Cách mua được đất Yên Xuân khi 140.000 tỷ đang đổ vào vùng này

Xã Yên Xuân được lập trên cơ sở gộp bốn xã cũ: Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung. Vùng này nằm dọc đại lộ Thăng Long đoạn kéo dài và đối diện Đại học Quốc gia Hà Nội.

Điều đáng chú ý: ba công trình lớn cùng đi qua hoặc nằm sát vùng này, trong khi giá đất ở đây vẫn thuộc nhóm thấp nhất của cả dải Hòa Lạc.

Xem em đi thực tế trong khu

Ba dòng vốn cùng chảy về một vùng

Cộng lại vào khoảng 140.000 tỷ đồng. Đây là các con số được công bố tại thời điểm em làm video — anh chị nên kiểm lại trên nguồn chính thống, vì tổng mức đầu tư của dự án lớn thường được điều chỉnh qua các bước.

Đọc thêm: Cách chọn đúng 1 trong 4 dải giá của xã Yên Xuân

Điểm quan trọng không nằm ở con số. Nằm ở chỗ: ba công trình này phục vụ ba nhóm nhu cầu khác nhau — nơi học tập, đường đi lại, và tuyến vận tải công cộng. Khi cả ba cùng có thì mới hình thành nơi ở thật, chứ không phải nơi chỉ để đầu cơ.

Vì sao giá ở đây vẫn thấp

Có ba lý do thực tế, em nói cả ba:

1. Vùng này phát triển sau. Khu quanh chợ Hòa Lạc và tỉnh lộ 420 đã sôi động hơn mười năm nên giá đã cao. Yên Xuân thì phần lớn còn là đất dân, đất vườn
2. Diện tích thửa lớn. Đất ở đây phần nhiều là thửa to. Đơn giá trên mét thấp nhưng tổng tiền một thửa lại lớn, nên số người mua được ít đi
3. Thủ tục đang chậm. Sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính, việc chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa ở nhiều nơi cần thời gian để bộ máy mới vận hành ổn định

Lý do thứ hai và thứ ba giải thích một nghịch lý: đơn giá rẻ nhưng vẫn khó mua. Người có 2 tỷ nhìn thấy giá hơn 10 triệu/m² nhưng thửa nhỏ vừa túi tiền thì gần như không có.

Điều này có ý nghĩa gì với người mua

Nếu đủ tiền mua thửa lớn: đây là lợi thế. Mua nguyên thửa với đơn giá thấp, chờ tới lúc thủ tục thông thoáng hơn thì tự tách hoặc bán nguyên thửa cho người có nhu cầu.

Nếu tầm tiền vừa phải: phải chấp nhận một trong hai — hoặc mua chung với người khác và chịu rủi ro đồng sở hữu, hoặc chờ có thửa nhỏ ra hàng. Em nghiêng về phương án chờ, vì đồng sở hữu là nguồn gốc của rất nhiều tranh chấp.

Ba điều phải kiểm với đất trong vùng này

1. Phần thổ cư trên tổng diện tích — thửa 300 m² nhưng chỉ 100 m² thổ cư thì phần còn lại không xây được. Đây là điểm chênh giá lớn nhất giữa các thửa
2. Có nằm trong chỉ giới đường quy hoạch không — vùng này nhiều tuyến đang mở, phải tra trích lục
3. Đường vào thửa — nhiều thửa lớn nằm sâu, đường vào là đường dân sinh chưa được công nhận. Đường không có trên bản đồ thì sau này khó tách thửa

Câu hỏi hay gặp

Sáp nhập xã có ảnh hưởng tới sổ đỏ đã cấp không?
Sổ đã cấp vẫn có giá trị. Thay đổi tên đơn vị hành chính không làm mất quyền sử dụng đất. Chỉ là khi làm thủ tục mới thì cập nhật theo tên mới.

Bao giờ tách thửa lại được bình thường?
Việc này phụ thuộc quy định và tiến độ của địa phương, không ai hẹn chắc được. Nên đừng mua với giả định sẽ tách được ngay.

Đơn giá hơn 10 triệu/m² ở Hòa Lạc là rẻ hay bình thường?
So với các khu đã phát triển trong cùng dải thì đó là mức thấp. Nhưng rẻ hay không còn phụ thuộc thửa đó có bao nhiêu thổ cư, đường vào thế nào và có vướng quy hoạch không.

Vốn lớn đổ vào một vùng là điều kiện cần. Điều kiện đủ là thửa đất của anh chị có giấy tờ sạch và có đường vào.

Anh chị muốn biết trong vùng này hiện có thửa nào vừa tầm tiền và đã đủ điều kiện sang tên — nhắn cho em mức vốn, em lọc giúp và nói rõ thửa nào nên tránh.