Bán đất Hòa Lạc gần Đại học Quốc gia Hà Nội.
Chủ cần tiền gấp, khu ít người biết, thửa lớn kén khách là ba lý do rẻ thật. Vướng chỉ giới, đường vào không hợp pháp, pháp lý chưa xong, thổ cư thấp là bốn lý do nên tránh. Kèm bốn bước kiểm trong một buổi.
Thủ Đức 80–150 triệu/m², Hòa Lạc 15–60 triệu, cùng mô hình đô thị vệ tinh có metro, đại học quốc gia và khu công nghệ cao. Nhưng Thủ Đức mất 15–20 năm để đi hết quãng đó — ba điều phải trừ hao khi dùng phép so sánh này.
Xung quanh trên 100 triệu/m² mà mảnh này hơn 10 triệu. Thổ cư 150m², mặt tiền 18,5m, đường 6m, cách trục chính đô thị 30m, cách Hòa Lạc Metro City 400m. Kèm phép tính cho thuê đã trừ hao đầy đủ.
Cổng số 8 cách chợ Hòa Lạc 550m chứ không phải ở chợ. Sinh viên chỉ thuê trong bán kính 2 km và chỗ đó phải có hàng quán. Linh Sơn cách cổng 600–700m đã có trọ chạy sẵn, còn Cổ Đông cách 5–10 km mà giá 30–50 triệu/m².
Đường vào quyết định giá nhiều hơn vị trí. Hàng xóm nói thật hơn quy hoạch. Mảnh nào cũng có nhược điểm. Kèm sáu câu hỏi dùng được cho mọi mảnh và toàn bộ danh sách khảo sát.
Mảnh nhỏ vừa túi tiền gần như biến mất vì tách thửa chậm và người có thửa nhỏ không muốn bán. Bảng chọn theo ba mức vốn, và cách đếm dòng người bằng mắt.
Đại học Quốc gia, metro số 5 và đại lộ Thăng Long kéo dài cộng lại khoảng 140.000 tỷ. Giá vẫn thấp vì ba lý do thật, trong đó có chuyện thửa lớn nên tổng tiền cao và thủ tục tách thửa đang chậm.
Ba thứ có thật: hạ tầng chung tốt hơn, tệp khách phân khúc cao, mốc giá tham chiếu. Ba thứ không có: tiện ích nội khu, tăng giá bằng, quản lý vận hành. Rủi ro lớn nhất là đường vào.
Lô vuông, đường rộng có vỉa hè, hạ tầng sẵn nên hợp phân khúc cho thuê cao hơn. Nhưng với đất tái định cư thì pháp lý quan trọng hơn vị trí, và phải kiểm từng lô.
Đang bán 📷 7 ảnh ▶ Video
Cùng một xã, giá chênh nhau nhiều lần trong bán kính vài trăm mét. Tỷ lệ thổ cư, đường vào, khoảng cách tới trường và tới ga, hình thửa là năm thứ quyết định.
Bốn nguyên nhân xếp theo mức ảnh hưởng, trong đó lớn nhất là khu phát triển trước và khu phát triển sau. Bảng chọn đoạn theo mục đích và ba điều cần trừ hao.
