khi hạ tầng xây xong và dân số già đi (khoảng 2050–2060), nhu cầu nhà ở ở nhiều tỉnh sẽ không còn tăng. Những trung tâm việc làm lớn như Hà Nội thì vẫn có nhu cầu. Vì vậy chọn đúng vị trí gần việc làm, gần trường quan trọng hơn chọn đất rẻ ở nơi không có người đến.

Rủi ro và điều cần trừ hao

• Dự thảo có thể thay đổi khi ban hành chính thức; mức thuế, thời hạn cụ thể chưa có.
• Đất nông nghiệp, đất rừng mua để “chờ lên thổ cư” mà bỏ không lâu là nhóm cần soát lại kỹ.
• Lô xa dân cư, không đường vào, không dùng được vào việc gì thì dù có sổ cũng có thể đứng giá rất lâu.
• Không phải mảnh nào ở Hòa Lạc cũng hưởng lợi như nhau; vị trí và quy hoạch từng thửa quyết định.

Đang giữ đất thì tự soát thế nào?

Em đồng ý với các chuyên gia một điểm: phải đổi tư duy, không còn mua đất rồi để đó. Em đổi thành ba việc:

1. Soát từng lô theo 4 điều kiện: có sổ đứng tên mình chưa? Đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính chưa? Có xây, cho thuê hoặc trồng cây được không? Có dính chỉ giới quy hoạch không? Đủ cả 4 thì chuyện thuế đất bỏ hoang không phải chuyện của anh chị.
2. Lô nào không đủ, không dùng được, xa chỗ người ở — đó mới là lô cần tính chuyện bán, và bán sớm thường tốt hơn bán muộn. Lô nào dùng được thì tính cách dùng: xây trọ, cho thuê, ít nhất cho người ta mượn làm vườn.
3. Từ nay mua đất, chọn mảnh làm được việc gì đó, đừng chọn mảnh chỉ để ngắm, và đừng dồn tiền vào hàng mới của các dự án.

Muốn tự kiểm một mảnh cụ thể về quy hoạch, sổ, lối đi, giá và người mua lại, anh chị dùng Phiếu tự kiểm 5 lớp.

Câu hỏi hay gặp

Đất ở có sổ chưa xây nhà có bị đánh thuế đất bỏ hoang không?

Theo dự thảo em đọc, đất bỏ hoang chỉ gồm đất dự án chậm triển khai, đất lúa bỏ không 18 tháng và đất lâm nghiệp bỏ không 24 tháng. Đất ở có sổ chưa xây không nằm trong ba loại này.

Hộ gia đình còn tách thửa được không?

Được. Hạn chế là với phân lô bán nền của doanh nghiệp (từ Luật Đất đai 2024); tách thửa của hộ gia đình là chuyện khác, phải đúng điều kiện diện tích, quy hoạch của địa phương.

Có nên bán đất nền để chuyển sang mua chung cư mới?

Em không khuyên đổi mảnh đất có sổ dùng được lấy một căn hộ đang xây. Căn hộ mới hao mòn theo thời gian, còn mảnh đất thì vẫn là mảnh đất.

Lô đất nào nên bán?

Lô không đủ 4 điều kiện ở trên, không dùng được vào việc gì và xa chỗ người ở.

Thời thế đổi thì mình đổi cách làm, chứ không đổi mảnh đất có sổ lấy một căn hộ đang xây.

Ở Hòa Lạc, em Đức chỉ giới thiệu đất dân có sổ, kiểm quy hoạch từng thửa trước khi anh chị cọc và nói rõ mảnh đó dùng được vào việc gì. Nhắn Zalo em 0986.21.3553. Em nói thật: nếu anh chị đang cần tiền gấp hoặc vay nặng lãi để giữ đất, thì đừng mua thêm lúc này.